遍地富豪的杭州，养不出一个“德基”？

商业大势

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 熊舒苗 编辑 · fufu

图片来源 · 各项目官方

杭州，坐拥三座百亿销售额商场，却始终没有诞生一个具有绝对统治力的商业“一哥”。

2025年，杭州万象城135亿元，杭州大厦120亿元，杭州湖滨银泰in77约110亿元。三强缠斗多年，排位略有微调。

但，平静的湖面下暗流涌动。4月28日，历经8年打磨、总投资超百亿元的杭州恒隆广场低调开启试营业；紧随其后，杭州SKP、杭州IFC、杭州K11等顶奢项目也将在未来两三年内接踵入市。杭州高端商业，正从“三足鼎立”迈入“群雄混战”。

需求端，2025年，杭州社会消费品零售总额已达9499亿元，距离“万亿消费之城”仅一步之遥；居民人均消费支出55592元，高居全国首位。这座城市的消费力，还在爆发。

横流的物欲之下，杭州下一个“百亿mall”，会是谁呢？

01.

三大百亿mall争霸，

谁胜一筹？

销售额、客流、品牌、商圈——四项“战力值”逐一拆解，看看杭州三大百亿商场，谁的综合实力最强？

1、业绩之争：

杭州万象城反超杭州大厦

先看最直观的销售业绩。近三年，杭州三座百亿商场的业绩排位大变——杭州大厦销售额下滑，杭州万象城连续两年反超前者，跃居第一；杭州湖滨银泰in77稳中有进，销售额连续增长。

这背后是杭州高端商业格局重塑。杭州万象城跃升杭州头号奢场，据悉其连续六年业绩双位数增长，活跃会员中35岁以内会员占比过半。对比占据先发优势、拥有大批忠实“老钱”顾客的杭州大厦，杭州万象城瞄准的是杭州乃至周边城市年轻“新贵”。与传统奢侈品商场的玩法不同，杭州万象城逆袭的标签是潮流年轻。

作为曾经“一哥”的杭州大厦，不甘落后，持续进化。2024-2025年打响“核心品牌保卫战”，六大主力奢侈品牌续约，推进国际顶奢品牌重装扩店升级。此外，掷入重金进行“品牌形象提升”改造。

在强护城河的高奢领域，杭州大厦有着数十年沉淀的顶奢品牌矩阵、高净值客群与会员体系，稳固超高端消费基本盘。杭州大厦董事长许雷曾公开表示，要做“中国的老佛爷”，2026全年营收冲刺140亿元。翻盘野心，可见一斑。

2、流量之争：

杭州湖滨银泰in77完胜，但有“甜蜜烦恼”

客流规模上，据赢商大数据， 杭州三大百亿商场中，杭州湖滨银泰in77一骑绝尘，月度日均客流基本都在20万人以上，远超杭州万象城、杭州大厦，居全国前列。

三大百亿商场长期位列杭州《》超大型项目TOP8，杭州湖滨银泰in77常年领衔

杭州湖滨银泰in77这个“客流之王”，区域优势得天独厚——紧邻西湖这一年接待量3000万人次以上的“超级流量池”，拥有稳定、巨量的全球游客基本盘，凭借大体量、全业态让“逛西湖、必逛in77”成为游客共识。客群占比来看，杭州湖滨银泰in77异地客群占比超四成，在三大百亿商场中最高，反映出异地游客流量之重要。

杭州湖滨银泰in77如何将巨量客流转化为“客留”？

一方面，加码高能级首店，满足本地年轻人赶潮流与游客打卡尝鲜需求。一如2025年就落地56家品质首店，包括高达基地杭州旗舰店、 国产高端奢牌 SMFK 杭州首店、美国户外背包品牌 OSPREY 中国首家专营店、寿司郎杭州首店、 emis浙江首店、VAUDE浙江首店、HERMES beauty浙江首店、爱马仕香氛彩妆浙江首店等；

另一方面，将湖滨国际美妆节、国际材料时装大秀等大型活动IP化，同时高频落地高能级IP首展活动，持续保持高话题热度，如《玩具总动员5》主题活动华东首站、蜡笔小新35周年原画全球首展、哈利波特·重返霍格沃兹全球首展、《亲密的奥黛丽·赫本》杭州大展等。

客流遥遥领先，但销售额稍显逊色。杭州湖滨银泰in77的“甜蜜烦恼”源于转化率与客单价相对低，这与项目“文旅+潮流”的定位直接相关，主打流量广度而非客群深度。游客为主的热闹氛围，天然与高端消费所需的静谧体验存在错位。

于杭州湖滨银泰in77而言，如何将西湖带来的超级流量转化为更高价值的停留与复购，是其在“百亿阵营”排位上升的关键。基于此，项目近年持续加码高端品牌矩阵。

2025年底，项目完成D区战略性调改，打造“高端美妆香氛聚集地”，引入Hermès美妆、BVLGARI香水等浙江首店，强化了顶级奢侈品美妆组合。同时，强势集结clé de peau Beauté、HELENA RUBINSTEIN、SKINCEUTICALS、LA MER、LE LABO、Aesop等一线品牌，形成了覆盖顶奢美妆、高端护肤及香水的全品类矩阵，深度优化坪效结构与客流质量。

3、品牌之争：

重奢深度、品牌广度、流量厚度，各有侧重

■杭州大厦：重奢护城河最深

杭州大厦拥有最为齐全的重奢品牌矩阵，除了镇场的Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大奢牌，还拥有Harry Winston、Graff、BUCCELLATI等10余个稀缺高端珠宝品牌，铸就“珠宝天花板”；同时集齐CHANEL、LOUIS VUITTON、DIOR、FENDI等品牌尊享沙龙，用极致私享与专属服务，精准锁定最顶层的核心消费力。这份“人无我有”的独家优势，使其稳居杭州高净值客群奢侈消费的首选之地。

巩固基本盘的同时，项目2025年加码户外运动品类，新引入Montane华东首店、Salomon杭州首家直营店、鹅绒服品牌高梵浙江首店、美国男性瑜伽品牌Vuori杭州首店、奥地利竞技品牌HEAD杭州首店等；2026年发力顶奢童装及儿童户外，带来FENDI Kids、Thom Browne Kids等8家浙江首店，以及THE NORTH FACE KIDS、Reima等国际高端户外品牌，持续夯实零售品类的影响力。

■杭州万象城：高级次品牌占比最高

杭州万象城重奢品牌数量少于杭州大厦，但亦有BUCCELLATI、罗杰杜彼等杭州独家品牌。

品牌级次来看，杭州万象城高级次品牌占比明显更高，其中A级品牌占比超半壁江山。背后集团强大品牌资源库，杭州万象城引入了众多各品类标杆品牌，在品质生活方式营造上形成领先优势，持续创造高业绩。

杭州三大百亿商场中，杭州万象城是唯一拥有大型超市业态的项目，引进高端精品超市Olé，弥补重奢商场在高端日常消费场景的空缺；引进Brooks浙江首店、american vintage杭州首店、Songmont杭州首店等新锐时尚品牌，并构建了齐全的香氛与户外运动品牌矩阵，还率先引进JEMPER君佩全国首店、日本顶级珍珠珠宝品牌Mikimoto。

餐饮组合强势，占比超25%，为三家中最高，集结O'eat、野果yeego、NEED创意韩国料理、泓0871臻选云南菜等诸多强社交属性的“漂亮饭”餐厅。2025年新引入超20家餐饮首店，包括蓝瓶咖啡浙江首店、阿嬷手作浙江首店、BebeDonut华东首店、奉天小馆杭州首店、海定甬上杭州首店、Kokyo Sushi Bar杭州首店等，持续引领精致餐饮赛道，保持市场新鲜感和话题度，为高端客群提供完整的“逛吃”体验。

■杭州湖滨银泰in77：全品类、全客层“通杀”

杭州湖滨银泰in77的业态结构是三家当中综合性最强的，覆盖全品类、全客层，分为ABCDE五区。

紧邻西湖的A区集结国际大牌旗舰店，汇聚爱马仕旗舰店、LV旗舰店、中国大陆第二家克罗心专卖店、BALENCIAGA巴黎世家旗舰店、杭州单体面积最大的GUCCI精品店、lululemon中国面积最大门店等；

B区无缝衔接地铁龙翔桥站，为项目“客流高地”，主打先锋潮流体验，其地下二层的Z世代主题街区，汇聚了20余家二次元店铺，是杭州最具代表性的二次元文化地标；

C区聚集快时尚和潮牌、D区聚焦高化美妆；E区着力打造年轻潮流夜生活地标，以夜店和潮流酒吧为核心引擎，配有网红餐厅、小吃。

另悉，项目F区将在今年10月正式开业，定位“城市新锐人群生活方案实验室”，聚焦新中产客群的深度需求。

杭州湖滨银泰in77以每年30%的品牌调整率巩固潮流地位，首店数量常年保持在城市TOP1位置，当中超六成是省份及以上级别的首店。它不仅是国际大牌的秀场，更是新兴潮流品牌的试验田。

上述三者业态虽有重叠，但呈现错位竞争，共同构成了杭州高端商业的完整拼图。

• 杭州大厦以“重奢深度”筑起护城河，用稀缺品牌与顶级服务锁定塔尖客群；

• 杭州万象城凭“品质广度”建立壁垒，以精致餐饮和生活方式引领中产消费；

• 杭州湖滨银泰in77则靠“流量厚度”打开局面，用全客层、全品类的混搭生态，将西湖的海量客流转化为实打实的销售贡献。

4、商圈之争：

各踞一方，各有所长

杭州三座百亿商场分踞三大市级成熟商圈——武林商圈、湖滨商圈与钱江新城商圈，生态格局、发展潜力各有不同，直接决定了商场的客流底盘与增长天花板。

■武林商圈：从“一超多强”到“多强并立”，做大“蛋糕”

杭州大厦所在的武林商圈，是杭州老牌市级核心商圈，存量商业体量杭州第一。据赢商大数据，武林商圈周边5公里常住人口数量超百万级，超过钱江新城商圈和湖滨商圈，如此深厚的客群基础，不仅让老牌项目稳居头部，也吸引着新项目不断入局、在营项目持续迭代， 为商圈源源不断注入活力。

杭州大厦之外，武林商圈同时聚集了杭州武林银泰百货、杭州国大城市广场、杭州嘉里中心等成熟项目，以及华润杭州中心、杭州恒隆广场两大标杆运营商的重磅新晋项目，形成“一超多强”的稳定阵容。

图片来源： 城市商业地图投资研策系统

• 杭州恒隆广场首期开业的品牌以轻奢与潮流品牌为主，户外运动业态齐全、超70家餐饮品牌，还引入Olé Lifestyle全国首店，补齐武林商圈在品质生活方式品牌上的欠缺；

• 华润杭州中心以非标商业突围，定位“杭城潮奢首选地”“潮流艺术生活聚集地”，持续引入小众新潮稀缺品牌，为武林商圈带来了活跃话题度；

• 杭州武林银泰百货聚焦美妆，兰蔻、海蓝之谜等品牌连续多年拿下“全国销售第一柜”；

• 杭州国大城市广场加码文化艺术，持续打造有趣内容、增强空间特色。

武林商圈底蕴与活力兼备，集齐顶奢、轻奢、潮流、大众多元商业层次，消费魅力十足。随着恒隆广场与杭州中心的持续发力，商圈向“多强并立”发展，在领跑高端消费之余，加速向年轻化、品质化破圈。

■湖滨商圈：客流TOP1，年轻潮流与文旅融合的绝对高地

杭州湖滨银泰in77所在的湖滨商圈，凭借区位优势成为文旅消费高地，客流表现位居全市商圈之首。商圈内湖滨步行街为旅游必打卡地，2025年客流超6000万人次，年营收破90亿元。

步行街两侧遍布商业体，以杭州湖滨银泰in77为绝对龙头，同时拥有杭州工联CC、杭州湖滨88两大由老商场焕新而来的二次元项目，以及“潮流夜娱综合体”杭州ICON，形成完整年轻消费生态，是杭州年轻人消费主场。

图片来源：城市商业地图投资研策系统

■钱江新城商圈：集聚高消费力客群，客流增长面临现实瓶颈

杭州万象城所处的钱江新城商圈，在杭州市商务发展“十四五”规划中，被列为“国际商业中心”之一。作为杭州的CBD，其商务客群与高端居住客群基础扎实。

据赢商大数据，其周边5公里常住人口数量在三大商圈中仅次于武林商圈，办公人口数量位居首位；居住人口中富豪、中产客群占比最高，约27%，TGI大于1，远超全市平均水平。

钱江新城商圈聚集了杭州万象城、杭州来福士中心、杭州高德置地广场、砂之船（杭州）奥莱、杭州平安悦坊PACE LIVING等多个已开业商业项目。杭州来福士中心以250米双子塔担纲CBD地标，带来 “IP潮趣” 商场，以粉丝经济为突破口；砂之船（杭州）奥莱深耕多年，着力于满足全家庭一站式购物需求。

然而，相比武林商圈的老牌底蕴与多强并立，湖滨商圈的年轻与文旅标签，钱江新城商圈尚未形成强有力的竞争标签，依赖周边客群，呈现明显的“单核依赖”结构——杭州万象城以27万㎡大体量、高品牌势能独大。

破局关键在于两点：一是存量项目通过调改实现能级跃升；二是依托钱江新城二期等增量区域，导入新的居住与消费人口。

图片来源：城市商业地图投资研策系统

综上，杭州三大百亿商场所处商圈，鼎立之势还将继续。

• 武林商圈底蕴深厚、标杆林立，为杭州大厦的持续领跑提供了最坚实的土壤；

• 湖滨商圈不愁客流，底色年轻，活力旺盛，为杭州湖滨银泰in77的能级跃升留足了想象空间；

• 钱江新城商圈作为城市新中心，新贵云集、后劲十足，杭州万象城以10余年时间实现销售额登顶，印证新区无限可能。

02.

新秀入局，

百亿商场战况升级？

从品牌矩阵到商圈生态，杭州三大百亿商场各自构筑了难以复制的护城河。然而，商业江湖从不缺后来者。

2026年，杭州恒隆广场低调入局，拉开了港资高端商场登陆杭州的序幕；杭州IFC、SKP、K11，也在筹备开业中。新秀们来势汹汹，杭州百亿商场战况升级。

恒隆广场：

杭州高端商业“第四极”预备选手

投资约160亿元、耗时8年打磨的杭州恒隆广场，在2026年4月28日开启试营业。然而，这座被寄予厚望的顶奢地标，实际呈现却与外界想象大相径庭。

尤其是业态品牌组合的“重奢缺位”——避开与杭州大厦正面交锋，国际奢侈品牌仅占6%，当中大部分处于围挡状态；瞄准更年轻、更追求情绪价值的客群，把重心放在轻奢、设计师品牌、户外运动和餐饮首店上。

虽然重奢暂未就位，杭州恒隆广场选择先“做旺人气”，调性营造颇为成功，建筑设计、空间气质精准契合高端客群的审美偏好。

值得注意的是，2027年全球奢华酒店文华东方酒店开业，将为其批量导入高端商旅客群；而其租下的杭州百货大楼，计划2029年改造完成，届时其总体零售面积扩大40%，可引入更多高能级奢侈品牌，以更从容的姿态参与未来的竞争。

恒隆广场的入局，是杭州高端商业一场细水长流式的“生态补位”。它以差异化的姿态融入武林商圈，短期内难撼三强格局，长期则有望成为杭州高端商业的又一极。

SKP、IFC、K11们：

杭州商业强有力“搅局者”

除了已经开业的恒隆广场，杭州的商业版图还将在未来几年加入多位重磅“搅局者”。

杭州部分筹开商业区位示意图

图片来源：城市商业地图投资研策系统

• 杭州SKP：位于钱江世纪城核心区，地铁2号线盈丰路站上盖，是华联集团在长三角打造的首个旗舰级TOD商业综合体。总投资约160亿元，总建筑面积约68.8万平方米，商业部分体量约20万平方米。主体结构已在今年3月全面封顶，预计2027年第四季度开业。它被寄予厚望，代表着杭州南岸的重奢想象。

• 杭州IFC：位处钱塘江与京杭大运河的交汇处，与杭州万象城直线距离仅2公里。项目是新鸿基在内地的第四座IFC，总建面达85.4万平方米，总投资超300亿元。它也是新鸿基业态最丰富、产品最创新的IFC，由两幅邻近的临江地块组成。汇西地块包括开放式街区商业和一幢写字楼、一幢大平层+酒店，汇东地块包括住宅、大平层、写字楼、商业mall、丽思卡尔顿酒店等全业态。

  坐拥杭州最稀缺的城市景观资源，IFC住宅起步总价约1100万，创造杭州摇号史上首个人才、无房、有房三顶格的摇号记录，综合中签率仅约2%，被誉为顶豪天花板。商业部分预计将在2027年上半年开始分阶段开业，开业后将与杭州万象城近身肉搏，直接重塑钱江新城的高端商业格局。

• 杭州K11：坐落于杭州望江新城核心区域，总建筑面积约74万平方米，总投资高达230亿，汇集新世界旗下五大业态：K11购物艺术中心、甲级写字楼K11 ATELIER、国际化社区江明月朗园，高端服务式公寓及酒店。K11购物艺术中心与K11 ATELIER办公楼预计于2027年第四季度逐步开业。

除了上述几家外，计划今年下半年亮相的“盒子+街区”杭州嘉里城、香港置地“光环”系杭州首秀杭州光环梦中心等项目，同样备受期待。随着高端重奢、开放式街区、非标商业等多元形态密集兑现，未来两三年内杭州商业将经历一场全方位重塑。

新项目积极寻找差异化生存之道，如恒隆以“轻奢+餐饮”破局，SKP押注重奢全品类，IFC依托顶级综合体生态，K11主打艺术文化，嘉里城瞄准城市微度假。

短期看，恒隆、SKP、IFC尚处培育期，高能级门店未完全释放，对百亿mall三强分流有限。后三者凭借先发优势与熟客基本盘，地位依然稳固。

中长期看，随着SKP、IFC全面开业，高端消费分食者增多。杭州大厦在武林商圈将面临恒隆的持续缠斗，杭州万象城在钱江新城将遭遇IFC的近身肉搏，杭州湖滨银泰in77则面临诸多年轻潮流新项目分流，还有SKP从南岸直接截流跨江消费……三大百亿mall竞争压力加大，但被“淘汰”或跌出百亿俱乐部的概率极低。只是，它们再也无法高枕无忧——一场围绕体验、服务与品牌稀缺性的长期战役，已然打响。

03.

杭州高端商业，

会有“一超”吗？

据胡润财富报告，杭州家庭财富水平表现突出，拥有5.22万户千万人民币净资产“高净值家庭”，位居全国第六位，超过苏州、南京、成都等城市。

富人阶层规模如此庞大，那为何杭州的高端商业没有出现具有碾压级优势的项目？

不妨以南京德基广场为参照样本。2025年南京德基广场全年实现销售额262.4亿元，蝉联全国单体商场销售额第一。它是怎么做到的？

• 首先，近乎垄断的区位优势。德基扎根的“中华第一商圈”南京新街口，这里不仅是南京绝对的城市中心，更是一个能强势辐射安徽等周边省份的超级商业心脏。

• 其次，持续的空间焕新与内容迭代。德基从不“躺平”吃老本。从斥巨资打造的“网红洗手间”到各种创新主题空间，将商业空间本身变成了打卡目的地；从批量引入高能级首店、到推动奢侈品牌门店扩容升级，始终保持品牌阵容的新鲜感与竞争力。

• 还有，绝对的艺术与内容壁垒。德基早已不是一个单纯的“卖货”商场。德基艺术博物馆、主题艺术装置等屡屡破圈，为高频到访与长时间停留创造了刚性理由。这种以文化艺术内容构建的深层次客户粘性，是单纯的品牌堆砌难以比拟的。它不仅是奢侈品消费目的地，更成了南京城市文化地标。

• 最重要的是，双引擎驱动。德基拥有“顶奢基本盘+大众流量盘”的双重结构——以顶奢守住高净值客群，以艺术展览、网红餐饮、现象级洗手间等话题向下兼容，持续制造网络热度，虹吸大众客流量。这种结构，让它既有天花板级的客单价，又有足以支撑其体量的客流底盘。

相较之下，杭州的商业基因，从根上就和南京不一样，呈现“多核格局+新秀分食+双向分流”特征，难产南京德基式的“一超”格局。

• 其一，腹地虹吸效应偏弱。南京新街口商圈对安徽形成“单向虹吸”，德基外地客流占比高达75%；而杭州实际上处于“双向分流”状态，身处浙江腹地，周边城市自身商业能级高，高端消费不需依赖杭州；同时，长期面临高端消费外溢上海的问题。

• 其二，多核格局，没有“唯一中心”。武林、湖滨、钱江新城三大商圈各踞一方，互不相让。就连城西、萧山等亦有区域商业中心悄悄崛起。这种格局决定了，杭州高端消费的客流从一开始就是“分流”的，没有谁能享有垄断地位。

• 其三，入局者众，不断“分食”蛋糕。恒隆、IFC、SKP、K11接连入市，接下来杭州的商业战场势必更加拥挤。“多核竞逐” 的格局只会更加固化，蛋糕被切得更碎。

但，“群龙无首”不是杭州的短板，而是它的牌面。多元化、多极化的商业生态，意味着更强的抗风险能力和更丰富的消费选择。三大百亿商场合计约365亿元的销售额，远超南京德基一家的262亿元，足以说明这座城市高端消费力“在线”。

这个生态的未来走向，取决于三个关键变量：杭州湖滨银泰in77能否将海量流量转化为更高价值的复购，突破业绩增长天花板？杭州万象城能否在IFC、SKP、K11夹击中守住份额？杭州大厦能否以VIC体系加固护城河，在与恒隆的缠斗中守住基本盘？

没有一家可以高枕无忧，也没有一家会被轻易淘汰。 这正是杭州高端商业最迷人的地方——它不是一场赢家通吃的淘汰赛，而是一场永不休止的进化赛。

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