北京
文/上海进深 严明会
上午，静安大宁、嘉定新城等多宗地块先后落槌后，周浦07-07地块作为本批次最后一宗压轴登场。
这宗外环外地块，也成为本轮土拍竞争最激烈的一块。共吸引象屿&清能、华润、国贸、绿城、招商、越秀6家房企同台竞价。
经过89轮激烈拉锯，最终由绿城竞得，成交总价92167万元，楼面价33657元/㎡，溢价率19.9%。
这两年来，绿城在上海拿地王拿到手软，豪宅产品线全线铺开。转折点出现在今年3月，绿城拿下青浦徐泾地块，今天又来了个“双响炮”，据说还要托底七批次土拍中的嘉定老城地块。
从地王专业户到主动布局郊区，绿城这套“农村包围城市”的新打法，正在改写它的上海版图。
至此，上海2026年五批次土拍正式收官，总揽金约125.7亿元。
一个外环外的小体量地块，为何成为最热标的？
先看地块基本面：
出让面积约15213㎡，是本批次最小的一宗；
容积率1.8，总建筑面积约2.74万㎡，限高50米；
起拍总价7.6867亿元，起始楼面价约2.807万元/㎡。
地块需配建5%的保障房，需配建适老200平米，不计容无偿移交政府的960平方米公共服务配套设施。
典型特征非常清晰：体量小、总价低、约束适中。
在当前市场环境下，这类可控型地块反而更容易成为房企争夺焦点。
除此之外，地块本身也有不少亮点。
第一，区位优势。
地块步行至16号线周浦东站仅约500米，3站直达龙阳路枢纽，可换乘2、7、18号线及磁悬浮；自驾经沪奉高速可连接罗山高架、中环、外环，快速通达张江科学城。
周浦长期以来被定位为张江科学城最核心的居住溢出第一站。张江科学城不新增住房用地，庞大的居住需求持续外溢。
而周浦地处浦东腹地，处于张江科学城的辐射范围之内，被定位为“张江—周浦生物医药产业带”的关键区域，更像是张江的生活后花园。凭借便捷的交通连接，周浦持续承接张江刚改与首置人群的庞大需求。
地块周边配套也成熟：西侧一水之隔即浦东新区周浦小学韵涛校区，步行可达周浦医院，2公里内聚合周浦万达广场、小上海步行街、绿地缤纷广场等商业集群。
第二，地价优势明显。
周浦的公开宅地市场，已经整整三年没出新地了。最近一次宅地出让在2023年4月，招商&南昌市政通过一次性报价竞得的06-04地块，成交楼面价36865元/㎡，房地联动价60000元/㎡。当年9-11月两次开盘均售罄，认购率分别达135%和217%。
相比之下，本次周浦07-07地块起始楼面价28070元/㎡，较2023年起始价33700元/㎡下调约16.7%；上限价39298元/㎡较此前成交价仅高出6.6%。
因此，周浦地块的地价却给房企预留了更充足的利润空间。
第三，周浦当前缺少新规产品。
周浦新房市场，溢泽华庭、缦园、御沁园、碧云澧悦、华发观澜半岛等老规项目都在续销中，但新规产品处于空缺状态。
去年12月，华发联合体通过协议出让方式拿下周浦城中村旧改D地块-14-05地块。目前规划方案已出，项目采用新规抬板设计，人车分流，社区内部配有下沉式中央花园以及地下会所。
但该项目为城中村改造地块，且并非公开市场出让的纯宅地。
周浦公开土拍市场至今尚无新规产品问世。此次绿城拿下的07-07地块，有机会成为真正意义上的公开市场新规标杆样本，在产品设计、居住品质上形成对周边存量项目的代际优势。
附：2026上半年土拍情况一览
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