瑞房苦与甜 56.29亿ABS上海存量资产证券化路线图

观点网 瑞安房地产再次占领资本市场焦点。

继5月武汉商业项目REITs后，6月27日瑞安房地产-虹桥新天地二期绿色资产支持专项计划通过上交所审核。

据了解，这一产品拟发行总规模56.29亿元，原始权益人为瑞安新天地（上海）商业管理有限公司，于2025年12月9日获上交所受理。与其他项目有所区别的是，该专项计划为绿色主题商业不动产ABS，底层资产正是上海虹桥新天地二期持有型商业物业。

在当前的市场环境下，能够顺利拿到50亿元体量的境内融资，瑞安房地产表面上在发行ABS，实则展现了其不同于传统房企的资本运作逻辑，若仅将其视为单一的融资行为，或许难以全面反映这家在上海耕耘数十载的企业，在进行存量资产盘活的真实路径。

重仓上海的甜头

“我们可能是上海民营企业里最大的商业地产业主。”

在接受公开采访时，瑞安房地产主席罗康瑞如此总结其在上海市场的耕耘结果。

这位主席对上海市场的布局要从40年前谈起。1984年，罗康瑞将投资重心转向中国内地，尤其是上海。这一年，瑞安从上海陕西南路57号的青年宾馆项目起步，正式进入上海市场。

十年后，瑞安在上海开发瑞安广场，吸引了多家跨国企业入驻。该项目的成功为瑞安后续在上海获取大型城市更新项目奠定了基础。紧接着，其在上海及内地的城市开发与更新项目逐步展开，营收与利润节节攀升。

其中，1996年，其参与上海虹口区旧区改造，开发瑞虹新城；同年获得太平桥地区重建项目开发权，建设上海新天地；2004年，与上海杨浦大学城投资发展有限公司合作开发创智天地。

来到2010年，瑞安正式开发虹桥新天地；2019年其竞得上海青浦区蟠龙城中村改造项目，后改造为蟠龙天地；2025年6月，与合作伙伴成立合营公司，取得上海永新里更新发展项目；同年11月，与合作伙伴共同取得上海浦东新区三林城中村更新改造项目。

如此算来，虹桥新天地的商业轨迹已存在超15年之久。

从地理位置来看，上海虹桥新天地毗邻虹桥综合交通枢纽，位于虹桥国际中央商务区，该项目占地6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米，这家开业满11年的商业项目集购物中心、开放式街区、甲级办公楼、演艺中心、酒店于一体，是西上海虹桥板块内的大型商业配套项目。

据项目管理层公开透露，2025年以来虹桥新天地项目客流量与企业入驻率有所提升，节假日日均客流接近10万人次。在商务办公方面，项目以总部经济为定位，目前已引入壳牌、理想汽车、格兰富、好孩子、中国铁建、一汽丰田、梅塞尔、友邦保险等企业。

值得注意的是，该项目采用办公+商业的复合模式，部分入驻企业在商场内设有零售展示空间。2026年5月，该项目还增加了会议及商务服务；另在零售业态方面，项目也在发力首店经济，引入了多抓鱼循环商店华东首店、miniJ小吉上海首店等品牌。

如今，这一项目已变成瑞安房地产存量资产证券化整体布局的一部分。

除此项目之外，瑞安房地产还在上交所同步推进两笔大额持有型不动产ABS，加上虹桥新天地ABS，合计规模达到157亿元：其中，虹桥天地绿色ABS当前处于审核反馈阶段；而武汉新天地商办综合体持有型不动产ABS已获上交所受理。

资本运作的苦

事实上，诸如虹桥新天地二期绿色资产支持专项计划等ABS项目均是瑞安房地产再探索轻资产融资模式的区域节点，瑞安绝大部分的项目和资产都在上海，同时，其在武汉、大湾区也有一些项目。

据罗康瑞所言，在接下来的发展模式中，瑞安房地产还是会继续做最拿手的事情--在大环境不明朗的情况下继续采用轻资产模式，而这一模式将接连覆盖上海、武汉及大湾区。

不过，仅靠几笔ABS不足以概括瑞安房地产的资本运作思路。

早在2012年，瑞安房地产曾就分拆中国新天地向联交所提交建议。2013年1月9日，瑞安房地产正式发布公告称，董事会主席罗康瑞将领导公司全资附属公司中国新天地有限公司的成立及定位。

彼时，中国新天地将专注管理瑞安房地产的商业地产，而分拆中国新天地是瑞安集团进行重组、理顺业务计划的其中一环，首批确定注入的项目中，就包括虹桥新天地、武汉新天地，以及上海新天地、企业天地重庆天地等，涉及资产总额680亿元。

据当时市场分析，瑞安房地产分拆新天地上市，是在强化轻资产模式的同时，用各地的新天地进行再融资，由于大量资金沉淀，瑞房彼时正面临着负债危机，以此解决资金问题，可谓一石二鸟。

毕竟，一家港企想要在上海吃透轻资产模式并非易事。与传统港资房企一样，瑞房在内地基本都是先囤地、再开发，其自90年代大量布局的旧改和商业地产物业为其打开了市场，但也损耗了大量资金投入，其近年来所面临的资金压力不容小觑。

截至2025年12月31日，瑞安房地产亏损17.82亿元，为近五年来首次亏损；此外，全年收入40.93亿元，同比减少50%；毛利为21.15亿元，同比减少60%；核心收益为3.97亿元，同比减少12%。

因此，选择这一时间段发行大额ABS是一条盘活资产回笼资金的有效路径，而除交易所ABS渠道外，瑞安房地产还通过其他渠道继续盘活存量资产。

2025年6月，公司还将佛山两项目引入险资，即佛山岭南新天地、岭南站购物中心100%股权均装入私募股权基金，交易完成过后，相关基金将持有两家项目公司全部股权，而瑞安房地产将通过间接全资附属公司上海瑞安拥有基金57.63%的合伙权益。

值得关注的是，相关基金为青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业，其股东中，盛鼎私募基金、海口远见共创一号基金（有限合伙）、天津远见创新投资管理的实控人均为大家保险集团。

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