楼市冷热分化，中山哪些镇街被看好

2026年行至年中，中山楼市在政策托底下出现一波成交高潮。中山市住建局数据显示，1月1日至6月24日，全市新建商品住房网签8974套、成交面积104.49万平方米；其中，火炬开发区（含民众街道）、坦洲镇、翠亨新区（含南朗街道）、石岐街道、西区街道五个镇街合计网签5454套，占全市约60.8%，市场集中度惊人。

今年4月底，《中山市持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》出台，进一步加大楼市扶持、补贴力度，政策重心从“吸引人才购房”转向“激活全城换房需求”，效果明显。

不过，总量回升并不意味着全面回暖。就23个镇街的楼市表现来看，市场热度并不一致，有的板块量价齐升，有的板块仍在以价换量。总体而言，中山楼市正在经历的，是一场典型的结构性分化：核心片区与产业板块成为资金涌入的入口，而部分外围镇街依旧承压。

中山翠亨新区楼盘项目。

东部与南部：承接外溢的主阵地

深中通道通车后，中山最显著的区位优势被东部片区率先兑现。

从1—6月数据看，翠亨新区（含南朗街道）与火炬高新区（含民众街道）分别以995套、1326套的一手住宅网签量，合计占据全市约25.9%的份额，稳居东部“双核”。火炬高新区更是一举登上商品住房网签套数榜首，说明深中通道带来的深圳客、外地投资客，仍然把东部片区作为置业首选。

南部临珠片区同样表现强劲。坦洲镇一手住宅网签1321套，仅次于火炬开发区（含民众街道），位居全市第二、镇街第一；三乡镇网签543套，位列第八。毗邻珠海、澳门的地理优势，加上相对较低的总价门槛，使南部片区成为大湾区刚需客群的重要承接地。锦绣国际花城、逸骏半岛等大体量项目持续走量，便是这一逻辑的注脚。

东部与南部的共同特征是：既有交通利好加持，又有明确的客群来源。深中通道、“港车北上”“澳车北上”等跨区域交通政策，为这两个板块源源不断地输送购买力。

中心城区：改善型需求占比最大

与东部片区的外溢驱动不同，中心城区的热度更多来自本地改善型需求的集中释放。

1—6月，石岐街道、西区街道、东区街道一手住宅网签量分别达到945套、867套、724套，三者合计2536套，占全市约28.3%，传统城区展现出较强的抗风险能力。石岐街道住宅网签套数位居全市第四，住宅面积占商品房面积比例高达67.6%，是全市住宅纯度最高的镇街之一。

这一板块的热度，与四代住宅供应密切相关。2025年中山在全省首创“小区+房子”一体化评价体系，推动高品质住宅建设。城建绿城·江山和鸣、建华龙湖·香山颂、保利·琅悦等四代住宅项目相继入市，部分热门户型单价维持在2万元/平方米以上，备案价最高达2.79万元/平方米。5月，全市“好房子”项目累计网签196套，同比增长127.9%，尽管套数仅占全市9.4%，却贡献了15.9%的成交金额。

换言之，中心城区卖得好，不仅是因为配套成熟，更因为产品本身完成了升级。改善型购房者愿意为更高的品质支付溢价，这在当前市场环境下尤为难得。

建华龙湖·香山颂样板间。

产业镇与外围镇：分化两端的不同处境

在东部和中心城区之外，中山楼市的第三张面孔是产业镇。

小榄镇是一个典型样本。1—6月，小榄镇一手住宅网签551套，位列全市第七；作为西北片区唯一进入前十的镇街，其市场韧性来自庞大的产业集群和稳定的就业人口。类似的还有沙溪镇、港口镇、东凤镇，这些镇街的一手住宅网签量虽不及核心片区，但形成了相对密集的成交区间。产业聚集带来的刚性居住需求，成为这些板块托底的力量。

然而，并非所有镇街都能回暖的红利。火炬高新区、坦洲镇、翠亨新区、石岐街道、西区街道五个镇街包揽了1—6月商品住房网签套数的前五名，合计占比高达60.8%；前十名镇街合计占比更是达到88.0%。这意味着，中山楼市的成交高度向少数镇街集中，其余13个镇街只能瓜分不足12%的市场份额。

更值得关注的是古镇镇。该镇1—6月商品房网签套数高达3441套，位居全市第一，但住宅网签仅224套，住宅占比仅6.5%，说明其商品房成交以商业、办公物业为主，住宅市场并未同步回暖。三角镇、大涌镇、横栏镇等住宅网签不足40套，配套相对薄弱、产业支撑不足、新房供应过剩的外围镇街，去库存压力依然存在。

【观察眼】

中山楼市“全面性拐点”来了吗

城区和镇街楼市冷热出现分化，本质上是楼市进入调整期后的共同特征。人口、产业、交通等资源向核心区域集中，购房者用脚投票，边缘板块则被迫进入漫长的去化周期。

中山5月的楼市回暖，更像是一次“结构性反弹”，而非“全面性拐点”。总量数据表现亮眼，但镇街之间的冷热不均依然存在。

从片区来看，东部片区靠深中通道承接外溢，中心城区靠“好房子”承接改善，产业镇靠就业人口托底，而部分外围镇街仍在等待属于自己的政策窗口。

这一分化对后续政策有重要启示：稳楼市不再是“撒胡椒面”，而需要精准识别哪些板块有真实需求。比如，对于核心片区，重点应是保持供给品质，防止以价换量重新抬头；对于产业镇，可通过产城融合进一步夯实住房需求；对于外围镇街，则需更多去库存工具，如收购存量商品房用作保障性住房、房票安置等。

归根结底，中山楼市的考题不是“能不能热起来”，而是“热起来之后能不能稳住”。只有当热度从核心片区向更多镇街扩散，从政策刺激向真实需求传导，这场回暖才具备更坚实的底部。

【楼市热卖镇街前五榜单】（数据截至2026年6月24日）

采写：南方+记者 罗丽娟 陈少宏

【作者】 罗丽娟；陈少宏

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端