北京买房：理清思路，购房建议1924

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

刚需买房，正在犹豫丰台石榴庄地铁站旁边的慧时欣园，地段感觉不错，就是塔楼。另外听中介说这里有一部分是回迁房，这种小区的质量怎么样？还有当地是橡胶厂，还有没有污染啊？麻烦您帮我看看

A：

1、呵呵，140平的还叫“刚需买房”啊？这是典型的大户型改善了。这几个户型图我看不出什么，不到现场的话光看图纸意义不大。我要建议的话就是首选140平之内的吧，141的才多了不到1平米，但却要多交好几万的税，将来出手的时候肯定不好卖，何必呢？

2、中介说的对，慧时欣园当年是按照“旧村改造”立项的，但也就是名义上的回迁房。慧时欣园是备案的名字，慧是海慧寺，时是时村，都属于南苑乡。但实际上大部分都是商品房。这是当年开发商的惯用手段，很多小区都这么做。

开发商就是南苑乡政府，也就是当地自己开发的。质量不用担心，塔楼的质量都不错，尤其又是2000年前后，是质量检查最严格的时期，绝大部分小区的质量都很好。

注：因为1998年时长江大洪水，发生了九江溃坝事件，高层怒批豆腐渣工程。之后就重新制定了建筑和监理标准并严格检查，所以那个阶段的建筑质量陡然上升。

3、橡胶厂怎么说呢？具体的土地问题我不知道。只能说周边很大一片都是橡胶厂，四厂五厂的规模都很大。但这块地我觉得不是橡胶厂的，因为当年的三环外有的是土地，直接征用vs拆迁就得了，花不了多少钱，没必要再从橡胶厂手里买，手续挺麻烦的+多花钱，何必呢？

而且慧时欣园西边就是橡胶厂宿舍，那说明这里当年就已经是厂子外边了，至少不是车间区域。但这是我猜的，具体的问当地老人吧，要不就去橡胶厂宿舍问问，他们肯定清楚。

4、其他的我好像没什么可说的了，真要喜欢就买吧。塔楼只是说跟板楼相对比的时候次选，但既然周边没合适的也就无所谓了。尤其您看的是大户型，那相对来说好的多，没必要太纠结。其他的所谓回迁房也没必要纠结，时代特色的手续问题而已，质量至少应该不错。是否为厂区问题我不知道，您问当地人吧。

仅供参考。

借网友的话题聊两句，海慧寺据说是“北京外八庙”之一，原名“海会寺”，也就是”海眼”的意思，北京的“九大海眼”之一。

传说寺里曾经有一座非常大的铜佛当做镇物，宝座下面就是通往龙宫的海眼。解放后虽然海会寺改成橡胶厂了，但这座铜佛一直留着没敢动。据说后来是特意的技术攻关，生产出了特大号的橡胶塞子，这才敢把铜佛搬走，因为能把海眼堵上了。不管您信不信，反正我是信了。

另外海会寺还有个传说，就是“杨乃武与小白菜”，当年葛品连的遗体运到北京后开棺验尸的地点就是这里。但实际上属于牵强附会，因为北京有两个海慧寺，真正的验尸地点是神路街的那个，也就是现在的朝阳区政府。

二

Q:

我在北京已经5年社保了，准备买首套房，六个钱包可以拿180万，打算买400-500万的房子。首选新房，但看了亦庄+昌平北清外+北七家等地新房，没找到十分满意的，感觉综合比较下来不如次新房的性价比高。其中比较满意的是****，但小三居的两个卧室都太小了，几乎就是一张双人床之外没空间了。

所以来请教一下，您是否认为此楼盘的投资性很强，我是否可以先买下，然后等三至四年后卖出，到时再置换二手次新房有没有可能会更好？如果不能，在朝阳或海淀的北五环沿线是否有满足我要求的二手小区？学区功能可不考虑，孩子不在北京上学。

A：

1、没找到“十分满意”的，其实如果能有个七八分就不错了，天下哪儿有十全十美的房子啊？如果有，那估计就又超出预算了。

2、新房的优势就是新，居住的感受肯定比二手房强。但性价比一般是不太高的，所有商品都一样，车+手机+电脑什么的都是二手的才实惠。

3、肯定不算投资性强的啊，更谈不上很强了。房产的价值由地段儿决定，您觉得这地段儿真有很大优势吗？我反正觉得普通，等发展起来至少还得十年八年的，而您想等三四年，够呛。

我认为如果是三四年后置换，对标亦庄核心区二手房的话没什么优势，也就是价格走势大概率会弱点儿，就是因为地段儿未必发展的有多快。

4、或者这么说吧，现在所有新楼盘的价格都是被限定的，而价格是由土地方制定的，规划也是他们做的。也就是说，土地价格其实是按照规划完成时的价值制定的，已经透支了五年甚至更长时间的预期。

那如果过些年的规划按时+保质的完成了，这些被透支的价值才可以兑现，但也就是拉平大盘而已。如果提前+超量完成了，那能跑赢。但如果是拖延或减少了，那就陪着站几年的岗吧。

5、您的期望值有点儿高，还是先自己看吧。

仅供参考。

三

Q:

看了您回忆的“昌平筛沙子”的历史很让人感慨啊，我就是那几年来北京的，虽然没被弄走筛过沙子，但是也被查过N多次暂住证。有一次还被圈在了朝阳公园，差一点就上车走了，要不是叔叔看我还算斯文让打了个电话，或许也就被拉去昌平了。当年的北京确实赚钱不难，但受的罪可比今天多多了。

我直说房子的问题吧。水碓子的万科公园五号，属于甜水园板块，两居室120平米朝东户型，中间层。这套房是我当年买的抵债房，成本不高，装修的不错，本来想留着自住的，但现在孩子在海淀上学，这套房十年内估计住不上了。所以想请教一下您，是留着还是索性卖掉？

A：

1、公园五号，要是我就索性卖掉了，留着的话没什么优势。

2、因为这种小区的优势是地段儿好，但也是因为地段儿好，所以开发商舍不得浪费容积率，于是就盖的密度大，从社区角度来说不算太宜居。或者说房龄新的时候受追捧，毕竟稀缺。但时间长了就不太强了，尤其是随着设施的老化，这种带有公寓性质的价格走势都不算强。

再一点就是如果出租的话也不太占优。户型大，收到的租金收益率就一般不高。同时您的装修又不错，那一边是收不到多高的租金，一边却是有装修成本高+有可能毁了装修，投入与产出不划算啊。

所以如果是我的话就趁着装修还值钱的时候卖掉了，比租出去损耗装修强。留着的话无论是租金还是价格走势都普通吧，优势在哪里？

3、简单就是这情况吧，反正是我的话会卖掉。但您也得考虑好套现之后的资金用途，实在没什么可投的话，还不如留着收租金呢。

仅供参考。

四

Q:

我是刚到北京参加工作不久，户口明年办妥，目前住单位宿舍，正在准备买自己的房子。预算500w全款，地段西三环周边半小时交通圈。

问题有三：1、这范围内的保值情况如何？2、想买楼龄尽量新的大产权商品房两居室，不接受老破小，感觉选择很少，请推荐几个小区或房子。3、公寓是否能考虑？作为过渡性质的，保值好就行，方便过几年换房。

A：

1、西三环的保值都挺好的啊，无论是北边的万柳苏州桥还是南边的丽泽。但这范围太大了，又分成海淀和丰台两个区，海淀的都是学区房，但溢价率又有所不同，所以不太好这么笼统的聊，还是说具体的板块吧。而且还是这话，范围太大了，从南到北十多公里呢，几十平方公里的范围，没法儿推荐。

2、公寓，您指哪种的公寓啊？是70年产权的还是50年的？或者甭管什么产权年限了，反正大多数的保值都不算强，否则也不会价格低，您既然说过渡，那就应该了解公寓的特征了。那在明知的情况下还要求保值好的，这不是强人所难了吗？

3、总之您的问题都要么太宽泛，要么又不符合常识，我回答不了也推荐不了。帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

情况如下：正在看东城区龙体和东崇前的学区房，需求是学区中上，600万预算，自住兼保值。目前东崇前文汇对口的金桥国际两居与龙体板厂对口的老破小都能买到，都符合要求，请问应该怎么选？

A：

1、怎么选？学区还是家长自己定吧，外人不好建议。因为本来这就没什么标准，您这又分别结合了两种不同性质的房子，那就更不好建议了。

2、只说房子吧。金桥国际属于公寓的性质，只是土地产权是70年普宅而已。这里的地段儿普通吧，地块不大，三面都被铁道+二环护城河给包围了。这种地块的价值不高，所以北京第一个廉租房才规划在北边，真要是值钱的地段儿谁舍得啊？

金桥国际之所以开发成公寓，也是因为当年的地段儿价值不高，但开发商想卖高价，所以才规划成了当时最流行的公寓。但之后的公寓市场供大于求了，人们也不太接受这种形式，价格走势也就一直弱于普宅，所以才和北边京城仁合的价格差不多。以后最好成绩就是不再落后吧，但逆袭是不可能的。

3、板厂的老破小怎么说呢？就是普通的老小区呗，没什么特点，除了居住体验之外，其他的各项都中等，包括溢价和保值什么的，都肯定是跟随板块大盘，占不到便宜也不吃亏。

4、简单就这情况吧。学区我没建议，房子也只能是列出这些情况。

仅供参考。

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