房子过户给子女，赠与还是买卖？2026一算账才知谁更划算

去年秋天，我陪表哥去不动产大厅办过户。他爸想把一套89平的老房子给他，刚进大厅就直奔“赠与”窗口。工作人员抬头问了句：“房子有贷款吗？以后打算卖吗？”表哥一愣，说还有十几年房贷，以后大概率要换房。工作人员把单子收回去，说了句：“那你别办赠与了，去那边走买卖流程。”

表哥当时很不理解。他觉得明明是爹妈给自己房子，怎么还要“买卖”。后来我帮他算了一笔账，他才明白这个窗口的工作人员，一句话帮他省了十几万。

那套房子市场价100万，他爸满五唯一，表哥自己首套房。如果办赠与，当下契税固定3%（直系亲属赠与统一税率），就是3万块钱。装修、家电、物业费本来就要花钱，这3万加上去倒也不是拿不出。但问题在后面。

工作人员说的“以后卖房”才是关键。表哥现在单身，这套房住几年结婚肯定要换大的。到时候如果房子涨到150万卖掉，因为是通过赠与得来的，只要不是满五唯一，个税就要按差额的20%征收。他家房子当年是20万买的，差价130万，个税就是26万。加上之前过户花的3万，一共29万没了。

如果走买卖，当下费用只有契税1%（首套90平以下优惠税率），也就是1万。未来卖房就是普通二手房，若不符合满五唯一，个税可按核定征收（通常为全额1%-2%或差额20%，但买卖取得的房产在税务处理上选择更灵活，且多数城市对普通住宅有核定优惠），不会强制锁定差额20%。

两下一比，29万和1万的差距。表哥听完没再犹豫，直接去办了买卖。

这个案例不是个例。今年5月我陪另一个亲戚去税务窗口办事，刚好碰到一对老夫妻在咨询。他们想把名下300万的房子给儿子，也是首选赠与。窗口的工作人员直接给他们算了一遍，和我说的情况一模一样。

很多人对赠与有个固有印象，觉得“送”就等于省钱。但根据现行及2026年延续的政策，直系亲属之间的赠与，父母那边确实无需缴税，但子女这边契税统一为3%，没有优惠幅度。不管孩子名下有没有房，不管房子是89平还是150平，统统3%。

这个3%在房子便宜的时候不明显。但放在一线城市，一套500万的房子，契税就是15万。如果走买卖，孩子二套房契税也是3%，当下成本确实一致。但如果是首套，90平以下只要1%，差距就出来了。

还有个更容易被忽略的细节。很多房子是贷款买的，还有二十年没还完。赠与有一个硬性规定，必须先将贷款结清、解除抵押才能办理。对大多数家庭来说，几十上百万的贷款尾款不是小数目。很多父母退休后收入有限，拿不出这个钱，只能搁置。

买卖就不一样。2025年以来，多地推行的“带押过户”已趋于成熟普及。无需还清贷款，可直接办理转按揭，将贷款和产权同步转移至子女名下。每月房贷由子女接续偿还，无需家庭筹措过桥资金。

我认识一个做房产中介的朋友，他说今年他们店里接到的过户咨询，十个里面有六七个都在问赠与的事。但实际办下来的，十个里面仅有一两个。大多数人听完解释，都改选了买卖。

他给我讲了个真实例子。有套大户型，500万，房龄刚满2年。父母想赠与给名下已有三套房的孩子。两种方式当下税费相近（赠与契税15万，买卖契税因三套也需3%即15万）。但父母思考几天后，还是选了买卖。原因是，他们担心孩子以后婚姻变故，赠与的房子在财产分割时易被认定为受赠方的个人财产或共同财产，界限模糊。买卖有正规合同和转账记录，产权清晰，日后万一有纠纷，法院更易依据交易实质判断。

这个角度很多人没想到。赠与虽然手续看似简单，但法律上属于无偿取得，在一些离婚财产分割或债务追偿案件中，反而易产生权属争议。买卖有明确的对价交易记录，对保护子女个人财产更有利。

说到争议，还有一个现实问题。“送”出去容易，想“收”回来难。法律上赠与一旦完成过户，产权即完全归子女所有。日后子女若出售、抵押，父母无否决权。若子女不孝顺或出现挥霍情形，父母维权成本极高。所以现在很多懂法的父母，会选择“买卖+居住权”的组合方式。房子过户给子女，但同步在不动产登记中心设立居住权，确保自己能住到终老，不受产权变更影响。

当然，我不是说赠与完全不可用。确实有一种情况可考虑。就是这套房子确定长期持有、永不出售或置换，且子女未来也无大额资产配置需求，同时房子无贷款或能一次性结清。这种情况下，赠与可简化当下部分流程。

但即便如此，也要考虑潜在风险。根据2026年的实务情况，即便房子不卖，若子女未来涉及离婚析产、个人债务纠纷、企业经营风险或需办理抵押贷款等，赠与得来的房子在法律处置上往往比买卖得来的房子更复杂，抗辩空间更小。

2026年6月，深圳一个案例在网上引起讨论。一套福田区的老房子，父母通过赠与给了儿子。后来儿子创业失败欠下债务，法院依法查封了这套登记在儿子名下的房产。父母试图以“赠与可撤销”或“实为借用名”为由起诉维权，但法律程序历时两年多，因赠与已完成过户且无撤销的法定情形，最终未能保住房产。如果当初走买卖流程，以公允价格交易并保留付款凭证，产权的对抗效力会更强，此类争议可能从根源上避免。

很多人觉得家人之间过户，没必要搞得太正式。但越是家人之间，手续越要规范。这不是生分，而是为未来减少隐患。

各地不动产登记中心的政策细节也有差异。有的城市对“直系亲属赠与”审核亲属关系证明更严；有的城市“带押过户”仅支持部分银行和特定贷款类型。所以办理之前，最好先咨询当地不动产登记中心和税务部门的具体要求。