拿地两年，北京国企要卖房了

文/北京进深 林振兴

首开喊了两年的项目，终于要入市了。

6月26日，位于密云的首开国樾天颂取得预售许可证，一次性推出11栋楼、合计446套房源，拟售均价2.87-3.22万元/㎡。

早在两年前，首开就正式对外公布案名。

当时，售楼处搞得气派十足，连密云万象汇的双展厅都开了，一副随时要收割市场的架势。

结果呢？万事俱备，只差开盘临门一脚，然后……就没有然后了。

这一暂停，就是整整两年。

至于为何搁置，只有首开内部管理层心知肚明。

漫长等待里，项目团队早已几经更迭：项目经理从王伟换到张驰，再到现在的张硕。

并且，它也等来了集团的新掌门人，

近段时间，首开股份前董事长李岩请辞。接棒者，被传出由任职过首钢集团党委委员、副总经理的王世忠担任。

新官上任三把火。搁置两年的国樾天颂突然重启，很难不让市场联想：这是不是新帅上任后的关键一把“火”。

这位曾经的北京地产一哥，四年累计亏损超215亿元，新掌门人急需背水一战，扭转首开业绩。

从行业逻辑来看，重启搁置存量大盘、盘活货值，是当下王世忠最好的“药方”之一。

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国樾天颂直接甩出三款户型：75、89、113㎡。

其中，89㎡小三居，做到三面宽 双明卫 LDK格局。

在赠送上，南向两个开敞阳台 飘窗，北向次卧赠送了设备平台。

原来备案得房率约80%，在“黑科技”加持下，实际得房率超90%。

南向总面宽约9.35米，其中客厅面宽3.3米。

最心动的是，客厅还可以与次卧打通，做成面宽超6米的宽厅。

主卧套间设计，拥有三分离卫浴 270°转角飘窗（边户）。

双明卫设计，更是直击刚需痛点，彻底告别早高峰全家抢卫生间的窘迫。

收纳空间也下足功夫，据说将交付收纳量扩充至约197个20寸登机箱。

但有一个小bug，进门正对北向次卧。这私密性简直是“开门见山”，对社恐人士不太友好。

最关键的是，国樾天颂有些生不逢时。

这产品如果放在两年前的北京市场，那是降维打击。

但现在帝都“好房子”遍地，赠送黑科技卷得毫无人性，尤其是远郊盘，做到贯通式大阳台，实际得房率甚至轻松冲破100%。对比之下，国樾天颂优势被大幅稀释。

更狠的是，国樾天颂后面的“追兵”已经就位，竞争压力扑面而来。

去年蛇年北京压轴土拍落下帷幕，城建六联手密云城投以3.8亿，拿下密云水源路南侧住宅用地。

它是近年来北京住宅地块单价最低的一宗，折合楼面价7756.25元/㎡，可以说是贴着地面走了。

由于密云近年缺乏新供应，城建六新项目肯定也是奔着“好房子”去的，产品、价格都会极具杀伤力。

这或许也是国樾天颂如今加快推售节奏的核心原因，再不抢先收割客群，低价竞品入市后压力只会更大。

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早在2024年9月9日，首开官宣案名：国樾天颂，高调亮相密云楼市，主推75-165㎡洋房产品。

该项目共包含三个地块，总建筑面积约19.13万平方米，是个不小的社区：

• 北区0066地块，规划15栋6-11层住宅，拟建户数730户，另有配套公服6栋、人防出入口4处及地下车库1处；

• 南区0080地块规划11栋5-11层住宅共446户，另有配套公服4栋、人防出入口1处及地下车库1处；

• 0069地块为A334托幼用地，建面约6177.53平方米，拟建设12班幼儿园一处。

首开拿下国樾天颂所在地块，并不是临时布局，而是早有预谋。

2017年1月13日，国樾天颂项目公司——北京绿州博园投资（穿透背后是首开股份全资吃瓜），通过一次性招投标方案，取得密云区长安新村和南菜园新村旧城改建棚户区改造项目开发建设权，成为该项目实施主体。

紧接着次年，取得建设项目规划条件，明确MY00-0104-0066、0079、0080地块为R2二类居住用地，MY00-0104-0069地块为A33基础教育用地。

2024年8月12日，签订土地出让合同。

这意味着，首开在这个项目上蛰伏了7年。但至于拿地价，至今成谜。

在现在这个“楼面价算不过来账”的时代，一个捂了多年的老地，成本到底有多低？这大概就是首开最大的底气吧。

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在国樾天颂这个项目上，外界看到了一场教科书级别的“群众监督实录”。

眼睛雪亮的群众发现，公示的规划图中存在楼号标注错误的情况，即公示文件中的12号楼实为2号楼，13号楼实为1号楼。

开发商则表示，“最终以公安局备案审批的门楼牌号为准。”

同时，居民集体反对建密闭式垃圾收集站（清洁站）。

理由很简单：谁也不想家门口散发着臭味，还要担心细菌病毒随风飘散，危害生活健康。

面对汹涌的民意，最终相关部门采纳公众意见，取消该垃圾收站。

真正的重头戏在于日照和楼间距。

北侧开园小区的业主反对“挡光”。为了平衡利益，开发商也蛮听劝的，做出了不少调整：

其中，1#住宅楼往南挪动1.1米，拉大与开园小区之间距离；

2#住宅楼中间一个单元砍掉一层；

3#住宅楼向南挪动0.45米；

4#住宅楼最西侧单元11层做退层处理。

这波操作，虽然挤的是开发商的利润，但保的是大家的阳光。

此外，连幼儿园距离住宅楼太近太吵，群众都有意见，建议移一下位置。

开发商则表示，考虑到北侧开园小区业主意见，幼儿园往南微调约0.5米，并在屋顶北侧设有隔音屏障。

甚至对于小区外观，吃瓜群众们也开启了吐槽模式。

他们注意到，拟新建小区的高层建筑均为单元式设计，且排列较为密集。这种设计不仅缺乏美观性，还可能对周边景观造成不良影响。

开发商则认为，项目整体规划以平行布置方式为主，在用地不规整的区域结合点式住宅，规划结构清晰，布局规整，组团明确。本小区采用坡屋顶形式，外立面颜色采用米白色以及深咖色为主，与周围环境协调统一。