25万月租逼退蜜雪冰城，高租金正让香港商铺“大换血”

一个月要卖超3万杯柠檬水才够交租？近日，平价茶饮品牌蜜雪冰城位于香港尖沙咀弥敦道一家门店歇业后，高昂的租金曝光后引发了广泛讨论。

第一财经记者了解到，蜜雪冰城2024年租下这家店铺时，月租金约25万港元，近日重新放租叫价28.8万港元，大约需要门店卖出超3万杯9港元的柠檬水才能覆盖。许多分析认为，商铺租金高昂是门店歇业的根源。近年来不少香港老字号店铺食肆陆续关门歇业也被归咎于高租金。

不过，有店铺歇业，便有店铺新开。一直以来，由于全球各大奢侈品牌的聚集，香港核心街区的店铺租金常年位于世界各大城市前列。近年来受到多重因素影响，香港的租金水平已出现大幅回落，较高峰期降幅大约在5成左右。也正是瞄准这一时机，不少国内外品牌进入香港，推动当地市场再平衡。

各类门店接连歇业

蜜雪冰城于2023年12月开始进军香港市场，第一年就累计开设了9间分店。但近来不少门店相继关闭，包括位于元朗及沙田的门店，直至近期尖沙咀门店歇业，引发了广泛讨论。

讨论的重点之一便是门店租金。蜜雪冰城尖沙咀店自承租之始，租金价格便处于如此高位。2024年中进驻该店铺时，月租金就达到25万港元。不只是尖沙咀店，旺角银行中心首店的月租金也在20万港元，同在旺角的另一家店铺租金也达到19万港元。

这样的租金水平下，即便蜜雪冰城在香港的产品定价较内地几乎翻倍，例如柠檬水定价为9港元，但依然要卖出超2万杯能覆盖租金支出。

基于此，不少分析都认为，租金再加上人力、水电等各类成本，走平价路线的蜜雪冰城，选择租在尖沙咀、旺角、铜锣湾等高客流的黄金地段，靠销售实现盈利很难达成，推广并提升品牌形象或许才是其更重要的目的。

而多位受访的香港人或在港内地人向记者表示，自己并不会在蜜雪冰城消费，除了品牌曾在香港多次出现食品卫生问题之外，当前港人北上消费十分方便。“我不在香港喝内地奶茶店，价格翻倍。”在港工作的一个深圳年轻人直言，“我选择回深圳再喝。”

尽管蜜雪冰城的接连闭店与其自身商业模式、产品定位等有所关联，但近年来香港确实有许多平价食肆商铺关门。有不完全统计显示，2025年超300家店铺相继结业，或宣布即将结业，当中不乏开业逾数十年的老店、小店。2026年以来，这一趋势还在延续。

高租金是被不少租客控诉的因素之一。在香港主要街区之一上环经营已有10载的“球哥炖汤”于2025年4月结业时提及，由于业主加两成租金，店铺无法负担；而距香港核心区较远的粉岭也有一家开业48年的怀旧西餐厅，因业主大幅加租而被迫选择结业。

在香港从事房地产业的Eric认为，香港各类食肆商铺面临的困境，一方面是关后香港人向外出行消费，而来港旅客人数不及预期，而且晚市越来越差，租金却高居不下，很多生意都做不下去了，尤其是地段好的“旺区”，由于业主不减租，造成很多店铺结业。

相对较为平价的民生区，商店则是“一鸡死一鸡鸣”，商铺不停更换，“但老实说，质量是每况愈下。”Eric表示，关门的有很多老店，租金上涨，而年轻一代又不愿接手，老店主就宁可退休不干。

不过，也有香港商业地产从业人员向记者表示，香港人平均收入在亚洲处于较高水平，对价格不敏感，且喜欢追求新鲜感，遇到新开店铺时常会选择排队尝鲜，但同时对品质亦有很高的要求，所以当发现某家店质素不达预期时，便不会再光临。这也使得许多门店在短暂爆火之后很快沉寂，或者难以跟上时代潮流而被淘汰。

市场走向再平衡

尽管在高昂的租金压力或消费模式转变等影响下，各类店铺接连歇业，但亦有许多新晋品牌在不断开店、“攻港”。蜜雪冰城之外，霸王茶姬、喜茶、LINLEE手打柠檬茶、茉酸奶等一众内地茶饮品牌涌入香港开店，同时太二酸菜鱼、农耕记等餐饮品牌也出现在香港各大商圈。

而这些大众化的品牌得以进驻尖沙咀、旺角、铜锣湾、中环等香港传统四大核心购物区，其关键原因之一便是此前租金的大幅下挫。

一直以来，旺角、尖沙咀、中环、铜锣湾作为香港四大核心街区，其租金在亚洲乃至世界都位居前列。戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告显示，香港铜锣湾罗素街以每年每平方呎2671美元的铺租水平，超越纽约第五大道，问鼎全球最贵铺租地段。

此后，受到疫情及封关影响，游客大幅减少，消费力被极大地削弱，各大品牌销售额也同步下挫，撤店离场成为当时常见的景象，核心街道也从“一铺难求”变成越来越多空铺。租金自然也随之大幅下挫，多家机构提供的数据显示，目前香港核心四大商业区租金较疫情前的高峰期下跌约五成。

仲量联行香港商铺部董事赵卉荞认为，正是租金的调整，使得各类商铺有机会再重开，很多租客在疫情前不一定有实力能负担起一线或二线街铺，这些店铺本身区位好、客流量大，租金下降后品牌反而有能力承租。

事实上，有业内人士回忆称，蜜雪冰城尖沙咀店所在位置的店铺，2018年时的月租金大约在50万港元每月，而该店铺的上个租客是一家药房，月租金也在33.8万港元的水平。

来自全世界各地品牌正在瞄准机会进入香港市场。“近来有很多韩国的餐厅来香港，每周都带他们四处去看店。”赵卉荞向记者透露。

“这些品牌除了有marketing的需求，也要考虑自身的承租能力、做好生意。”赵卉荞告诉记者，“其实香港租金比起韩国大概贵出三四倍，这些韩国餐厅依然选择来香港就是因为这里的生意可能比韩国多出三到四倍，香港的翻台率会更高。”

不只是餐饮品牌，近年各类品牌进入香港的速度明显加快，横跨饮食、交通工具、时尚服饰等领域，布局也向核心区域迈进。

CBRE香港商铺租赁部负责人温运强提及，最早一批内地南下的品牌集中于茶饮、火锅及大众化快餐，主要在油尖旺、中环及铜锣湾等高人流地区，但版图很快扩展至其他领域，如内地电动车品牌纷纷选址湾仔及港岛核心地段开设展厅。同时，不少中高端服饰、设计师品牌，甚至医美连锁正式落户铜锣湾、尖沙咀与中环，直接瞄准本地及旅客的消费力。

这些品牌的进驻使得空置铺位减少，核心区活力回升，有效改变了香港核心街铺的供需平衡。温运强表示，内地品牌愿意支付更具竞争力的租金，加上旅游复苏带动，铜锣湾、尖沙咀、旺角等核心商圈的街铺空置率已开始回落。

世邦魏理仕的数据显示，以2025第四季为例，四大核心区高街铺空置率已降至5.8%，是自2019年以来新低，租务活动明显改善，空置率下降亦推动租金按季上升0.6%；今年一季度，核心零售区沿街商铺的租金按季上升0.9%，已连续十五个季度录得增长。

温运强认为，在消费模式转变及游客结构变化下，不少业主及品牌亦进行“重新定位”，调整发展步伐，以配合新一轮市场需求。整体而言，这是一种较为健康及正常的市场再平衡过程。当前，香港核心四大商业区的租金正在逐步稳定微升。