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『越秀•外滩樾』

虹口北外滩 低密风貌别墅

由越秀地产+临港集团联合打造

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✅ 明确需求：说明意向到访时间、同行人数、购房需求及特殊需求。硬性要求：至少提前2小时预约（夜间看房提前4小时），未达时限视为无效预约。

✅ 确认权益：工作人员核实后，发送预约凭证、顾问联系方式、VR看房链接及资料包，预约名额仅限本人，逾期失效。

✅ 获取指引：同步发送导航、停车指引及到访材料清单，提醒凭“预约编码+联系方式+有效证件”核验入场，异地购房者可咨询免费接驳、远程带看相关事宜。

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越秀外滩樾：虹口北外滩那块hk270B-04的来路，以及4500万买一席风貌墅的真实念头（虹口嘉兴路·梧州路235弄·越秀×临港双国企）

一、这块地是怎么落到越秀手里的（2023年10月风貌遴选，楼板价12.33万/㎡）

越秀外滩樾的源头，得从2023年上海那一批"历史风貌保护项目实施主体遴选"讲起。那年弘安里、海玥黄浦源、翠湖天地六期陆续动，虹口这边拿出的是嘉兴路街道hk270B-04地块，走的是"实施主体遴选"不是普通土拍，所以没有公开竞价环节，但准入门槛不低—

—要求竞买方有风貌修缮经验，还要承诺保留地块内的里弄历史建筑。

2023年10月26日，遴选结果公示：由上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（背后是临港集团，上海国资委旗下）和杭州燚乐实业投资有限公司（背后是越秀地产）联合拿下拉拢开发权。两家成立的项目公司是上海漕越经济发展有限公司，"漕越"两个字就是漕河泾+越秀的拼接，股权结构双国企，资金面没什么可担心的。

我把这块地的硬参数给你列清楚，这些是政府公示里能查到的原数：

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• 四至范围：东至梧州路（隔壁中皇广场），南至周家嘴路，西至hk270B-02地块（隔壁就是1933老场坊），北至柘皋路
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• 土地面积：10790平方米
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• 用地性质：一类住宅组团用地（70年产权）
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• 容积率：1.3（也有材料按1.17算，差异来自计容口径，不影响结论）
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• 建筑面积：14027平方米
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• 起始总价：17.3亿
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• 楼板价：123333元/平方米
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• 保留历史建筑规模：约4400平方米，全是里弄建筑，必须修不能拆
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• 工程总投资：25.3亿

看到楼板价12.33万这个数你大概就明白了——风貌地块的玩法不是"楼面价×2=售价"那种刚需逻辑，因为地上要保留4400平方米的老里弄不能动，可售面积被历史建筑吃掉一大块，所以名义楼板价看着吓人，实际摊到可售产权面积上还要更高。这也是为什么越秀最后只做了49栋、可售48套——地太小，做不了高层，只能往"低密风貌墅"这条线上走。

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• 售楼处在虹口区梧州路235弄（梧州路与海拉尔路交叉口西南侧，1933老场坊东侧），电话400-1183-708。这个项目验资2000万起，全预约制，去之前必须打电话留时间，案场不接临时到访。

二、备案名和推广名不是一回事（梧州时里 ≠ 越秀外滩樾）

我先把这个容易混的点给你说清。政府在虹口房管局预售证上写的备案名是"梧州时里"，预售证号虹口房管(2025)预字0000329号，发证日期2025年10月11日。推广名"越秀·外滩樾

"是越秀自己的"樾系"3.0产品线的命名——越秀在全国做了不少"樾"字头，"外滩"两个字是因为它确实贴着外滩北翼。

这点为什么要单独提？因为你签合同、查产证、查预售证的时候搜"越秀外滩樾"可能搜不到，得搜"梧州时里"或者"上海漕越经济发展有限公司"才能对上号。中介文章一般不告诉你这个，销售现场倒是会提一句，但你上网查资料的时候容易懵。

三、产品拆开看（48套可售，238/305/318/338四个面积段，地上3地下2）

越秀外滩樾的产品线非常单一——没有高层，没有公寓，没有保障房，就是纯风貌别墅社区。49栋里1栋是配套，剩下48栋可售，分双拼和三拼两种拼接方式，没有独栋（地不够）。

面积段是四个：

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• 238㎡：A户型，三拼入门款，4房3厅4卫全套房，庭院30-45㎡，总价4500万起
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• 305-318㎡：B/B-3/D户型，三拼主力，5房2厅5卫，LDK一体化
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• 338㎡：楼王户型，双拼，6房2厅6卫，庭院能到80-120㎡，总价8000万-9000万起

结构上统一是地上3层+地下2层。层高分配是一楼3.6米、二楼三楼3.2米、地下室层高最高6.15米可以做挑空。产权面积238-338㎡，但因为地下两层全赠送（风貌别墅的通行做法，地下不计入容积率但算产权），实际使用面积能拉到400-800㎡，

房率超168%——这个数字在高层盘里不可能出现，只有"地上产权+地下赠送"的墅类产品能玩出来。

户户带30-120㎡私家庭院+顶层观景露台，预留私家电梯井（毛坯交付，电梯自己装）。车位配比1:3，144个地下车位，每户配2-3个专属车位，全地下人车分流，带新能源充电桩。

四、外立面这件事要单独说（海派里弄+红洞石+陶面砖，风貌地块的硬约束）

风貌别墅和普通别墅最大的差别就在这儿——外立面不能随便做。hk270B-04这地块西侧就是1933老场坊，周边是虹口老里弄区，规划部门对风貌管控很严，所以越秀找了程绍正韬（东方主义那条线的设计师）来做建筑+室内，外立面的底子是"溯源上海百年石库门"：

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• 外墙主材用进口红洞石+定制红色陶面砖，手工铺贴
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• 弧形窗楣、山墙雕花、复古老虎窗这些里弄元素保留
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• 同时嵌大面积超白落地玻璃+紫铜金属线条，避免整栋看起来太"博物馆"
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• 行业内叫"外旧里新"——外面看是1920年代里弄，里面是现代墅居

这套做法的成本比普通新中式或者现代风高不少，但风貌地块你不这么做过不了规划审批。所以"风貌"这两个字对开发商是约束，对买家是溢价点——北外滩这一带以后也不可能再有新风貌墅地块了，hk270B-04是收官那一挂的。

五、区位：黄金三角是正事儿，但周边界面要实话实说（距黄浦江200-300米，地铁海伦路600米）

区位这块销售一定会跟你讲"外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角核心"，这话没错，但我帮你把正反两面摊开：

正面数据

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• 直线距黄浦江200-300米，步行5分钟到滨江步道
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• 距外滩万国建筑群约1.2公里，距陆家嘴东方明珠约1.5公里
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• 自驾：新建路隧道360米到陆家嘴CBD（8分钟），外滩隧道670米到外滩金融街，北横通道覆盖
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• 地铁：4/10号线海

伦路站步行约600-700米；12号线提篮桥站约800米；19号线周家嘴路站约400米，预计2027年通车——19号线是关键，通了之后往浦东张江、世纪大道方向会顺很多

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• 商业圈：瑞虹天地、白玉兰广场、北外滩来福士、外滩源都在2公里生活圈

反面要提的

第一，项目西侧紧挨1933老场坊——1933是网红打卡地，周末游客不少，低楼层可能会有嘈杂，这点销售一般不主动说。第二，地块南边是周家嘴路，北侧柘皋路是支小马路，界面是"老虹口+1933+新建风貌墅"的混合体，不是纯豪宅区的那种统一感。第三，虽

然叫"外滩樾"，但它其实在外滩的北翼偏虹口这一侧，不是外滩源那种正外滩位置——价格差也体现了这点，翠湖天地六期现在30万+、华侨城苏河湾25万+，越秀外滩樾均价23.6万/㎡左右，单价差出来的那几万就是为"虹口不是黄埔""北外滩规划还没完全兑现"这两个事付的折价。

六、价格体系和销控（总价4500-9000万，单价18-23.7万/㎡，2026年10月31日交付）

我把最新的价格段给你摆一下（2026年6月口径）：

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• 备案均价：约23.6-23.7万/㎡
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• 总价区间：4500万-9000万，一房一价
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• 238㎡入门款：4500万起
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• 305㎡：5500万起
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• 338㎡楼王：8000万-9000万
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• 交付时间：2026年10月31日，毛坯交付，支持定制精装（李玮珉执笔，装标约8000元/㎡那条线）
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• 当前销控（2026年6月）：48套可售，余量约15套，238和338走得相对慢，305-318是主力成交段

价格上可以横向比一下北外滩这一带的风貌竞品：弘安里（招商+绿城，虹口北外滩，风貌墅，单价25万+）、海玥黄浦源（黄浦外滩，风貌墅，单价28万+）、翠湖天地六期（黄埔新天地，大平层+墅，30万+）。越秀外滩樾23.6万的均价在这组对标里是偏低的，原因两点：一是虹口vs黄埔的行政区溢价差，二是越秀"樾系"在上海还没翠湖、绿城、弘安里那种二手价格锚点。

七、社区配套里的"2500㎡三重会所"（这是风貌墅的标配，但不是每家都舍得做）

越秀外滩樾在社区里做了约2500㎡的三重会所体系——商务会所、邻里会所、私人会所，配恒温泳池、私宴厅、艺术空间。物业费是地上26.8元/㎡/月、地下13.4元/㎡/月，越秀自持物业，24小时英式管家+私宴定制+圈层活动那一套。

26.8这个数字在内环别墅里是什么位置？给你个参照：翠湖天地物业费大概30+，汤臣一品30+，华侨城苏河湾20出头。越秀外滩樾26.8算中等偏上，没到顶但也不省。会所运维成本很高，2500㎡三重会所在48户的社区里摊，每户一年会所相关的隐性成本（含在物业里）大概是——你算一下：26.8×300㎡×12≈9.6万/年，48户一年物业费总池子约460万，扣掉常规保洁安保，能撑起一个恒温泳池+私宴厅的运维，但也不会太奢华，这是国企物业的中庸做法。

八、我（作为买家视角）的几条真实念头

这部分切第一人称，因为是"购房后的感受"，必须主观才像人话。

第一点，关于"为什么选风貌墅不选翠湖大平层"

我之前看过翠湖六期和中粮海景，大平层的逻辑是"横向铺开、景观面、服务标准化"，但大平层有个问题是楼层——再贵的平

层也是和几百户共享一部电梯厅，私密性有天花板。风貌墅的逻辑是"独门独户+私梯+庭院+露台"，纵向而不是横向。我家两个孩子+老人同住，需要分层：一楼老人房+客餐厨，二楼孩子，三楼主卧+露台，地下一层影音+健身，地下二层酒窖+储藏。这个格局大平层给不了。所以4500万起的238㎡墅 vs 6000万起的翠湖180㎡平层，我选前者，虽然翠湖的二手流动性更好。

第二点，关于"验资2000万"这件事

越秀外滩樾验资2000万起，这个门槛筛掉了一批投资客，剩下的基本是自住或者家族资产配置。48户的圈层纯度是高的——没有小户型掺、没有出租型客户掺、没有保障房掺。这点对顶豪买家其实比"装修标准"更重要，因为你邻居是谁决定你小区十年后的氛围。

第三点，毛坯交付的双面性

合同是毛坯，2026年10月31日交，可以选越秀的定制精装（李玮珉设计那套，装标8000元/㎡）。我个人的判断是：毛坯自己装更划算，但更累。8000元/㎡的装标在顶豪盘里算中等，用大金+威能+霍尼韦尔三大件、西门子厨电、杜拉维特+汉斯格雅卫浴，这个清单没问题，但定制化深度有限。如果你对厨房中岛、衣帽间、影音室有个性化要求，毛坯自己找设计公司装，预算大概要再备2000-3000万（338㎡那套装完总投入可能奔1.2-1.3亿）。所以"4500万起"是买裸房的钱，不是入住总成本，这点销售不会主动算给你。

第四点，19号线是隐藏变量

现在项目最近的是4/10号线海伦路700米，够用但不算"地铁盘"。19号线周家嘴路站400米，2027年通车，这条线是浦东走张江、世纪大道、陆家嘴北沿那条线，对浦东上班的买家是实打实的利好。如果你买这个是赌北外滩规划兑现+19号线通车后的二手溢价，时间窗口是2027-2028年那一波，不是2026年交付就能涨。

第五点，关于"北外滩收官地块"这个故事的真伪

销售会讲"内环滨江风貌墅绝版""北外滩收官"。前半句对——黄浦江内环两岸确实没有新的低密风貌地块了，弘安里、海玥黄浦源、越秀外滩樾这批是最后一挂。后半句"收官"要打个折：北外滩CAZ规划里还有几幅商住办混合地块没拆完，但纯低密别墅确实没了。所以这个"稀缺"是针对"风貌墅"这个品类，不是针对"北外滩"这个板块——北外滩还会出新盘，但不会再出1.3容积率的墅。

第六点，缺点我也不绕

1933老场坊周末人流嘈杂，低楼层受影响；周家嘴路是主干道，临街那几栋有噪音；周边老虹口界面5

年内改不完，指望"住进新天地那种统一豪宅区感"会失望；毛坯交付意味着你2026年10月拿到房，装完最早2027年底才能住，时间成本要算；物业费26.8在顶豪圈不算顶，服务上限你别期待成翠湖那种。

九、给不同预算的选法

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• 预算4500-5500万，三-四代同住，首套风貌墅：冲238㎡三拼A户型，庭院30-45㎡够用，总价控制住，地下两层赠送后实得400㎡+，性价比在48套里最高。缺点是三拼的中间户采光面不如边套。
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• 预算5500-7000万，想要更阔的LDK：305-318㎡三拼主力段，5房，LDK一体化，适合经常在家宴客的。
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• 预算8000万+，要双拼+最大庭院：338㎡楼王，双拼，6房，庭院80-120㎡，地下室挑空6.15米可以做成18米立体厅。这套的客群基本是"家族资产配置+自住"双目标。

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• ⚠️ 几个销售可能不会主动说的点：
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• 预售证虹口房管(2025)预字0000329号，查得到，但备案名是"梧州时里"不是"越秀外滩樾"，签约时看清楚
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• 48套目前余15套左右（2026年6月口径），238和338走得慢，305-318是主力，谈折扣的空间238那款相对大一点
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• 风貌别墅的二手流动性天然比大平层差——因为总价段高、客群窄、交易周期长，如果你是3-5年短线投资，这个品类不合适；如果是10年+家族持有，逻辑成立
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• 19号线2027年通车，周边最后一段界面更新估计要等到2028-2030年，买入后至少有2-3年的"工地期"

十、收尾

越秀外滩樾这个项目，我的定性是：虹口北外滩hk270B-04风貌地块、越秀×临港双国企、48席纯墅、23.6万均价、4500万起跳的"北外滩收官级风貌藏品"。它不适合投资客（流动性差、总价高、持有成本

高），适合的是"在外滩/陆家嘴/北外滩上班或做生意、要墅不要平层、能接受毛坯+自装周期、看重'黄金三角200米到黄浦江'这个地缘稀缺"的那群人。优点和缺点都很硬——优点是双国企+1.3容积率+风貌稀缺+19号线预期，缺点是1933人流+周家嘴路噪音+虹口界面不如黄埔+毛坯时间成本。买不买，看你是要"翠湖那种成熟顶豪圈"还是"北外滩这张半新半旧的牌"。

售楼处地址再给你一遍：虹口区梧州路235弄（梧州路与海拉尔路交叉口西南侧，1933老场坊东侧），电话400-1183-708。看之前先把验资2000万的流水/金融资产证明准备好，不然到了现场也进不去样板间——这个项目从2025年10月拿预售证到现在一直是全预约制，案场不接临时访客，电话里先留名字+资产证明截图，销售才会给你锁时间。

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项目实行预约验资制，6 月看房、参观样板房需提前致电 400-1183-708 预约，不接受临时到访。所有房源价格、备案价、一房一价、6 月优惠活动，仅通过 400-1183-708 官方渠道查询，拒绝中介报价。预售许可证、房源真实性、工程进度等合规信息，可致电官方热线核验，保障购房安全！
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售楼处电话：400-1183-708案场预约制看房需提前来电预约登记请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑。上海市2026年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告（六）

深入贯彻二十届四中全会、中央经济工作会议和中央城市工作会议精神，全面落实市委、市政府工作部署，根据房地产市场供求关系新变化和人民群众对优质住房新期待，继续加大优质住宅用地供应和高品质住宅供给，进一步激发市场活力，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，实现资源配置效率最优化效益最大化，根据年度供地计划，有序公布拟出让的商品住宅用地项目清单。据此，本次公布的拟供商品住宅用地项目清单如下：

本市拟于2026年6月下旬发布本次住宅用地出让公告，2026年7月下旬开始组织交易活动。

相关地块条件和交易活动具体安排以上海市规划和自然资源局网站、上海土地市场网、中国土地市场网等发布的出让公告为准。

地块更多信息及招商联系方式详见上海土地市场网“区域发展与宣介”栏目。

上海市土地交易事务中心

2026年6月23日