深圳红山-上塘新房实探，刚需家庭的两难选择

郑钢/发自深圳

今年深圳的新房市场，龙华无疑是供应量最大的片区之一。2023年至2024年间集中出让的一批宅地正在陆续入市。从刚需到改善，甚至豪宅大平层，几乎每个产品系都有覆盖。

楼盘多了，选择却并不轻松。“以前是没得选，现在是不好推盘。”一位房地产中介机构人士感慨，“最近看房的客户来了，我都没法只带一个盘。光是红山到上塘这一片，在售和待售的就有七八个。看一天下来，客户都要中暑了，反而不好成交。”

沿着4号线红山站走到上塘站，路边随处可见工地的围挡和塔吊，售楼处一个接一个，每个门口都有拿着户型图走出来销售人员。

整个片区在售的新房中，联发·红山新澍雅居与塘城壹号花园恰好是当下刚需家庭面临的选择难题：一个在得房率上做到极致却受限于地块小，一个在交通上无可挑剔却要接受超高层高密度，而它们相距不过600米。

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联发·红山新澍雅居：69㎡极限三房

在建的联发·红山新澍雅居。郑钢/摄

笔者于周三上午10点到达联发·红山新澍雅居时，有一对年轻夫妻正在看户型图。

“69㎡做三房，使用率接近100%了，还挺厉害。”女生对户型设计表示认可。

男生则指着沙盘说：“你看这块地，三角形，楼间距才16米，还没有绿化。我刚开车过来时看到周围是一大片城中村，界面真的不太行。

联发·红山新澍雅居周边界面情况。郑钢/摄

面对购房者的疑虑，现场销售人员解释称，城中村将会进入城市更新，同时强调总价371万元起的69㎡能做三房，周围同样面积段的都是两房，性价比很高，整个片区都没有同类型产品。

销售人员还重点介绍了周边配套，红山6979、星河COCO City、简上体育综合体都在1~2公里范围内；华东师范大学附属龙华未来小学、龙华区实验学校至美校区的教育质量也比较扎实。

在样板间，营销人员正在进行直播推介，镜头对准了69㎡的户型。

整体来看，户型设计确实追求极限，几乎将每一寸空间都发挥了作用，连飘窗都充分利用上了。不过，卧室放下床后，连衣柜都不好摆放，有种"螺蛳壳里做道场"的意味。

联发·红山新澍雅居的69㎡样板间。郑钢/摄

作为深圳龙华区以《住宅项目规范》为标准建设的首个新盘，联发·红山新澍雅居在户型设计上本应具备先发优势，但这个优势在地形缺点下打了折扣，整个地块1.09万㎡，三角形地形被市场形容像一个"披萨"。面积本身不大，形状又不规则，楼间距仅16米，直接影响了低楼层采光与私密性。

笔者从深圳市房地产信息平台查询到，目前该项目总共3栋楼，预售总套数332套，已备案的仅25套。

联发·红山新澍雅居一单元备案信息。

问及联发·红山新澍雅居的销售情况，以及未来会不会做一些营销策略上的调整？一位刘姓经理表示：“目前平稳走量，市场也相对稳定。”

“户型是好户型，但我们很少推。”深圳龙华红山片区某房地产中介机构经纪人陈旭表示。他手上有3组客户在关注片区新房，但没有一组被他带进过联发·红山新澍雅居的售楼处。

他坦言，“现在客户都很专业，带看时客户一看到周边环境就皱眉，反倒觉得我们不专业。”

此外，笔者从房地产中介机构渠道了解到，项目所在虽然是深圳红山上塘成熟片区，但却在交界处边缘位置，外界的认可度不高。在高度内卷的龙华区，销售压力普遍较大。

在深圳南山区工作的购房者李伟在售楼处待了不到20分钟就出来了，他对笔者直言，户型设计确实有巧思，69㎡做三房，得房率接近百分之百。“但出了售楼处，在周边转了一圈，心里就凉了半截。销售说这里以后会旧改，但现在旧改工作推进缓慢，等个十年八年是常有的事，我孩子马上要上学了，等不起。”

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塘城壹号花园：优秀的通勤与超高容积率

在建的塘城壹号花园。郑钢/摄

距离联发·红山新澍雅居600米距离的塘城壹号花园人气较旺，来看房的基本都是年轻人。

塘城壹号与金茂府、中海锦城、鸿荣源尚郡等成熟楼盘相邻，城市面貌整体较新。项目东侧靠近龙华中心区，南侧毗邻红山，属于深圳龙华居住品质最高、城市界面最好的区域之一。

项目去年8月开盘，共推出住宅750套，户型为67、87、96、117、125㎡的2~4房，备案均价64633元/㎡，总价最低320万元起，目前持续在售。

项目自带约5.8万㎡的大型商业，定位为生活美学购物中心。一路之隔就是中海锦城AT MALL上塘荟，华东师范大学附属龙华学校就在楼下。

笔者在现场注意到3名年轻人在售楼处门口交谈。"总价320万元，67㎡两房，离地铁100米。这价格在龙华还有谁？我上班在罗湖，6号线直达，不用换乘。"其中一人表示。

另一人则表达了顾虑："容积率11.4，45到64层超高层，以后早高峰等电梯会是一个问题。"

塘城壹号花园一单元备案信息

在深圳市住房信息平台能看到，目前塘城壹号花园已备案的房源主要集中在30楼以下，高楼层房源，只有零星几套已备案。

周围住户李女士表示："我就住隔壁御龙华庭，这个位置交通是真的好，地铁上芬站就在楼下。6号线去福田罗湖都很快，就是有点吵。地铁进站那段刹车声嗡嗡的，地面都能感觉到震动。这里紧挨着布龙路，朝北的房间噪音跑不掉的。"

塘城壹号花园项目与地铁上芬站相邻。郑钢/摄

对于塘城壹号，房地产中介机构人士陈旭直言带看几乎是零门槛。“客户一说龙华看房，我第一个带的就是塘城，这是导客成本最低的新盘。4号线上塘站和6号线上芬站双地铁口，从福田过来不用换乘，客户出了地铁站走路3分钟就到售楼处，不会有那种‘这地方好偏'的第一印象。”

但在被问超高楼层与高容积率时，陈旭表示：“说实话，容积率高是一个硬伤。五六十层的超高层住宅，等电梯高峰期确实要有点耐心，得房率跟新规楼盘也没法比。有的客户一听到容积率11.4，扭头就走了。”

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相邻项目，截然不同的购房群体

地段差异。联发·红山新澍雅居周边配套成熟，但地块本身是三角形，被城中村包围，步行至地铁站需要约800米；塘城壹号花园是在地铁上盖，通勤优势明显，代价是高容积率和地铁噪音，还有不少工地和待开发的地块。

居住密度与空间利用的反差。联发·红山新澍雅居容积率2.5，塘城壹号花园容积率11.4。前者是16层左右的小高层，得房率近100%；后者是45至64层的超高层，得房率相对受限。

总价与面积的不同选择。联发·红山新澍雅居371万元起步，69㎡能做三房；塘城壹号花园320万元起步，67㎡做两房，门槛更低，但少了一个房间。同样的总价区间，前者多给一个房，后者省了一笔钱。

去化表现的差异。联发·红山新澍雅居开盘后备案仅25套，销售压力明显；塘城壹号花园人气更旺，预约看房的年轻人多。

笔者在走访中遇到一位看过周边几乎所有新房的购房者，他坐在路边台阶上说：“看了整整3个星期，我老婆想要低密度的，我喜欢交通方便的，但总价差异比较大。”

他给笔者算了一笔账：“两个盘都要等近2年才能入住，两年的租金加月供要30多万元，这都是成本，压力很大。”

一位做房产中介机构多年的人士分析片区时表示，“这两个盘总价有重叠，但客户完全不一样，预算有限又要三房的，去联发·红山新澍雅居；地铁刚需、想低总价上车的，选塘城壹号花园。主要还是在目前的经济环境下，购房者不敢轻易下手。”