北京买房：理清思路，购房建议1927

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们还是在犹豫百环家园，实话实说价格太诱人了，每平才4万，劲松的老破小都有比这里贵的，性价比感觉太高了。所以我们不得不纠结，这里的保值真的不好吗？未来也不会改变吗？

A：

1、百环是房龄20年的经适房，而劲松是动辄要再老上10年20年，而且还没电梯甚至没什么物业，这根本就不是一个时代的产品。

当年百环的开盘价是4350，虽然是限价的经适房，但仍然比周边老破小3000多的价格高的多。可20年过去了，两种房子竟然差不多价格，那您认为是哪边的保值好？

同时期旁边的富力城是不限价的商品房，当时7000多，现在8万多吧。您觉得对标百环家园的话是不是略强了一些？而且百环在当时可是比市场价低了30%左右价格的，现在看来这30%的福利似乎被浪费了，在房价中没体现出什么价值。

2、未来有可能改变吧。前提是物业提高水平+减少出租房比例+小区设施进行维护，房子是用来住的，居住体验提高了，价格也就被推高了。

仅供参考。

二

Q:

我家情况是孩子在石景山**小学上三年级，成绩一般，如果买房转学的话您建议哪里合适？200-300万都行，只是为了学校的话花钱越低越好，房子好的话可以兼顾居住。朋友推荐的是西城广外的荣丰2008小开间，我在网上看了就200万多点，能买吗？据说是不保证哪所学校，但肯定是西城的。

A：

1、我要建议也是东西城啊，因为下限的资源也相对不错，至少比其他行政区强多了。不过三年级应该是都不接受转学的，我前几天看的好像是这政策，您再了解一下吧。

2、而且多说一句，既然在石景山的普小都成绩一般，那到了西城也未必能提升太多。所以计算好成本vs代价吧，有可能多花了不少钱+时间精力，最终得到的是跟原来类似的结果。

3、荣丰没什么不能买的，典型的占坑儿房。优势就是总价低，能用最低成本得到西城学位。不过200万多点儿的大概率是房源有硬伤的，比如北向或楼层不好的。这种房将来出手时不太好卖，否则也不至于这价格。

另外荣丰的总价虽然低，但其中的溢价占比未必低，通常都在30%左右。也就是房子本身价值150万左右，加上溢价才价值的200万出头儿。当然这已经是成本最低的学区房了，考虑好就买吧。

4、转学生除了政保都不能择校，都是全区派位，这就看运气吧。而且再多说一句，既然是三年级，那就是2023年入学的，是北京有史以来的人数最高峰。那无论怎么转都是同一届，各区的竞争都很大，好学校都肯定没学位。

仅供参考。

三

Q:

我现在两套房，自住的还可以，想问的是出租这套房。2000年建的单位集资房，在丰台铁道旁边，质量一般，还有噪音，房价和房租都不高，现在能卖最多200多万，租金4000三月一付，我想换掉，您建议换到哪里合适？

A：

1、租金4000，房价200多万，那租金收益率还可以吧？可以算略低，但也没低的太多。北京的平均收益率是1.8%，您这套还明显超过了呢。

当然，北京现在朝石丰的非学区房的平均租金收益高了能2.5%，最低也2%以上，也就是200万的房子就能租4000或以上了。所以只能说在同等价值的房产中略低，但和整体相比并不吃亏。

2、如果非得置换，常规建议是朝阳区呗，东四环东五环地铁沿线，200多万的房子怎么也能租到5000块了，多1000块钱，提高20%的收益率。

一种是70年公寓小区，典型的朝青炫特，50平左右的能租5000块，房价200万出头吧。另一种就是同类的老小区或回迁房，也差不多情况，四环五环的有的是。或者说租金4000块的在这些地方的价值多数都到不了200万，170万基本就到头儿了。

3、不过考虑好置换的税费，200万的话算上各种杂费怎么也得5万左右，相当于一年租金了。

仅供参考。

四

Q:

我老公和孩子都是北京户口，我不是，但目前亦庄的房子是在我的名下，贷款也是我的名义，请问如果以我老公名字在朝阳区买房，这套房是否有影响？

我们公司是要迁往北四环，所以买房的目的除了自住还有孩子转学，希望的学校是陈经纶嘉铭分校或人大附朝阳分校，您认为有没有可能被派位？目前看的是嘉铭桐城和紫薇天悦的大三居室，说实话挺贵的，真的没溢价吗？

A：

1、北京的买房资格是以家庭为单位的，无所谓谁的名字，对买第二套房也没影响，包括贷款利率。而且您家既然预算这么高，那就应该用不上公积金，就更没什么影响了。

2、是否能对口入学vs派位我不敢预测，您还是咨询学校或教委吧。如果得不到明确答复就找找关系，或者是问问当地中介看之前的案例怎样。不过据说嘉铭的学位是很紧张的，那转学在理论上就有被派位的可能。

人朝则是大概率，学位一直紧张，否则也不会建这好几个的分校和校区。所以不太建议这里，而且因为孩子多也导致师资情况的变动，成绩有待观察，尤其是中学的。

3、有没有溢价自己算算就知道了，让中介给算吧。可以用比较法，可以找个不在嘉铭学区内的小区，档次和价格都差不多的那种。然后都用总价除以预估租金，在同等面积户型的情况下，如果数值差不多，那就说明没溢价。既然您买的是大三居，那总价至少上千万，我认为是没什么溢价的，至少不多。

仅供参考。

五

Q:

夫妻双方均为京户，目前为集体户（孩子随母）。工作地点五棵松，目前单位的政策是不要求房子也能政保，但我们考虑不可能一辈子租房，所以还是想买一套。不知道现在的时机是否合适？主要因为五棵松周边都算海淀学区房，我们担心买房后继续下跌，因为人口趋势我们也是看的很清楚的。

A：

1、这怎么说呢？现状就是这种情况，趋势也是明摆着的，学区房能否保住溢价只能是看运气+政策了，我是真不敢预测。

2、要不您就甭着急买，而是多观察市场情况，主要是成交量。如果成交量不下降甚至持续上涨，那就是说明行情好，这会儿再抓紧买。但如果是成交量横盘甚至持续下降，那就踏踏实实的租房等着，什么时候觉得划算了再买。

另外人口趋势也只能是看到去年的，确实是仍然持续下降。但今年的或许又反弹了，这谁也说不好，反正不可能永远持续减少。

3、其他的我真不知道说什么了，再聊就该胡说八道的瞎忽悠了，还是自己决定吧。

仅供参考吧。

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