懋源地产：困在“豪宅梦”里的京城玩家？

文/地产金融视界

在北京本土房企的序列中，懋源地产是一个颇显矛盾的存在。它精耕高端住宅二十余年，却始终未能走出北京。就在2025至2026年间，懋源地产先是豪掷50.24亿元抢下朝阳区松榆里热地，后又现身大兴区花园城市建设座谈会，展现出逆势扩张的强烈野心。

但这位“豪宅专家”斥巨资在土拍市场高调补仓激进扩张的另一面，是其被接连曝出的违规处罚与缓慢去化。这种战略扩张与现实困境之间的撕扯，构成了懋源当下最真实的生存图景。

五十亿抢地，却去化不利

2025年11月，北京土拍市场迎来一场鏖战。朝阳区东三环松榆里地块吸引了7家头部房企参与竞拍，最终懋源地产历经166轮举牌，以50.24亿元将其收入囊中，成交楼面价约6.2万元/平方米，溢价率18.21%。创下2025年末北京土拍最高竞拍轮次纪录。

今年6月中旬，懋源地产召开了一场盛大的发布会，高调公布了上述地块的项目名称——懋源·騴橒臺，并表示已于6月15日取得预售许可证。

据介绍，騴”（yàn）取白马凌云之意，“橒”（yún）为古生佳木，“臺”则是懋源最高端产品线的专属符号，字合计57画，堪称北京楼市史上笔画最多、最难书写的案名。

项目主打高端，户型面积段覆盖128-234㎡，共5种产品，其中157㎡为主力户型（占比近半）。价格方面，取证均价高达13.37万/㎡。

騴橒臺的项目名称拗口，定位同样困难。虽然项目地处朝阳东南的北工大片区，据部分先入场的看房团消息，实际开盘为11万起步，总价约1500万起，委实没有太多的竞争力。

高价地是一把双刃剑，拿地时光鲜，去化时往往困难。

有市场观点认为，从整个朝阳区的二手房价来看，东南片区本身价值就相对比较低，同时这几年随着房价下行，松榆里地块周边二手房价格目前处在历史低位。那么，如何能够满足地缘家庭需要的同时，吸引更多高净值家庭的关注，可能是开发商需要迫切解决的市场困境之一。

来自贝壳的数据显示，松榆里周边的二手房均价仅为约4.2万/㎡。在市场人士眼里看来，逆势高价拿地，往往会变成烫手山芋。

从售价和区位来看，即使在朝阳板块，懋源·騴橒臺也有优势明显的竞品存在。

黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市。比如黄杉木店朝阳大悦城旁边的紫京宸园、璞樾，朝阳三间房东路附近的金茂·满曜、十八里店北桥附近的朝阳港·云筑等，都是不容忽视的竞争对手。

相比更偏南城的松榆里区域，位于老牌豪宅星河湾附近、商业配套更完善、产品单价更低的黄杉木店双子星（紫京宸园、璞樾），在中建智地、越秀、金茂几大央国企的加持下，似乎更具“性价比”。

而沿着懋源·騴橒臺的东南方向再走几公里，还有昔日著名的分钟寺三兄弟——东叁金茂府、世茂北京天誉和合生缦云，当年曾以12万+的单价开创了南城房价新标杆。

这个板块和松榆里有些类似，同样标榜东南三环的黄金位置，但其短板在于基础生活配套不足，城市界面较为落后。

如今，东叁金茂府、北京天誉和合生缦云的成交价格也出现明显回调。

纵观当下的豪宅客户，关注的不仅是房屋质量，对于社区周边环境、商业成熟度、街区品质、城市气质、生活便利性等等，都是重要考虑因素。

值得注意的是，就在懋源·騴橒臺开盘的关键节点，朝阳土地市场上又突然扔出三枚重磅炸弹——双井、广渠路、酒仙桥地块。

6月12日，北京规自委发布了2026年第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及3宗地，全部位于朝阳区以及轨道站点周边。

其中，广渠路0409-10地块最受瞩目，位于三环至四环之间，紧邻大郊亭站以及合生汇，周边是老牌豪宅广渠金茂府、珠江帝景等。

酒仙桥地块在将台路地铁站附近，周边还有颐堤港；双井北菜园地块离国贸更近，周围是富力广场、富力城等。

随着新地块项目入市，高端竞品扎堆，无疑将进一步加剧板块内市场竞争。

而针对高端客户群体，在熟悉的生活半径里更趋向于“买新不买旧”，继续在不缺“好房子”的市场里持币观望。这对尚有499套房源未入市的懋源·騴橒台来说，或成为新的挑战。

事实上，就在松榆里地块落槌之前，懋源在京的多个项目已显露出滞销迹象。

据北京住建委官网信息，从2025年5月28日拿到预售证至2026年6月26日，位于顺义的懋源云纪（备案名为云纪雅园）已签约套数为99套，按官方披露的588套总房源算，去化率不足20%。

而同样在中央别墅区的高端项目，北京润园短短半年去化率超63%。

同在顺义的懋源璟橒，据中房报京津冀等媒体报道，该项目官宣“开盘日光18.6亿元、日销5套”，销售32个月后仍有约40%的房源待售。此后，该项目新增部分可售房源，但截至2026年6月26日，懋源璟橒甚至还有293套“正在销售”。

“慢周转”曾是懋源引以为傲的标签。早年开发懋源璟岳、懋源璟玺时，从拿地到入市相隔五年以上，彼时豪宅市场蒸蒸日上，时间换来了溢价空间。但时代已然不同。这种“投入大、周期长、变现慢”的模式在当下的房地产行业中正变得日益凶险。

再加上高价拿地，懋源地产似乎陷入了“降价即亏损、高价难去化”的怪圈。

拿地资金从哪来？

一家年权益销售额仅约50亿元且未上市的民营房企，凭什么动辄斥资数十亿在北京土拍市场“扫货”？这背后，是一个关于资本大佬、银行关系和神秘实控人的复杂故事。

公开资料显示，北京懋源控股股份有限公司的董事长是陆挺宇，1965年出生于北京。1992年，他从华北水利水电学院（现华北水利水电大学）工业与民用建筑专业毕业后，进入北京城市建设开发集团总公司担任工程师。三年后跳槽至中发装饰工程有限公司任总经理，2000年进入中国中小企业投资公司担任总经理。同年，懋源房屋开发有限公司成立，陆挺宇出任董事长，时年35岁。2014年，北京懋源控股股份有限公司成立，陆挺宇正式成为懋源控股董事长、法定代表人。

据中新网等报道，陆挺宇是加拿大华侨，其对母校出手阔绰，不仅累计向母校捐赠“海外校友奖学金”1000万元，还在2021年捐资5000万元建设“挺宇楼”。但他本人极少公开露面，懋源官网和官微均未提及陆挺宇的任何信息。

被称为“京城豪宅教父”的陆挺宇，其实并非懋源的创始人。公开信息显示，他早年与民生银行前董事陈建曾在中国中小企业投资公司任职，这也为其后来打通银行融资渠道埋下伏笔。

懋源的股东结构颇为复杂。懋源控股的股东包括北京懋源投资（39%）、北京嘉宇鸿业投资（29.08%）、北京天陆禾润投资控股（21.92%）、北京鹏美摩托车文化传播（10%）。陆挺宇通过嘉宇鸿业和天陆禾润间接持有懋源控股约50.64%股份。但懋源控股第一大股东北京懋源投资，其90%股权由曹俊生持有，曹俊生妻子张爱清持有剩余10%。

曹俊生也是一位颇具传奇色彩的资本大佬。出生于20世纪60年代，早年移民加拿大，是加拿大河南同乡会会长。他从印刷厂起步，后与双汇集团合资生产火腿肠肠衣膜，赚得第一桶金。而“懋源”二字最早正是他在加拿大多伦多注册的公司名称。曹俊生是国内最早参与国企混改的投资者之一，通过投资万洲国际、国浩发展，深入参与双汇股份、鹤壁煤电股份等国企混改项目。他还与双汇发展前董事长张俊杰等人共同创立北京懋源资本投资管理。2019年高瓴入股格力电器的交易中，曹俊生也深度参与其中。

懋源与民生银行、浙商银行关系密切。2020年10月和2021年1月，懋源先后将北京懋源宏展房地产股权出质予民生银行和浙商银行，单笔出质金额均高达16亿元。对一家区域型小房企而言，如此巨额股权质押融资实属罕见。

早年民生银行董事陈建曾任北京懋源房屋开发有限公司（下称懋源房屋开发）董事长。2009年底，民生银行向懋源控股子公司军华房地产提供9.5亿元贷款。据天眼查，贷款后次年即2010年，陈建卸任懋源房屋开发董事长，陆挺宇接任。

业内有分析认为，懋源资金高度依赖“银行+股东”模式——通过民生银行、浙商银行的股权质押融资，以及曹俊生“影子金库”的资本运作。这种高杠杆模式在市场下行期风险极高，一旦银行收紧豪宅开发贷或高端市场发生价格踩踏，资金链将面临严峻考验。

合规与口碑的双重隐患

更棘手的问题来自合规层面。2026年2月，北京市朝阳区城市管理综合行政执法局对北京懋源宏展房地产开发有限公司开出罚单，事由是超许可取水。信息显示，该公司2024年实际取水52307立方米，超出许可年取水量（6300立方米）约730%，被处以5.1万元罚款。而该地块，正是懋源璟玺的所在地。

同年4月，懋源旗下另一项目主体北京懋源鸿峪房地产开发有限公司，因顺义云纪项目的2商业楼“未组织竣工验收，擅自交付使用”，被责令改正并罚款3.78万元。该地块项目正是懋源云纪。

作为区域型豪宅开发商，口碑至关重要，但懋源旗下的项目却曾因“货不对板”引发业主大规模投诉。

比如懋源璟玺“私园”变公园。中国房地产报等报道显示，作为懋源地产旗下“慢开发”的璟系产品，朝阳区懋源璟玺为拿地5年后才取证销售，该项目在销售时，曾将“独享14万㎡内部私园”作为核心卖点，但业主收房后发现该绿地实为城市公共公园，业主需为此承担高额物业费却无法享受私密性，引发集体投诉维权。

对于这一投诉，北京市政中心核实后称市民所说地块确实属于公共绿地，而非懋源璟玺项目园林。“项目在销售过程中一直都是明确为市政绿化，物业费也提前跟业主明确过构成的。”懋源地产品牌相关负责人亦表示，物业管理费用中并不包含此绿地维护费用。但这一回复并未得到业主认可，其认为前期销售表示园林属于小区内部，如今变为公共用地，系项目销售误导。

中指研究院发布的《2026年1-5月北京房地产企业销售业绩TOP20》显示，2026年5月，北京新建商品住宅累计成交50.79万平，环比下降26.7%，同比增长15.1%。其中懋源销售额为33亿元，排名第十四，在其身后的有金隅集团、首开、中国中铁、首钢地产、合生创展等。

陆挺宇治下的懋源地产，虽然在逆势中展现出异于常人的胆识，但其背后堆积的行政处罚、业主纠纷以及高杠杆运营风险，使其更像是一名“刀尖上的舞者”。

如今，当它手握东三环的“烫金”地块，面对的是周边大量老破小二手房与新晋竞品的前后夹击。这50.24亿元买下的，究竟是懋源重回巅峰的入场券，还是一道更难解的资金方程，答案或许就藏在它接下来每一个月的网签数字里。