撤区域公司设城市公司，大悦城管理也扁平化了

（文/孙梅欣 编辑/吕栋）

央企地产组织架构调整的浪潮，也刮到大悦城的身上。

大悦城近期发布了一项重要的组织架构公告，对公司的业务架构和区域公司都进行了调整。

其中，将公司的商业事业部、物业事业部，整合成立大悦生活；将产业与写字楼管理部，更名为产业发展事业部；将产品中心和营销管理部，整合成立开发事业部；将战略运营中心下设的内控与信息化组，调整为数智化中心。

另外，撤销了4个区域公司，设立了7个城市公司，即撤销了北方大区公司、华东大区公 司、华南大区公司、西南大区公司等 4 个大区公司；设立北京公司、上海公司、深圳公司、成都公司、杭州公司、西安公司、三亚亚龙湾公司等7个城市公司。

可以说，从业务结构层面，到区域架构层面，大悦城都进行了一次大调整。

对于这次调整，大悦城在公告中表示，是为了应对市场变化，提高公司管理效率，提高专业化水平所进行的组织架构调整和优化。

城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，对企业的专业化运营能力、资源整合能力和精细化管理水平提出了更高要求。

公告中再次提到“1123”战略，未来大悦城通过整合业务板块、优化城市布局、缩短决策链条等方式，把服务从单一空间延伸到商场、社区、写字楼、产业园区等城市各方面。

对于这次调整的目的，大悦城在公告中透露，瞄准了几个方面，包括巩固大悦城商业的优势，对开发业务要做扎实，并且做优产业写字楼与酒店业务，并提到会聚焦在核心城市群。

事实上，这场组织架构调整，既是大悦城自身业务收缩的呈现，也是央企地产近年来业务精简、架构扁平化的趋势体现。大悦城的调整，也是行业近年来业务变化的缩影。

“区域裁撤的风”吹到了大悦城

需要提到的是，这并不是大悦城第一次裁撤区域公司。区域层面的架构调整，早在2024年就已经开始了。

2024年初，大悦城当时还有10个区域公司，分别为西南区域、华南区域、上海区域、北京区域、西北区域、南京区域、海南区域、华中区域、东北区域和浙江区域。

当年4月的那次调整之后，大悦城将东北区域并入北方大区，浙江区域并入华东区域，华中区域则以城市拆分，分别划进华南区域和西南区域。

到了当年的12月份，继续将西北、南京和海南3个区域公司裁撤，并入了剩余的西南、华南、华北和北方四个区域。

但最终，这四个剩余的区域公司，也在今年的调整中被撤掉，并组建以重点城市为核心的城市公司。

事实上，近年来包括央企地产在内，内部由三级架构（集团-区域-城市）合并至二级架构（集团-城市）的先例屡见不鲜，管理架构趋于扁平化。

招商蛇口同样在2024年就将7个区域合并为5个区域，之后在去年6月，将全部的区域公司全部撤销，将重点集中在核心的10个城市。

同为央企的中国金茂，在去年3月将5个区域公司改为14个地区公司，管理架构同样从三级降至二级；今年2月，中海地产也裁撤了华东、华南、北部、中西部四个区域公司，对21个城市公司按就近原则进行重组。

早前有地产业内人士就表示，地产企业的组织架构调整会在大型房企中频繁出现，核心原因还是在于房地产行业发展周期发生的变化：“房企高增长期的典型特征就是拿地多分布广，三级管控能够更有效精准布局。随着如今市场向’低利润’时期转向，冗余架构、长决策链条都会被精简，核心还是在于降低管理成本。”

可以说，虽然大悦城早已开始了收缩的动作，但并未下定对区域公司全面裁撤的决心。如今终于将整体架构也“扁平化”至二级架构，可以说是行业“区域裁撤的风”终于吹到了这家央企。

在区域调整之前的另一个变动，则是大悦城的人事调整。

今年5月，大悦城将公司副总经理田佳琳升至总经理的岗位。在田佳琳到任前，姚长林一直同时兼任董事长和总经理的职务。他接过职务的2023年，本就是大悦城体系内人事极为动荡的时期。

姚长林的接任可以说是“临危受命”，但随着退休年纪的临近，也必须要有“少壮派”加入到大悦城高管层面的组织架构当中。

从田佳琳的履历来看，清华大学硕士毕业后就进入了大悦城体系，一路从项目工程师、项目经理，做到城市总经理、区域总经理的位置，直到2021年开始进入集团管理层，并在今年5月接任公司董事、总经理职务，可以说是从基层一线干到“一把手”的样本。

这样的履历，自然令田佳琳对于体系架构内冗余的部分更为了解，因此对架构调整的推进也更加“大刀阔斧”。

央企调整“组合拳”

可以说，从去年开始，大悦城体系内就进行了包括上市平台结构、人事调整和此次业务结构调整在内的一系列变动。

最大的变化，还是在去年11月27日，将在港上市的大悦城地产私有化，终结了它12年的港股上市历程。

如今先是在5月提拔中粮体系内的“80后老将”田佳琳，随后在6月对大悦城的体系架构也进行了调整，从企业内部来说，是打了一通“组合拳”。

集团层面体系的调整中，对大悦城地产港股私有化，实际是结束了大悦城“A+H”股的资本架构体系。

不同于大多数地产企业在房地产大开发时期“住宅强、商业弱”的业务机构，大悦城的体系中，实际是“商业强、住宅弱”的样本。甚至上市平台“大悦城”的名称，也是因为其商业项目具备足够的知名度，反而将上市平台中的中粮地产、中粮置地进行更名以迎合市场。

早年中粮地产的住宅项目除了央企身份的背书之外，在强手如林的房地产开发行业中并不抢眼，反倒是商业项目的知名度更高：不论是北京的西单大悦城、朝阳大悦城，还是西安大悦城、上海静安大悦城。大悦城落地项目的卖点其实是商业部分，住宅才是卖点上的“配套”。

上海静安大悦城

在地产快速发展时期，住宅业务快速的资金周转效率，能够给商业板块带来资金填补，这是财务方面的运作方式。所以商业IP虽然冲在前面，但赚钱的还是要靠住宅板块。

但现在行业的游戏规则已经变了，住宅地产的规模效应不复存在，原本在住宅市场优势就不明显的大悦城，在存量市场的表现会更吃力。同时，港股上市的大悦城地产长期低迷的股价，也失去了海外融资的价值，私有化也是必然选择。

但是商业项目具备的现金流和流动性，如今更被市场看重。去年的年报中，购物中心销售额达到463.7亿元，客流量4.49亿人次，这些流量数据在当下的行情下反而更具有优势。

从此次业务条线上的调整来看，大悦城未来对于可带来现金流动的、具备经营性的业务更加侧重，开发业务的重心则有所弱化。

在不久前的投资者关系会上，管理层和投资人也把重点放在大悦城商业项目、写字楼、产业园的开发进度和运营管理上，反而销售型项目并未重点提及。

这一系列的调整，既是在地产下行周期下必要的收缩转向，同时也是给上一届管理者遗留的问题在打扫战场。

销售规模也曾经瞄准千亿的大悦城，2025年的销售额已经降至160亿元，同比降幅达到56.6%。去年公司营收308.92亿元，同比下降13.69%，归母净亏损23.5亿元，尚未实现扭亏。因此，自上而下的调整是必然的进程。

快速扩张对于以商业见长的地产央企来说并不擅长，但处在行业爆发式增长的时期，企业很难抵挡住扩张的诱惑，从而走向规模膨胀的道路。当行业的热潮退去，企业不免要为过去的决策“填坑”。

如今新生代的“一把手”已经就位，调整的步伐也已经开始，大悦城这艘“大船”的航线，似乎也正逐步回归到正确的方向上。