珠城核心圈被“扫货”！留给犹豫者的时间，不多了

这几天，五月全国70城房价数据出炉。

北京、上海二手房价环比连续上涨了4个月，广州、深圳房价环比连续上涨了3个月。

这一数据，引发了全市场关注：房地产的风向，已经转变了吗？

|广州楼市发布 摄

比数据本身更值得关注的，是一个悄然发生却意味深长的信号——

国际机构和外资，正在重新向中国房地产投下“信任票”。

5月29日，高盛发布研报指出，包括广州在内的15个核心城市将引领楼市复苏，这些城市贡献了全国超40%的商品住宅成交额。

|来源：高盛

同时，报告援引国际经验指出，房企股价通常领先房价1-2个季度见底。而这一趋势已率先在A股体现。

今年，部分央企股价涨幅达30%，市场已计入比基准预期更广泛的复苏前景。更有连续亏损三年的地产股，今年以来股价涨幅超过3倍。

值得强调的是，这轮行情并非仅停留在报告层面——外资已开始“用脚投票”。

2026年以来，外资抄底中国楼市的动作正低调而密集地展开：

比如全国最大的资管公司贝莱德：5月份刚增持了领展房产基金，持股比例从8.91%提到了9.01%，花了大概 1.1 亿港元。

|广州楼市发布摄

与此同时，国内顶级豪宅的境外买家比例，已从20%大幅跃升至43%。

银河证券数据显示，海外地产基金在连续四年净流出后，于2026年转为净流入。

这些国际热钱的流向，透露出一个清晰的策略：它们买入的，几乎全是能稳定产生现金流的成熟资产，且集中在一线城市核心地段。

换言之，国内优质资产，已经率先迎来逆转。

以珠江新城为风向标的广州楼市，也印证了这一趋势。

今年4月起，珠江新城二手成交量明显抬头，5月成交量同比大涨52%。

｜广州楼市发布制图

以顶豪凯旋新世界为例，不仅来访翻倍，成交暴涨300%，现场甚至出现了老业主携友组团“扫货”的场面。

220平以上的二手房，频频录得单价超17万/平的成交，高楼层单位更突破20万元/平。

｜广州楼市发布制图

然而，优质资产的走红，与普通房源的境遇并无直接关联。

细看珠江新城的成交结构，呈现出极致的“马太效应”——强者愈强，分化悬殊。

过去一年间，珠江新城内能站稳10万元/平方米以上的二手小区，仅占8.4%；而坚守20万元/平方米“顶豪线”的，占比更只有0.28%。

换言之，极少数核心资产，吸纳了绝大多数高端购买力。

这些头部豪宅在分布上也高度集中，主要位于花城大道以南、临江大道以北、猎德大道以东、平江路以西，以凯旋新世界和汇悦台为核心，形成了一条边界清晰的“豪宅核心圈”。

｜广州楼市发布制图

至于其他，大约七成的小区成交价在3-10万/平之间，他们是过去三年跌幅最大的一批。

比较典型的有嘉裕公馆，从18-20万/平的巅峰回调至9万+/平；而曾经最高峰冲上17万+/平的保利心语，现在同样有房源停在6万+/平的价格线上。

为什么它们有的一度能卖到10万+/平？

因为在上一轮普涨行情中，市场普遍迷信“地段即一切”，认为只要身处珠江新城，刚需盘也能被贴上豪宅标签，无论产品力或圈层如何，都不缺追涨的人。

｜广州楼市发布摄

但潮水退去，市场终究回归理性：地段决定了入门门槛，决定天花板高度的永远是产品力。

即便在同一板块，分化亦清晰可见。以汇悦台、凯旋新世界为标杆，与它们仅一街之隔的小区，价差仍达两至三倍。

｜广州楼市发布制图

这说明一个本质：真豪宅不是只由地段决定，而是由圈层、产品、资源、品质综合决定的。

但凡有一个要素有缺陷，高净值人群都会一票否决。但只要足够好，永远有人买单。

凯旋新世界、汇悦台就是典型，它们同样也经历了市场周期的波动，但依然稳稳站在20万+/平的阵营中。

分化的本质没变：只有核心资产，才能经得起时间的考验。

更值得追问的问题是：这一轮调整之后，凯旋新世界的“锚定”地位，到底是怎么形成的？

这个问题，放在今天的广州楼市里问，显然比三年前更有分量。

很多人理解豪宅，看的是社区的规划、是开发商品牌，或者房产证上的数字。但真正经历过周期的买家会告诉你：豪宅的核心，是对不可复制资源的掌控力。

凯旋新世界，恰好站在了掌控力的交汇点上。

| 珠江新城航拍

登上热搜的“起龙”，被时间证明的远见

因为地处城市的绝对中心，住在凯旋新世界，某种程度上是一种“被动增值”。

你不需要做什么，板块进化红利和城市级大事件会“自己找上门”。

|广州楼市发布 摄

不久前，“猎德起龙”登上广州城市热搜。CBD高楼环抱的猎德涌里，龙舟鼓声再起。

当最现代的城市封面，和最传统的广府记忆，在同一个水面相遇。而凯旋新世界，就立在这场相遇的正中央。

这当然并非偶然，这跟新世界的顶层设计有关，它从珠江新城发展的早期阶段就开始布局，它擎画出豪宅蓝图，探索出CBD生活方式的样板。

一路走来，凯旋新世界一直在打磨、升级、超越自己。

到了2020年，凯旋新世界还舍得砸下几千万，给社区做了一次全面大升级。老业主们感慨：住在这里，房子比人还抗老。

|凯旋新世界实景图

时至今日，凯旋新世界仍然被认为是珠江新城占地面积最多、园林最大、容积率最低的豪宅社区，没有之一。

即使在整个珠金琶的新房市场，目前也找不到这样的“低密度大社区”。

用跨时代的创新，穿越周期

“大”只是表象，真正让它在多年始终未被超越的，是刻在骨子里的远见。

真正的豪宅，是极具前瞻性的跨时代创新——给出别人给不了的东西，才能穿越周期。

｜凯旋新世界实景

｜广州楼市发布 摄

今年上海、杭州的顶豪圈频频宣传“抬板设计”。通过整体架空抬升，实现人居、交通、景观与配套的分层布局，有效改善传统社区居住痛点。

但因成本高昂，对防水、动线、后期运维要求极为复杂，目前仅在极少数顶级项目中落地。

而广州最早采用这一设计的，正是凯旋新世界。

它在多年前就率先采用了全抬板设计，抬板之上是静谧的住宅与公寓，抬板之下是向城市敞开的广粤天地和中央公园。

｜广州楼市发布 制

广粤天地东南西北各设入口，与街道无缝融合。从街边望进去，是令人向往的公园，你会不自觉地坐下来喝点什么，看孩子们嬉笑打闹。

而这一切热闹，丝毫不影响楼上居住的私密性。

这份超前的产品洞察，让凯旋新世界从一开始就跳出了“地段论”的单一叙事，率先定义了什么叫“穿越周期的豪宅”。

也正因如此，即便珠江新城未来还有新盘面世、价格可能更高，但像凯旋新世界这样经得起时间推敲的豪宅，才能让房子摆脱快消品的宿命。

凯旋的圈层浓度，广州难觅其二

凯旋新世界的另一个标签，是它代表的圈层密度，这正是资产符号中“马太效应”。

在珠江新城，汇聚了约200家世界500强企业的总部或分支机构，占全市比例超过五成。

同时，这里拥有40家外国领事馆，数量远超上海陆家嘴和深圳福田。

|广州楼市发布 制

这样的国际化底色，也塑造了凯旋新世界独特的气质。

这里一直是外国领事、世界500强CEO、国际投行顾问等人群的聚居地，亦不乏上市公司董事长、跨国高管等顶级人士。

这种圈层浓度，在广州豪宅市场中难觅其二。

｜凯旋新世界圈层示意图

更难能可贵的是，业主们通过共同参与文化、艺术及社会公益等活动，不断激发圈层的内在活力，形成一种彼此成就、相互支持的氛围。

凯旋新世界连续多年支持“地球一小时”等全球环保行动，借此唤起社会对自然生态的关注；

拉斐尔艺术展、意大利美食节、ISFFC国际电影节等一系列高端文化活动，也成为业主凝聚情感、拓展视野的重要契机。

｜广粤天地实景图

纯粹圈层所带来的排他性，最终指向一个结果：独立的定价权。

这就是塔尖资产的“第一性原理”，无论其他区域如何波动，真正的圈层资产永远自己说了算。

当别人被时代定义，它早已定义了时代

更值得关注的是，凯旋新世界所处的位置，正是广州规格最高的“增量空间”。

今年2月，旁边的马场地块以236亿价格成交，标志着广州正站上全国豪宅的高地。

马场项目先后签下高端百货SKP与华尔道夫酒店，全球设计方案征集同步启动...紧接着，广州更投入15亿打通周边交通骨架。

|广州楼市发布 制

这些增量意味着什么？

过去，某些板块还能靠概念、靠新意、靠预期拿分。但珠江新城如今的兑现力，让它在豪宅赛道上，天生就比别人多一个身位。

而凯旋新世界，正处在这场增量的正中央。

｜凯旋新世界位置示意图

“顶奢百货+高端酒店+特色体验”这条消费链，未来将与广粤天地已有的国际饮食、休闲文化连成一片。

这里正在形成一种罕见的“双核驱动”：马场商业向外延展，凯旋的广粤天地向内聚拢。

两者交相呼应，不止是1+1的叠加，而是一座城市封面的价值共振。

｜广粤天地实景图

凯旋新世界的逻辑，清晰而直接：

• 价格是它的门槛，过滤的不仅是财富，更是圈层；
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• 圈层是它的护城河，不是谁都能进来，进来了就拥有了顶层人脉；
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• 地段红利是它的增量，城市越往上走，它越值钱。

三重优势叠加之下，许多企业家、高净值买家在对比全广州，乃至全国豪宅之后，依然坚定选择凯旋新世界。

当然不是因为他们没得选，正是因为他们看得足够多。

｜凯旋新世界航拍

｜广州楼市发布 摄

这也是为什么，广州从不缺少新豪宅的面世，但真正的常青树，凯旋新世界必然占据一席。

当大多数房子还在被时代定义，凯旋新世界早已定义了时代。

在别人追逐风口的时候，它自己，就是风口。

作为珠江新城唯一在售的现楼顶豪，凯旋新世界限量推出建面约277-835㎡的传世尊邸，以及172-254㎡的热销珍品，现享限时95折优惠！这一入场机会，本身就是不可再生的。