降幅25%！上海松江一楼盘“贴着成本线”抢客

苗野丨发自上海

“我们今年前三个月卖出去的房子，比去年一整年卖的都多。”恒都·云璟的置业顾问向记者透露，项目总户数502套，目前已售出2/3。

这突如其来的“热销”并非源于地段利好，而是恒都·云璟在竞争激烈的上海松江楼市中打了一场“价格战”。

当下，上海新房市场仍在经历深刻调整，中外环及外围区域的去化压力不容乐观，续销成为越来越多楼盘的标配。个别开发商不得不以“工抵房”“送车位”等方式变相降价，恒都·云璟也因此被推上了“价格战”的牌桌。

从2024年7月首开均价51605元/平方米，到2026年市场均价跌至39500～42000元/平方米，恒都·云璟价格降幅逾20%。有销售渠道甚至打出“洋房总价不到280万元起”的诱人口号，折合单价约38800元/平方米，不仅显著低于区域均价，比周边板块也低出15%～25%，可谓“贴着成本线在卖”。

“因为项目需要回款，下半年公司还有一块地要动工需要开发资金，所以公司在今年3月份给了销售折扣。与松江其他在售楼盘相比，这价格优势相当突出，购房折扣一下来房子就卖得特别快了。”前述置业顾问说，项目预计今年6月底全部现房交付。

一位长期关注上海市场的分析师认为，今年上海楼市的格局就是“核心领涨、外围分化”，远郊及非核心区域因供应过剩、配套不足，价格将持续承压。对开发商而言，低价策略是一把“双刃剑”，降价有利于短期内回笼资金、加速去化，但也意味着利润的大幅压缩，甚至可能损害前期购房者的信心。

叠墅降价25%抢客

恒都·云璟位于上海松江区泗砖南路，容积率1.2，主打低密洋房、叠加别墅和联排别墅产品。开发商是上海恒松新置业有限公司，由上海恒都置业有限公司100%控股。

网上房地产数据显示，截至目前，该项目可售套数361套，网签套数141套。

2024年7月首次开盘时，288套房源备案均价51605元/平方米，未触发积分。随后一年多时间里，项目分三批加推房源，价格出现了持续下调。

据记者了解，恒都·云璟建面91平方米的精装洋房，折扣后实际成交单价降至3.3万～3.4万元/平方米。对比开盘阶段约3.98万～4.22万元/平方米的原价，降幅约18%。这意味着300万元出头的总价，便能在上海近郊拥有一个低密社区的新房，切准了上海刚需置业的预算。

真正打出市场声量的，是该项目152平方米的叠墅。“该户型备案总价约878.89万元，打完9.5折后约834.95万元，再叠加装修返现（150万元）及车位优惠券（10万元），实际综合成交价格约684.95万元。”恒都·云璟项目销售人员表示，单价直接回落至4.5万元/平方米，对比开盘时近6万元/平方米的单价，降幅达25%。

这一价格调整直接引爆了流量。 “小区里160平方米左右的叠加下叠现在没剩几套了，房源特别少。”恒都·云璟置业顾问表示，项目购房者有刚落户上海、准备首套房安家的年轻刚需，也有本地居民置换联排和叠拼别墅。

该置业顾问还透露，如果是全款或快速签约（约10天）的优质客户，领导层可额外批30万～50万元优惠。若争取到最大优惠，总优惠额可达180万～200万元，最终大概630万～650万元买下一套约160平方米的叠墅。

恒都·云璟的价格“跳水”，在激活自身销售流速之外，也搅动了整个松江新桥乃至洞泾板块的价格池。

在该项目直线距离仅1.2公里处，便是保利西郊和煦项目，产品涵盖96～195平方米的洋房、叠墅、联排，洋房均价约4.1万元/平方米，别墅备案均价5.56万元/平方米。同为竞品的香港兴业·兴云间，其洋房均价也维持在4.3万～4.7万元/平方米。在松江泗泾板块的华发·海上都荟的叠墅总价仍需750万元起。

“两相比较，恒都·云璟在价格端的阶段性优势十分明显，附近板块竞品确实面临价格压力。松江洞泾、佘山、泗泾板块每平方米均价分别约5.06万元、4.77万元和4.63万元。”松江某中介公司工作人员表示，但这一价差依赖阶段性促销，折扣收回后，恒都·云璟的性价比优势或将快速收窄。

价格“真香”，配套“硬伤”？

恒都·云璟之所以祭出价格牌，最直接原因在于去化节奏乏力。

据市场监测数据显示，2025年3月，恒都·云璟与保利虹桥和著、华发虹桥四季三个项目同时结束认购，均价全部在6万元以内，其中两个项目认购情况不足2成。直到2026年6月，恒都·云璟依然处于“三期少量房源火热在售中”的状态。对于体量仅500余套的小型低密住区来说，这样的销售节奏显然未达到开发商预期。

恒都·云璟的“价格战”并非孤立事件，它身处的是上海外环外新房库存高企、去化乏力的系统性困境。公开数据显示，上海外环外新房库存去化周期普遍超过20个月。

对于恒都·云璟所处的松江新桥板块而言，压力更为沉重。新桥板块主要依赖12号线西延伸的规划预期以及G60科创走廊的产业概念，但这两大红利均处于“远期兑现”阶段，短期内难以形成实质性的居住需求导入。

“价格是真香，配套是硬伤。”这是很多看过恒都·云璟的购房者最终的矛盾心态。

从硬件价值来看，该项目打着“G60科创走廊”的核心牌。不可否认，项目所处的G60科创走廊是国家六部委重点部署的国家级跨区域科创平台，聚焦人工智能、生物医药等七大核心产业。

此外，项目周边还规划有沪松快速路及12号线西延伸段。上海市规划和自然资源局的公示信息显示，12号线西延伸工程场东路站及场西路站的相关附属设施设计方案已于2026年1月进入公示阶段，预计2027年底开通初期运营。

在12号线西延伸段通车之前，恒都·云璟几乎是一个“地铁盲区”。项目距离最近的9号线洞泾站步行距离过远，目前只能依赖公交接驳或自驾出行。距离12号线西延伸沪松公路站约2公里，距离同乐站约2.6公里，对于习惯在市区通勤的上班族而言较为不便。

“项目西侧的沪松快速路正在修建高架，建成后将对接漕宝路和嘉闵高架，可以直通虹桥板块。”该项目现场工作人员提到，东侧紧邻沈海高速（G15），出口距离项目约1公里，通过泗陈公路向北可接入嘉闵高架，车程约20分钟可达虹桥板块。

商业、医疗、教育资源也是项目短板。G60科创云廊内规划的11万平方米龙湖天街综合体尚未建成，项目周边目前以小型社区商业为主，仅能满足日常买菜、便利店等基础生活需求。在医疗领域，周边仅有一所镇医院，距离最近的大型三甲医院上海中医药大学附属松江医院，驾车约15分钟。且项目周边暂无知名重点学校加持，仅有一所九年一贯制的松江区洞泾学校，以及4.5公里外的华师大第二附属中学松江实验学校初中部。

前述中介人士表示，尽管G60科创走廊是国家级规划，但从松江区洞泾、新桥连续两年小幅阴跌的房价走势来看，产业规划红利目前还停留在预期层面。房产价值的真正跃升，需要等到周边庞大的商业配套、成熟城市界面的全面兑现。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海外环外新房想要跟上复苏节奏，价格端的灵活调整是必然选择。上海外环内成交环比上涨2.9%，外环外却下降4.5%，在这种结构性分化下，不具备核心地段优势的外环外项目，降价是生存的“门票”。