澳洲房价高企，攒首付需11年，税改或致房价跌回年初

本周，澳大利亚一揽子规模堪称一代人以来最大的税制改革正式成为法律。对安东尼·阿尔巴尼斯来说，接下来的关键，是看这套政策能否在房地产市场上发挥作用。

工党规模空前的党团会议本周二为阿尔巴尼斯送上掌声，虽然不算热烈，但态度明确。当时他告诉与会的议员和参议员，预算案中的关键税收措施将获得议会通过。

在工党与绿党达成协议后，关于负扣税、资本利得税和个人所得税制度的改革于周四下午通过议会，已成定局。阿尔巴尼斯感谢议会团队在各自选区支持这些改革，同时借用保罗·基廷的话，表明工党不能停留在这场议会胜利上。

1992年，在新南威尔士州工党大会上，基廷曾对与会代表说，改革是这个政党存在的核心。“工党有点像一辆自行车；如果你停止踩踏板，它就会倒下。”阿尔巴尼斯也引用了这句话，并表示，政府必须保持“积极变革的势头”，在劳动所得与资产所得之间寻求平衡。

说到资产，对大多数澳大利亚人而言，没有什么比房地产更重要。澳大利亚统计局估计，澳大利亚人的资产总额超过19万亿美元，其国内住房价值达到13万亿美元。

这还只是房屋和土地本身的价值。AMP副首席经济学家戴安娜·穆西纳估计，住宅房地产及其相关活动约占全国经济活动的13%。这一比重高于非住宅建筑业的约12%，也明显高于采矿业的10%。

正因如此，近期拍卖成交率下滑，悉尼和墨尔本房价回落，其他主要首府城市也出现放缓迹象，引发了公众的担忧，甚至对政府税改的公开敌意。

政府这轮改革的核心，正是澳大利亚住房市场的现状。很明显，这也违背了总理在选举前作出的“不触碰房地产税收”的承诺。

正如阿尔巴尼斯周四所说：“没有人会说当前的住房体系运转良好。”穆西纳制作的一张图表，鲜明地支撑了总理的这一判断。

她计算了一个收入处于平均水平的人，为购买一套价格处于中位数的住房攒够20%首付需要多长时间。1983年，这一过程需要3.5年；到2000年，升至5.7年。

如今，这一数字已达到11年。如果按同样速度继续上升，到2050年代中期，为一套价格中位数、总价620万美元的住房攒够20%首付，将需要24年。

攒首付所需时间的多次上升与少数回落，与澳大利亚房地产市场的起伏基本同步。但趋势十分清楚。澳大利亚住房已是全球最昂贵的市场之一，自本世纪初以来，其涨幅也位居世界前列。

英国、加拿大和新西兰等可比市场的走势，都没有像澳大利亚这样。在这些国家，近年都出现了较大幅度的调整。以新西兰为例，虽然其房价累计涨幅一度超过澳大利亚，但自2021年以来情况已不再如此。

奥克兰规划规则的调整，以及税制改革——实际上终结了新西兰版本的负扣税——共同导致当地房价在过去4年下跌13%。

而在同一时期，澳大利亚房价却上涨近50%。涨幅第二高的是美国，为40%。推动房价上涨的因素很多，从人口增长到低利率，彼此交织。尽管如此，经济学家和分析人士长期指出，负扣税以及霍华德政府于1999年推出的50%资本利得税优惠，也在其中发挥了作用。

长期批评现行税制的独立经济学家索尔·埃斯莱克认为，这些变化将带来更便宜的住房，即便政府不愿承认房价可能下跌。

埃斯莱克说：“预算措施对房地产市场的主要影响，将是降低投资者对存量住房的需求。”“再加上今年我们已经看到的3次加息，以及第4次加息仍有可能出台，这应当会带来更便宜的住房，也就是更低的价格。”

但问题是，调整会不会走得太远？长期以来，房价不断上涨一直被澳大利亚两大政党视为有利于选举的因素。霍华德就曾说，从来没有人向他抱怨过自己房子的价值在上涨。

澳大利亚最大私营项目管理公司奥利弗·休姆首席执行官朱利安·科皮尼表示，这些改革已经导致销售下滑10%至15%。

科皮尼说，从首次置业者、租房者到自住者和投资者，整个市场原本就因澳大利亚储备银行3次加息而变得谨慎和焦虑。

随后，负扣税和资本利得税改革又接踵而至。而对自主管理养老金基金借款购买住宅物业的禁令——这是金融监管机构长期以来的诉求，后来被纳入税改方案以争取绿党支持——更是“雪上加霜”。科皮尼说：“我认为，他们选择了一个最糟糕的时机来做这件事，尤其考虑到维多利亚州正在发生的情况。”

他认为，维多利亚州实际上已经陷入衰退。过去5年，当地房价按实际价格计算一直在下行。近几周，房产拍卖成交率大幅下滑。房地产经纪人将加息和政府税改列为主要原因。

其他城市，尤其是珀斯和布里斯班，近年房价变化尤为剧烈。自2021年初以来，珀斯住房中位价上涨87%，布里斯班上涨92%。

科皮尼表示，这些城市很可能会经历较大幅度的调整，但他也下调了对墨尔本市场回暖时间的预期。“我们原本预计墨尔本会在今年年底前后出现转机，”他说，“现在我们把这个时间推迟到了2027年下半年。”

围绕房地产市场的一些评论，仿佛这个市场从未经历过涨跌。住房部长克莱尔·奥尼尔此前在电台上表示，她认为房地产市场正在经历一次“调整”，随后在议会中因此受到批评。这个词用于股市时，通常指下跌10%。如果珀斯房价下跌10%，那只会回到去年12月的水平。房价下跌确实可能对经济造成伤害。

但不对整体经济造成影响的短期调整，其实更为常见。自2000年以来，澳大利亚房地产市场共经历过4次价格调整，平均跌幅约为5%。其中最大的两次分别出现在2008年至2009年全球金融危机期间，以及2022年至2023年，当时澳大利亚储备银行开始加息。

也有一些极端价格波动只出现在局部市场，并未蔓延到全国。2013年，西澳大利亚州皮尔巴拉地区的矿业城镇黑德兰港，住房中位价一度达到906000美元，明显高于当时的悉尼。

5年后，随着矿业建设热潮转为低迷，这座人口约16000人的城镇，住房中位价跌至略高于200000美元。此后又回升至约850000美元。

穆西纳并不认为这些变化会给澳大利亚房地产带来灾难性后果。她说，这甚至可能让澳大利亚储备银行的工作稍微轻松一些。

她表示：“预计中的房价放缓，本身不足以在澳大利亚引发严重的经济衰退。财富增长放慢会抑制家庭支出，但这也有助于让通胀进一步回落。”

“考虑到澳大利亚房价在不到5年的时间里上涨了50%以上，短期内通过较低房价进行调整，是恢复可负担性的必要步骤。”

但批评者认为，这套方案，尤其是最后时刻加入的对自主管理养老金基金的调整，将带来长期经济痛苦。澳大利亚工商理事会首席执行官布兰·布莱克说：“衡量任何税改的标准，都在于它是否增加投资、扩大经济总量并提高生活水平。这项立法没有通过这一检验。”

对整套方案的批评，其实相当集中和有限。外界几乎没有提及预算案中的减税内容，包括面向劳动者的减税——1000美元标准税前扣除将使600万人报税更简化——以及面向企业的减税措施，即对营业额低于10亿澳元的企业实行亏损结转退税。

同样被忽视的，还有政府自财政部长吉姆·查默斯2022年首份预算案以来推出的其他住房政策。其中最近的一项，是提供20亿澳元补助，支持地方议会和州政府建设新住房所需的基础设施。

阿尔巴尼斯还说，基廷1985年推出附加福利税时，曾引发餐饮业长期而激烈的反对。对方声称，商务人士不再享受公司买单的“液体午餐”后，餐馆将纷纷倒闭。

但附加福利税至今仍然存在。不过，阿尔巴尼斯没有提到的是，基廷在1985年推行的另一项税改——取消负扣税——最终被迫放弃。在悉尼房地产行业以及感到不安的工党议员推动下，一场有组织的反对运动迫使基廷在这一政策上罕见后撤。

阿尔巴尼斯和查默斯是否也会被迫作出类似退让，抑或他们的改革最终会成为澳大利亚税制结构的一部分，这场争论将一直持续到下一次联邦选举。