江西
当初新房均价破万，如今二手房最低5字头成交！
价格回落的新力帝泊湾，一直是经开区极具话题度的刚需盘，带看热度居高不下，热度与成交价形成明显反差。
高人气背后，小区真实居住环境到底值不值得入手？
近日，小编实探新力帝泊湾一期，无滤镜实拍还原小区真实居住现状。
新力帝泊湾一期大门采用石材门廊结构，浅米黄石材立面质感温润，两侧立柱搭配壁灯，看起来比较简单大气；
旁边为地下停车场，门口设有门禁，访客进出需要登记，安全性还是比较高的。
走进小区后，映入眼帘的是社区标志性景观墙，下方搭配分层式流水水景，水景长期使用，整体看起来有些陈旧。
整个小区由16栋高层住宅组成，是一个2564户的大社区，容积率3.0，容积率偏高，公摊偏大，走在小区里不会感觉到压抑，但低楼层采光通风多少有点影响。
小编走了一圈后发现，园林树木搭配球形灌木、草坪等，高低错落，被修剪的整整齐齐，看起来维护较好，长势茂盛，但大面积草坪造景，景观层次单一，观赏性不高。
道路宽敞整洁，地面些许落叶，路过时可以看到物业在打扫卫生；小区内氛围不错，很多家长带着小孩、老人在楼下打牌玩耍，生活气息浓厚。
设施丰富，带有乒乓球桌、休闲座椅、健身器材、儿童滑滑梯、沙子、篮球场等，游泳池目前暂未开放。
小区外立面维护较好，采用米黄色+深咖色调为主，搭配大面积玻璃及连廊，看起来质感十足，一楼为架空层和单元入户，比较简单。
新力帝泊湾位于经开区华裕路与纬一路交汇处，周边临近新力帝泊湾二期及紫荆公馆，背靠规划中的苑渊公园，地块目前仍是空地，不少居民在此开荒种菜，整体环境观感较差。
旁边有一个垃圾中转站，在红绿灯处可以闻到些许异味。
再来看看二手房市场。
作为一个两千多户的大社区，目前共有149套房源，挂牌均价8258元/㎡，近90天成交3套，近30天带看371次，在市场上热度很高。
挂牌房源包括建筑面积约88.72-117.31㎡，单价在六千至一万二每平，总价在58-132万元。
为开发商统一交付的精装房，多数挂牌单价在六千至九千多每平。
均为刚需小三房户型，基本上没有四房可选，户型选择性有限，会考虑买该小区的购房者，更多以刚需自主为主，且可以减少一定精装成本，入手门槛较低，故在市场热度很高。
一期于2019年交房，交房后到至今成交144套房源，是经开区成交量比较高的二手房小区。
包括建筑面积约88.71-117.82㎡，单价在五千至一万一每平，总价在五十至一百四十万区间。
近两年成交单价在五千至八千多每平，成交单价明显回落。
新力帝泊湾位于经开区西城区北部，位置不算核心，但也不算很偏。
小区周边临近大批同期开发、房龄相近的住宅社区，例如美的君兰半岛、天空之城、桃李春天、中海左岸馥园等小区，片区内同类型刚需改善房源扎堆，整体二手房挂牌库存充足、可选房源量大。
同一意向购房者看房时，通常会对比片区内多个小区，房源同质化严重，分流客户现象明显，二手房竞争激烈，不少房东只能降价加速出手。
项目周边杨梅综合体规划中，杨梅集市已开业，距离幼儿园、天骄小学、第八中学较近，教育资源丰富。
距离万达广场、赣南第一附属医院、金凤梅园等配套并不远。
最后，新力帝泊湾一期作为一个刚需小区，整体品质一般，只有三房户型可选，紧凑实用，加上又是精装房；小区里自带幼儿园，附近还有天骄小学、第八中学等，教育资源丰富。
凭借着这些优势，故吸引了一部分注重价格和教育配套的刚需购房者，但因为周边小区较多，竞争压力较大，导致二手房价格甚至下探至5字头。
相对合适注重价格、精装及小孩上学的自住购房者；反之，如果购房者更追求高端居住质感、繁华配套，对小区环境、物业品质、户型尺度有更高改善需求，则该小区适配度不高。
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