“高溢价”席卷核心城市土拍，土地市场K型分化促成房企品质竞争

21世纪经济报道记者 吴抒颖

伴随多地核心地块高溢价成交，2026年上半年全国土地市场收官。

6月30日，上海今年第五批次土拍正式开拍。其中，备受关注的静安大宁地块吸引5组竞买人角逐。最终，历经168轮竞价，建发以总价72.89亿元竞得，成交楼面价约8.17万元/平方米，溢价率29.63%。

同日，广州出让的核心区海珠琶洲中二区地块，经过88轮竞价后，由越秀地产以13.75亿元竞得，成交楼面价6.1万元/平方米，溢价率46.28%。

高溢价成交，已然成为当前一线城市土地市场最鲜明的注脚。房地产市场仍处筑底修复阶段，核心地块高溢价成交，为行业企稳回暖、修复市场预期注入信心。

据克而瑞监测数据，进入2026年，土地市场结构性分化态势进一步凸显：今年6月深圳南山、前海地块连续两周溢价率突破100%；上海多宗地块触发“无封顶”竞价规则；杭州单宗地块溢价率突破60%；苏州诞生全省楼面地价新纪录。

核心高价地块频频出让，未来将催生大批高端新房入市。高端住宅竞品持续扩容带动市场竞争加剧，房企也将迎来新一轮经营考验。

追求确定性

溢价率的抬升，是近两年来土地市场的确定性趋势。

克而瑞统计显示，2025年15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率为10.02%，较2024年上行3.8个百分点。分城市来看，北京溢价率同比大幅上涨114.29个百分点，上海溢价率同比上涨40.5个百分点，深圳溢价率同比上涨33.92个百分点。

进入2026年，土拍溢价率延续上行态势：2026年上半年，15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升至30.13%。分能级来看，今年上半年，一线城市平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，显著高于核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心承载区。

土地市场高溢价地块频现，一方面是高能级城市土地供应向中心区倾斜引发房企的“抢购”，另一方面则是相关部门将起拍价定在合理区间所带来的“情绪效应”。

海珠琶洲中二区地块的土拍结果，就是可参照的分析案例。这宗地块的起拍总价是9.4亿元，折合起拍楼面价4.15万元/平方米。扣除配建部分后，地块实际起拍楼面价达4.6万元/平方米。

最终，这宗地块以13.75亿元成交，成交楼面价6.1万元/平方米，刷新了区域的楼面单价纪录。

从周边市场来看，片区近年新房断供，一路之隔的保利天悦二手成交均价在7万元—9万元/平方米。以此为定价参照，6.1万元/平方米的成交楼面价具备合理性，本轮土拍也并未上演地价倒挂的非理性行情。

一位全国性房企的投资部人士告诉21世纪经济报道记者，“今年以来，各地都有意把楼面单价放低吸引房企参与，最终能够实现高溢价成交，对市场信心有提振作用。本轮高溢价出让的地块，除了部分房企‘不惜一切代价’补仓之外，多数最终成交价符合市场的评估，是能赚到钱的。”

克而瑞分析认为，上述典型高溢价地块呈现出三大特征，共同构成了高溢价的价值基础。其一是“核心地段”，大部分地块位于城市核心板块，周边配套成熟、圈层氛围浓厚，且部分板块宅地已长期断供，稀缺性构成溢价的底层支撑；其二为“低密度”，多数地块容积率较低，产品形态天然指向低密大平层、洋房；其三为“中小体量”，地块用地面积普遍较小，低总价、小体量的“迷你地块”成为高溢价主力，既契合城市更新阶段存量挖潜的供地逻辑，也降低了房企的拿地资金门槛与决策风险。

倒逼产品升级

高溢价地块频现，根本原因是房企越来越追求确定性。

当前的市场环境下，唯有核心区位的楼盘能够持续吸纳高净值客群的置业与资产配置需求；反观非核心区域的新房项目，不仅普遍面临去化承压的困境，还要直面存量二手房的激烈竞争冲击。

放眼全国土地市场整体表现，目前市场呈现典型的K型分化发展格局。克而瑞数据显示，上半年，全国300城招拍挂出让的纯住宅用地，平均成交楼面价为4457元/平方米，同比下降16%，其中一二线城市同比分别下降13.8%和11%。

克而瑞分析认为，今年上半年房企高价拿地，并非上一轮行业周期的简单重演，而是在行业调整期，对确定性、入场资格、生存权的争夺。核心城市核心地段因具备稳定的去化预期，被房企视为资金避险的“确定性资产”。

房企追求“高确定性”进而更青睐核心区域地块，但高净值人群的承接力并非无限。在当前的市场环境下，房企唯有提升自身的产品力，才能够在高烈度的竞争环境中突围。

一家头部央企的总部人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“今年的市场环境比过去几年竞争程度更高。过去几年核心区的供应量没有现在这么大，我们的推盘节奏相对从容，现在是核心区不时有新的地块出来，但是有这个购买力的客群是相对固定的。”

“有些项目首开表现不错，但是后面几期就渐渐地客户越来越少了，所以核心区也并不是拿了就赚钱，新房市场现在也在拼品质、拼价格、拼性价比，真正有性价比的项目并不多。”上述央企人士表示。

克而瑞表示，在地价高企、传统盈利空间被大幅压缩的背景下，刚需与普通改善产品已无法覆盖土地成本，房企必须通过客群上移、形态升级、配置加码、服务增值的全链条价值提升，实现产品溢价与成本的动态平衡。高地价与“好房子”导向在供应侧形成共振，共同加速了品质化时代的到来。部分城市通过第四代住宅、空中庭院等创新产品，以空间设计突破传统户型的溢价天花板。这一变化正在重构核心城区的居住形态：新增住宅从“高密度居住载体”转变为“城市稀缺资产”，居住舒适度与资产稀缺性同步强化。同时，高地价也倒逼房企必须在产品配置上做显性价值加法，通过可感知的品质提升支撑高售价，核心区住宅的硬件标准将迎来一轮全面迭代。