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针对近年来愈演愈烈的住房危机，希腊政府近期正式将《2026-2035年国家住房政策新战略》提交至公众咨询阶段。据悉，这份极具前瞻性与变革性的十年战略规划，不仅首度为限制房屋租金（即设置租金“天花板”）打开了政策窗口，还对现行的“黄金签证”政策、中低收入群体贷款模式以及税务激励进行了全方位的重大调整。
希腊住房政策专家指出，该战略包含四项核心干预措施，旨在从供给端和政策端双管齐下，有效释放市场闲置房源，全面缓解该国各阶层民众面临的巨大住房压力。
建立国家房产指数
战略的第一项重磅举措是建立一个全方位的“国家房地产价格与租金指数”。该指数将有机整合房产交易过户、租赁合同、银行评估值、纳税申报以及市场多维数据，以期绘制出全国、各联邦大区及地方层面的真实房地产市场图景，从而及时发现并预警住房压力过大的“红区”。
值得注意的是，该指数不仅用于静态的市场监测。战略明确指出，它将成为政府定向干预租房市场运行的强有力武器。未来，政府将根据区域位置、建筑质量、维护状况和能源效率等级等多重客观指标，对房产进行分类管理。符合优质标准的房产将继续享有完全自由的定价权；而针对“低质量或低能源效率”的住宅，该指数将作为设定最高租金上限或引入其他市场监管形式的官方基准工具，以切实保障租客权益。
“我的家”计划常态化
第二项举措关注年轻一代与中低收入家庭的购房诉求。战略提出将现行的“我的家”计划推向常态化和机制化发展。在新构想的模型中，银行将继续向符合资格的年轻家庭提供低息住房贷款。但与以往直接由国家或欧盟资金提供利息补贴的形式不同，新政将全面转为向信贷机构提供税收减免。
这种模式实际上将政策红利由借款人直接转移到了信贷机构。国家通过长期的税务激励，促使商业银行自发为购买首套房的民众提供更具吸引力的优惠融资条件。此举能够使住房保障机制彻底脱离对“欧洲复苏基金（RRF）”等临时性财政拨款的依赖，实现更可持续的平稳运行。
黄金签证重大变革
为扭转海外资本对本地租房市场的冲击，第三项提案针对“黄金签证”进行了颠覆性的结构调整。新政允许海外投资者在希腊购买多套房产，但设置了极为严格的限制性前提条件：这些房产必须在特定期限内，毫无保留地、排他性地投入到本地长期租赁市场中。
关键政策红线：新战略明确排除了任何变相用于民宿短租（如Airbnb模式）或非居住用途的可能性，并将建立起严格的常态化用途监控机制。此举意在将黄金签证从单纯的“外资买房炒房工具”，重塑为“增加希腊长租房源供给”的宏观调控杠杆。
税务杠杆倾斜
第四项措施直击房屋建造成本。希腊政府拟充分利用欧盟法律赋予成员国的自主权，对用于社会政策目的、面向工薪阶层和低收入群体的“社会保障房”与“经济适用房”建设，应用大幅降低的增值税税率。
这一税务激励方案能够吸引大批实力雄厚的建筑开发企业转型投资社会公共保障房领域，后续以合理的低廉租金向社会投放。该举措将与战略中规划的“社会性房屋重置”及“盘活公共闲置房产”等手段形成合力，共同筑起住房社会保障网。
核心博弈点
尽管宏观蓝图已经绘就，但新战略中提到，希腊住房市场的最大挑战，依然是如何激活数以十万计正游离于市场之外的“关门停用”住宅。据官方保守估计，全希腊目前有多达近80万套住宅处于长期锁闭状态（不含度假屋及第二居所），而这仅仅是希腊统计局（ELSTAT）登记在册的220万套总空置房屋的冰山一角。
更为棘手的是，这些空置房产表现出严重的“老龄化”特征。以下为希腊统计局关于空置房产建筑年代的结构数据：1960年以前（占比超 22.0%）： 极度老旧，亟待结构性翻新与高额能效改造。1961年 - 1980年（占比 32.7%）： 数量最多，能效表现普遍低下，多集中于老城区。1981年 - 2000年（占比 30.7%）： 具备一定现代化基础，但仍需匹配现代化居住标准。
专家对此表示，这批庞大的存量房屋由于建筑年代久远，普遍面临能源效率极低、设施陈旧等物理障碍。若想让这些老旧房屋真正走入长租市场，未来政府的房租限价政策、绿色能效改造补贴以及税收优惠政策之间如何实现精准的动态平衡，将直接决定希腊十年住房新战略的最终成败。（蔡玲）
图源：protothema
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