睿读丨中国奥莱走到资本化拐点，砂之船如何重塑中国奥莱行业格局？

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在商业不动产领域，奥特莱斯是一个越来越难被忽略的角色。

据中国百货商业协会发布的《2025—2026中国奥特莱斯行业发展报告》，2025年，全国在营业奥莱项目约265个（不包括经营面积5000平方以下的以奥莱命名的折扣仓或特卖场），销售规模约2480亿元，同比2024年增长3.8%。这个从折扣卖场演变而来的业态，在零售行业中罕见地保持着‌穿越周期的增长韧性‌。

奥莱的商业逻辑是“大品牌、小价格”，这使其能同时承接消费升级与分化需求。也就是说，无论经济环境如何，优质奥莱项目都能产生稳定可预期的现金流；叠加近郊选址带来的成本优势，使其具备了成为‌REITs优质底层资产‌的基因。

从折扣卖场到可证券化的商业资产，奥莱业态用了超二十年。而砂之船，正是这一进程中关键的推动者与定义者。

6月18日，这种资产逻辑在资本市场得到兑现。国泰海通砂之船商业REIT（508602）挂牌上市，募集资金总额约55.31亿元，上市首日涨幅超10%，完成了奥特莱斯一次价值自证。

中国奥莱走到资本化拐点

奥特莱斯起源于20世纪30年代的美国工厂直销店，中国内地奥莱则以2002年北京燕莎奥莱为起点。

初期（20世纪90年代末-2000年），奥特莱斯的定义是销售过季、断码、下架商品为主的折扣零售集合体，功能单一，多为郊区厂房式卖场。2005—2006年，地产商纷纷入局，奥特莱斯逐渐进入爆发式发展的2.0时代（2010—2015年），开始从纯折扣卖场向复合业态演进，包括引入餐饮、影院等，但本质上仍以零售+简单配套为主。

2016年至今，3.0时代的奥特莱斯不再只是购物的场所，而是集购物、餐饮、娱乐于一体的综合体验中心，成为‌城市微度假目的地‌。行业规模也在持续扩张，2021年至2025年间，奥特莱斯行业总销售额近乎翻倍。

奥莱正在从单一的折扣购物场所，发展为更具想象力和资本潜力的商业形态。尤其随着一二线项目日渐饱和，奥莱正成为激活低线级城市商业活力的重要力量。

不过，高速增长背后，问题也逐渐暴露。行业长期依赖重资产扩张，资金沉淀大、周转慢，缺乏高效退出机制。绝大多数奥莱企业仍依赖“开发—持有—收租”的传统模式，新建项目的边际收益递减。

如今，行业迎来转折点。2025年末，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。公募REITs向商业不动产开放，奥莱的稳定现金流终于有了资本化的出口。

6月18日，四只商业不动产REITs集中上市。其中，国泰海通砂之船商业REIT网下询价阶段有效认购倍数高达103.82倍、公众发售阶段认购倍数达330.20倍、募集资金总额约55.31亿元。该REIT的底层为砂之船(西安)奥特莱斯，2025年销售额近28亿元，出租率连续3年保持在98%以上。

砂之船（西安）奥莱热门品牌店前排长队

2026年一季度，砂之船(西安)奥特莱斯项目全场销售额约8.68亿元，同比增长14.64%；运营收入、运营净收益同比分别增长14.75%、23.63%，2026年一季度末会员数量较上年一季度末增长25.68%。

2015年，LVMH 旗下 L Catterton Asia 主席 Ravi Thakran曾直言：‌“投资砂之船是我们做的最好的选择之一。”‌ 这印证了砂之船超级商业模式的创造力与引领性。

不止是运营商，也是模式定义者

资本为何纷纷买单？答案或许就在砂之船近二十年运营沉淀的体系里。

在中国奥莱版图上，砂之船不是规模最大的，却是最具行业话语权的企业之一，地位源于其不可复制的角色。

首先，作为模式定义者，2016 年，砂之船集团在全球首次发布超级奥莱战略，凝炼出情感、美学、场景、资本四大核心思维，独创‌“A×(1+N)×DT”超级奥莱模式‌，涵盖超级运动、超级儿童、超级农庄三大 IP 场景，确立了砂之船独有的“艺术商业”理念。

西安项目，正是砂之船将四大思维、三大场景首个完整落地的作品。它集中体现了砂之船“艺术商业”创作的三大要素——在地文化、稀缺生态、现代商业。项目从关中农耕文化中汲取灵感，将窑洞的形制融入现代商业空间（在地文化），坐落于国家级浐灞生态区（稀缺生态），打造了集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间（现代商业）。满足当代消费者对品质与体验的双重追求。正是这三大要素的有机融合，彻底打破了传统奥莱“纯卖场”的同质化困局，使砂之船(西安)奥莱成为砂之船集团全国复制的模板。

砂之船（西安）奥莱活动期间客流盛况

2025年，砂之船(西安)奥莱客流超1259万人次，销售额约27.91亿元，项目连续多年稳居西北奥莱榜首，并成为西北唯一进入全国TOP10的奥莱。作为“西北第一奥莱”，它是城市量级、区位禀赋、商业模式、运营能力与会员生态共同作用的结果。

值得一提的是，砂之船每进入一个城市，几乎都做到了当地奥莱的头部，形成了‌“一城一标杆”‌的发展格局。

2008年9月，砂之船（重庆两江）奥特莱斯开业，其打造充满意大利艺术情怀的红砖商业建筑群，开创了“艺术商业”的先河。开业首年，砂之船（重庆两江）奥莱年业绩4.5亿元，跃居中国奥莱前三甲。开业第四年，项目年坪效位居全国行业之首，迅速成为重庆城市的时尚商业地标。

在专注与艺术的驱动下，截至2025年末，砂之船已在重庆、杭州、南京、合肥、昆明、长春、西安、贵阳、长沙等18个城市布局20家超级奥莱，在营项目18家，总面积超241.61万平方米（含在建）。每个项目都深度结合在地文化，定义了中国式奥莱的能力边界，不是拼门店数量，而是拼单店质量与区域影响力。

优质的项目运营能力受到了资本青睐。2018年，砂之船在新交所发行了亚洲首支奥特莱斯REIT；此次，国泰海通砂之船商业REIT上市，砂之船验证了其作为奥莱行业资本化探索上的先行者地位。

这不仅让砂之船积累了资本运作经验，也向全球投资者证明了商业不动产的价值，不完全取决于拿地时的眼光，而取决于‌持续投入的运营能力‌。当行业进入存量时代，真正能从激烈竞争中跑出来的，一定是那些深耕运营、不断创新、持续为消费者创造价值的玩家。

砂之船与奥莱的下一个十年

赢商网发布的《2026购物中心年度发展报告》显示，过去十余年，中国奥莱经历了高速扩张，仅2020—2025年六年内就新增项目126个，累计新增商业面积超1200万平方米。

快速的扩张导致行业同质化严重，普遍缺乏品牌差异和深度运营，同时，一二线城市周边优质区位也几近枯竭，中国商业地产全面进入存量时代。

在这一背景下，《城市更新“十五五”规划》的出台为行业指明了方向。规划以专门章节部署改造提升老旧商业街区、生活街区，要求丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景；明确要盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房；并构建可持续的城市建设运营投融资体系。

这些制度规划，实质上为商业不动产行业打开了万亿级的存量市场，其中，奥莱业态的重要性也愈发凸显。

因此，REIT上市不是终点，更值得关注的命题是，砂之船如何用资本反哺实体商业的持续创新，通过自身专业的改造和运营能力，将政策东风转化为实践动能。

在城市更新板块，砂之船聚焦核心城市优质存量商业资源，通过业态革新、场景再造与数字化赋能，将老旧商业载体升级为融合潮流购物、休闲社交与文旅体验的城市商业新地标。在有效盘活存量资产的同时，持续为公募REITs平台输送优质底层资产。而实现资产上市后，回收的资金再投入下一轮改造与运营升级，形成‌可持续的资本循环‌。

这套模式能否跑通，不仅关系一家企业的未来发展，更是中国奥莱行业从规模扩张到价值创造的关键转折。

西安项目的上市锣声，只是这个故事的开篇。