深港融合再提速，后海招商玺为何更备受关注？

2026年，两个超级城市之间，正在发生一场静水流深的变革。

一边是全球三大金融中心之一的香港，一边是跃居全球第一的“深圳-香港-广州”科技集群。深圳湾大桥通车19年后，“深港同城”不再是一个地理概念，而是一张正在加速织就的现实图景。

深圳湾口岸改造升级加速推进，从单一通关口岸向集国际交通、高端商贸、科技创新于一体的口岸经济带转型。深圳“十五五”规划纲要明确提出，将深圳打造为“港澳居民赴内地首选城市”，为深港融合的叙事增添了有力的政策注脚。

政策与规划之外，跨境人流的持续增长给出了最真实的答案。2025年，深圳湾口岸查验出入境人员突破5000万人次，同比增长27.7%，创口岸开通18年来历史新高；2026年1月24日，深圳湾口岸单日客流量21.5万人次……这些数字背后，“两城变一城”的宏大叙事，正在潜移默化中成为日常。

当两座城市从“相邻”走向“相融”，城市空间的价值坐标系，正在被重新绘制。

后海：深港融合的“天然接口”与价值原点

后海与香港的渊源，从深港西部通道规划便已埋下伏笔。

20世纪90年代，深港西部通道（深圳湾跨海大桥）构想在前夕启动跨城磋商，2007年大桥与深圳湾口岸同步通车，后海由此成为深港陆路核心门户，香港资本、科创人才持续向片区集聚。

门户地位的确立，只是后海故事的开始。真正让这片土地完成价值跃迁的，是此后近二十年的产业深耕与能级沉淀。

今天，后海的身份早已超越“口岸”——这片约2.26平方公里的土地，汇聚了腾讯、阿里、字节、中海油等近80家知名企业与行业龙头，后海所在的粤海街道地均GDP超300亿元/平方公里，与北京金融街、上海陆家嘴同列全国第一梯队。这里不仅是深圳的“经济心脏”，更是大湾区当之无愧的价值高地。

从空间格局来看，后海招商玺所处的后海商务风貌区几何中心，向北约1.5公里直抵后海CBD，东临中心河豪宅带，向西尽揽蛇口沉淀四十年的国际潮流生活。商务集群、豪宅圈层、国际配套，三大功能区于此环绕。

这里既是深港融合的物理接口，也是深圳价值浓度最高的城市界面。

深港融合对楼市的影响，正在从理论走向现实

融合的效应，最先被市场捕捉。

今年4月29日，深圳发布楼市新政，南山区、福田区、前海宝中全面松绑限购。对于持居住证的非深户，无需社保即可购置1套住房——这扇门，很大程度上是为港澳及大湾区居民留的。

市场给出的回应立竿见影。新政后首周，南山区新房签约量同比上涨105%，二手住宅签约量同比上涨85%，增幅明显跑赢全市平均水平。5月深圳一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月重返万套大关。

千万级豪宅市场更为活跃。乐有家研究中心数据显示，6月深圳千万级以上豪宅成交占比达14.1%，涨幅创今年新高。信悦湾、观潮府、澐玺等豪宅接连“日光”——这些项目的买家名单中，出现了越来越多操着粤语、来自香港中环和九龙塘的面孔。

与此同时，土地市场也在释放强烈信号。

6月5日，南山粤海街道宅地以10.86万/㎡的楼面价成交，溢价率高达150.7%，深圳涉宅用地楼面单价正式站上“10万+”台阶。紧随其后，前海宅地以9.6万/㎡成交，创下前海单价新高。

6月25日，宝安区新安街道A002-0113宅地正式出让，保利、中海等四家房企/联合体同台角逐。经过一个半小时、超350轮竞价，最终保利以105.1亿元拿下该宅地。溢价率99.05%，成交楼面价8.79万/㎡。这是今年上半年深圳首个百亿地王，也是深圳新的总价地王。

地价在涨、豪宅在抢——深港融合带来的需求增量，正在推动深圳核心区的资产坐标系完成一轮系统性重估。

深港融合催生的居住需求，后海招商玺刚好全部接住了

深港融合不是一个抽象的政策概念，它正在创造三类真实的需求增量，而这三类需求，恰好对应后海招商玺的三个差异化价值。

第一类需求：跨境通勤家庭对“极致效率”的追求。

深港西部快轨通车后，从深圳湾到香港洪水桥约15分钟。对于需要高频往返两地的商务人士而言，家与口岸的距离，就是生活效率的标尺。

后海招商玺到深圳湾口岸的驾车时间，大约一首歌的长度。项目距离深圳湾口岸的直线距离，在后海核心在售项目中处于头部梯队。这不是一个可以被替代的区位优势。

当跨城通勤的时间成本被压缩到一顿早餐的时长，后海就不再是“深圳的一个片区”，而是香港中环的“15分钟生活圈”。

第二类需求：国际化家庭对“全链条教育”的刚性要求。

深港融合带来的不只是商务人士，还有他们的家庭。而这些家庭最核心的决策因素，往往不是房价，是教育。

后海招商玺周边，是深圳密度最高的国际教育资源带。深圳贝赛思国际学校（蛇口校区）、蛇口国际学校（SIS）、科爱赛国际学校（QSI）等多所国际学校环伺。同时，育才系公立名校同样在步行范围内。

一套房子，同时覆盖国际教育体系和公立名校体系——对于尚未确定孩子升学路径的国际化家庭而言，这种“双轨制”的教育配置，本身就是一种不可替代的确定性。

第三类需求：高净值人群对“资产锚点”的重新定义。

在深港融合之前，港人北上置业的逻辑主要是“投资”——买一套房子放着，等升值。但今天，越来越多的港人和国际化家庭正在把深圳核心区视为“第二居所”甚至“第一居所”。他们不再满足于“有一套房子”，而是需要“有一个真正能住下来的家”。

后海招商玺的价值，恰好在这一点上形成了差异化。它不只是一套“资产配置品”，更是一个能承载家庭日常、匹配国际生活标准的“居所”。风雨连廊、浮岛花园、三大主题会所、金级宁静认证——这些投入的背后，是一条完整的居住逻辑：为长期居住而设计，而不是为短期持有而建造。

三类需求，一个答案。

当跨境通勤者需要效率，它在口岸15分钟生活圈内；当国际化家庭需要教育，它被国际学校与公立名校环绕；当高净值人群需要一个长期居住的锚点，它用一套完整的“好房子”体系回应了“住得久”的命题。

这才是后海招商玺在深港融合时代下的真正价值——它不是“最能讲故事的豪宅”，而是“最能接住真实需求的房子”。

二批次楼王：为深港双城生活定制的108席

2025年12月，后海招商玺首批40套房源开盘两分钟售罄。如今，二批次2栋楼王即将加推。

2栋位于L型拐角头排，东北向俯瞰深圳湾城市天际线，东南向眺望深圳歌剧院及东角头海景，西南向高区可览太子湾开阔海景——三重视角，三种深圳湾的打开方式。

建面约188㎡户型实现约15.8米四开间朝南，主卧约45㎡。建面约237㎡户型南北通透、双面观景。建面约247㎡户型以270°环幕视野和约59米采光周长，将景观资源最大化。

这些设计的背后，是对深港融合时代下国际化家庭生活场景的深度回应——先生在香港中环办公、太太在后海总部基地创业、孩子在蛇口国际学校上学，一套房子需要同时满足商务会客、家庭起居、私密休憩、跨城通勤动线组织等多重功能。后海招商玺提供的，正是这样一个适配“深港双城生活”的完整解决方案。

高盛预计，上海、深圳有望率先引领中国房地产市场复苏，到2028年底前具备约15%的反弹空间。摩根大通则认为，中国房地产市场在经历五年调整后，可能正迎来转折点。

当一座城市的战略定位从“金融中心”滑向“科技中心”，当两座超级城市正在走向“同城”，核心区的资产坐标系注定会被重新绘制。后海招商玺二批次108套楼王房源，不仅是当前市场中的稀缺品，更是未来数年内后海核心区几乎仅有的新房供应。

深港融合的浪潮还在加速。能够同时踩准“深港枢纽”与“断供孤品”两个坐标的机会，从来不会太多。

这一次，仅108席。

项目二批次样板间即将正式对外开放。对于正在观望深港置业机会的高净值家庭而言，这或许是一次值得亲自去看的选择。