房东太惨了！澳清盘率持续下跌，首次跌破50%！

01

过去10年，全澳1800多地房价翻倍！占比最多的竟是…

房地产繁荣已为澳洲房主创造了数以百万计的财富。过去10年间，全澳1800多地的房价翻了一番——而其中一个州占据了绝大部分。

PropTrack最新数据显示，2016年至2026年间，共有1806个郊区的房价实现翻番。

这些数字揭示了增长的惊人规模——尤其是在昆州，昔日负担得起的城镇已蜕变为百万级市场，为长期持有房产的业主带来了意外之财。

数据显示，昆州有713个郊区的房价翻了一番，新州近400个，南澳约320个。维州仅有130个，略少于西澳的135个。

塔州有104个城镇和郊区上榜，北领地和首都领地则只有寥寥数个地区。该分析统计的是过去一年中售出超过30套房屋的郊区。

布里斯班

布里斯班整体房价在过去十年间大涨152%，成为全澳表现最强劲的首府城市市场，同期公寓价格也上涨了126%。

Tallebudgera Valley在长期增长方面领跑阳光之州，过去十年房价涨幅高达271%，中位数达到280万澳元，价值翻了两番有余。

REA Group高级经济分析师Megan Lieu表示，虽然历史上房价大约每十年翻一番，但最新数据表明，结果因地理位置不同而差异悬殊。

“房价中位数不断变化，十年前的最佳买入郊区当时并未带来高回报。买家需求转移受多种因素影响，难以预测，但历史表明，新的区域可能随时间涌现，具备实现强劲长期增长的潜力。”

Lieu也提醒，部分郊区实现的房价翻番，在未来十年不太可能重演——因为此前的涨幅正是在创纪录的低利率时期催生的。

墨尔本

昔日的工薪阶层区在墨尔本榜单上名列前茅。这座城市真正的房产财富创造者，正是那些曾以入室盗窃和“偶有殴斗”闻名、如今房价却节节攀升、彻底洗牌的地区。

在整个墨尔本，十年前买房最划算的100个郊区中，有77个房价中位数至今仍低于100万澳元，其余郊区在同期内售价通常也未突破七位数大关。

Mornington Peninsula的Balnarring表现最佳，过去十年年均增长9.2%，旧屋价值从65.25万澳元增加了近93万澳元。

城市东南部的Pearcedale也跃入百万俱乐部，增值近70万澳元。昔日工薪阶层区Frankston North的房价中位数，从十年前的31万澳元飙升至逾71.1万澳元，增值40.15万澳元。

Norma Lavell在Frankston North亲眼见证了这一切，她42年前以3.1万澳元买下了自己的房子。如今该地区中位数已超过71.1万澳元。

Megan Lieu表示，工薪阶层区占据主导地位，折射出更广泛的负担能力压力。“如果回到20年前，负担能力要好得多，但很多人已被挤出高端市场，人们正在寻找他们能负担得起、且拥有适量土地的地区。”

O’Brien Real Estate中介Mark Burke表示，Frankston North的增长很大程度上源于该地区长期被低估。

他坦言，几十年前该区名声不佳，但如今已今非昔比。“我日夜都在那里走动，完全没问题，开放看房也从未遇到任何麻烦，”他说。

悉尼

在外围郊区追逐澳洲梦的悉尼人，斩获了这十年来最丰厚的房屋增值回报；而那些购买高层公寓的人，却往往落得房产贬值的结局。

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo将房屋与公寓之间的价格涨幅差异，归结为“供应”问题。“买家面对的高密度公寓多达千万种选择，而大多数地区的房屋供应却极为有限，”她说。

公寓中位数价格较2016年下跌5%至27%的郊区包括Sydney Olympic Park、Parramatta、Hillsdale、Zetland、Rosebery、Mortlake、Lewisham和Auburn。

同样的现象在墨尔本同样显著，Carlton、Docklands和墨尔本CBD的公寓中位数价格，十年后反而不升反降。

与此同时，Penrith郊区Jordan Springs的房价在十年间几乎翻了一番。海滩郊区North Manly和Fairlight也有相近的亮眼表现。

远西Claremont Meadows和St Marys的涨幅约为75%，远超大悉尼地区58%的平均水平。

霍巴特

十年前在霍巴特买房的最佳地点，竟然是一个令人意外的东部海岸郊区——不是Battery Point、Sandy Bay，也不是West Hobart。

在全澳所有首府城市市场中，Rokeby的房屋表现仅次于六个郊区，名列全澳前茅。

过去12个月录得116笔成交，Rokeby的房价中位数已达到65万澳元，而十年前仅为19.1万澳元。

Petrusma Property中介Tony Dion表示，新建房屋推动了Rokeby的增长，与此同时越来越多的现有房屋也在翻新改善。

“Rokeby有新的住房开发项目，它已成为被Howrah、Oakdowns和Lauderdale等邻近郊区高房价排挤出去的买家的亲民替代选择，”他说。

Megan Lieu表示，亮眼的数字反映了持续强劲的市场需求，也可能指向供应受限的现实。她指出，尽管霍巴特的住房负担能力在过去两年略有改善，但与历史时期相比，整体仍具挑战性。

阿德莱德

阿德莱德增幅最大的郊区当属Somerton Park，年均涨幅达13.4%，房价中位数已攀升至235万澳元。

紧随其后的是Elizabeth Downs，过去十年年均增长13.3%，中位数达到61万澳元；

并列第三的Davoren Park同样达到61万澳元，年均增长13.1%。

北部郊区继续主导榜单其余席位，Elizabeth North、Elizabeth Grove、

Elizabeth South、Smithfield Plains、Elizabeth Park、Elizabeth East和Elizabeth Vale悉数上榜，年均涨幅均达12%或以上。

Harcourts Packham Property的James Packham表示，南澳房地产市场展现出强劲韧性，阿德莱德房价处于历史高位，无论是成熟郊区还是较可负担的价格区间，需求均保持稳定。

他指出，受供应有限、买家竞争激烈以及持续的租金压力支撑，阿德莱德住宅价值继续录得稳健的年度增长。

澳洲房地产投资专业人士协会主席Cate Bakos则补充，部分郊区的房价上涨，也可能与该地区住房结构的变化密切相关。

她指出，在一些过去以老旧房屋甚至政府公房为主的地区，新住宅区的建立带动了建筑成本上升，从而推高了整体价格。

澳洲房地产买家代理协会（REBAA）副主席Zoran Solano则认为，未来十年将与过去十年截然不同，尤其是在拟议的税收改革长期维持不变的前提下。

他表示，自住业主将再次成为影响价格增长与成交量的主导力量，同时缩小住房规模的趋势也不容忽视——60至80岁人群向更小、更宜居住宅的过渡，将深刻影响市场格局。

“随着年轻澳洲人被鼓励购房而非投资，我们将看到购房者搬进老年人群腾出的房屋，实现居住升级。”

02

开发商搁置保障性住房项目，警示租金将上涨

即便新建住宅仍可享受负扣税政策，也无法吸引足够投资者支撑保障性住房建设；业内警示，最无力承担房租的群体将面临租金涨价压力。

昆士兰州一名地产开发商宣布放弃保障性住房开发计划，并警示政府出台的税收改革已经彻底打消投资者的购房需求，收入微薄、承受能力最弱的人群将会遭遇租金上涨。

Vanderbilt 公司董事总经理 James Walsh 表示，他已经放弃在昆士兰州东南部拿地开发保障性住房的计划。尽管政府保留新建住宅的负扣税优惠，试图以此吸引投资者，但税收新政已经让房产投资失去吸引力。

Walsh 此番发声之际，其他开发商也接连释放悲观信号：开发商同行 Paul Blackburne 称，如今就连自住购房者也持观望心态；购房中介 Henny Rahardja 透露，悉尼北岸多处房产直接取消线下拍卖。

Walsh 表示，公司无法转向本地自住客群销售房源 —— 即便房价大幅下跌，片区居民普遍收入偏低，也难以获批银行按揭贷款。

“根据我们在低收入 suburb 的实操经验，大量本地自住买家连 1000 澳元存款都拿不出来，更别说凑齐购房首付。” 他说，“片区内相当一部分本地居民征信不达标，根本无法从银行拿到房贷。我们经手片区的租房需求已经达到极度饱和的程度。

就算房价大幅下调，我也看不到他们有能力攒下首付、顺利获得银行贷款的迹象，他们只能依靠租房解决居住需求。”

住房供给收紧、租金上行的压力或将蔓延至全国其他楼市。业内预测，随着首次置业群体短期入市热潮褪去，大量投资者撤离市场，新建住宅项目将全面搁置。

市场不确定性升温，购房者普遍选择观望，线下拍卖到场人数大幅锐减。OH Property Group 联合创始人、首席购房中介 Rahardja 女士表示，悉尼北岸多处房产取消拍卖流程。

“所有片区、所有价位的房源都没能躲过价格下跌。” 她称，“自房价见顶以来，我经手房源的跌幅普遍在 10% 至 15% 区间。”

澳洲顶级地产开发商之一 Paul Blackburne 表示，他在珀斯开发的高端公寓项目原本以自住买家为主，但如今这类购房者也 “心存顾虑”。

“我们的客户大多是自住需求，但眼下不少人心态偏谨慎。” 他说道。

他认为政府针对资产财富出台的税收调整，打击了地产行业新建住宅的投资信心。

“归根结底，市场情绪才是核心问题。”Blackburne 表示。

“大量参与住宅开发投资的企业认为，联邦政府没有给予行业足够支持。因此，在经济政策、长期投资规则明朗、市场信心回暖之前，部分企业会暂缓新项目投资。”

他同时提到，珀斯高端公寓市场供给短缺、需求持续上涨，即便短期市场遭遇冲击，该细分赛道行情依旧会保持坚挺。

Walsh 表示，虽然政府保留新建楼盘的负扣税政策，但房产二级市场缺乏接盘买家，投资者没有转手退出的渠道。

Vanderbilt 在昆士兰州东南部拥有上千套处于不同开发阶段的保障性住宅与公寓。公司近期在 Caboolture 完工 62 套公寓；最新人口普查数据显示，该片区居民周收入仅 684 澳元。这批售价 429900 至 499900 澳元的公寓全部被投资者购入，五周内全部出租，周租金起价 475 澳元。

Walsh 宣布，公司将放弃在该片区新增保障性公寓的开发规划。政府宣称税收新政能刺激住房供给，理由是负扣税优惠会引导资金流向新建房源，但他并不认同这一说法。

“投资者购房的核心逻辑，是相信未来会有买家愿意以更高价格接盘。”Walsh 解释道。

“二级市场缺乏投资者接盘，期房（off the plan）购房需求会同步萎缩。我们已经确认需求下滑，并且决定不再收购该片区任何开发地块。

如果没有出台这套税收改革方案，我们原本会持续新增住宅供给，如今这部分房源供给将彻底消失。”

各界要求政府加大保障性住房建设投入的呼声持续高涨。工会及左翼进步阵营呼吁，政府应当将税收改革带来的新增财政收入，投入社会住房与公共住房建设。

澳洲工党温和右翼派系势力最强的工会之一 ——Shop, Distributive and Allied Employees Association，向 Albanese 政府提议，必须大规模加码社会住房投资。

“长期以来政府削减社会住房投入，结构性缺口持续挤压私人租赁市场。” 该工会在提交给参议院税收改革专项调研的意见书中写道。

澳洲护士与助产士联合会（Australian Nursing and Midwifery Federation）要求政府，将税收改革新增财政收入的很大一部分，用于新建、收购公共住房与社区保障性住房。

全国非营利住房机构行业协会 Australian Community Housing 表示，仅靠税收改革无法打造公平住房体系。

意见书写道：“单靠税制调整，无法满足低收入、极低收入群体的住房刚需。它无法保障遭受家暴的单亲家长、面临无家可归风险的老年女性、福利机构走出的青年、原住民家庭、收入微薄的基础岗位从业者，能够获得安全稳定、真正可负担的住所。

想要实现这一目标，必须迈出关键一步：将住房税收改革的增收资金，用于建设澳洲急需的社会住房与保障性住房。”

澳洲无家可归者援助组织 Homelessness Australia 呼吁工党 “尽快落地相关法案，并建议将新增税收收入的绝大部分用于扩容社会住房供给”。

03

澳清盘率持续下跌，6年来首次跌破50%！买家已重新夺回市场主导权

全澳清盘率自2020年4月以来首次跌破50%，上周加权平均值仅为47%，且该数字可能进一步向下修正。

Cotality研究主管Tim Lawless预测，最终清盘率可能落在40%出头至中等水平，这是疫情初期封锁以来从未出现过的低位。

Cotality数据显示，上周悉尼共有166场拍卖被撤回，居各大首府城市之首，645场拍卖中仅225场成交。

Lawless指出，低清盘率由多重因素叠加所致。

他表示，下行趋势近期有所加速，此前清盘率已随利率攀升而走低，伊朗战争引发的信心危机和持续高通胀更是雪上加霜。

他还认为，预算案公布后市场信心进一步受挫，是清盘率再度下滑的重要推手。

上周，澳联储在年内三次加息后，将利率维持在4.35%不变，此前数据已显示澳洲经济动能减弱、失业率上升。

Lawless直言，卖家对于入市“信心不足”，住房价值增速料将进一步丧失。

他提醒有意出售房产者，必须对市场实际愿意支付的价格“保持相当现实的预期”。

与此同时，买家的处境则大为改善。

他表示，买家如今拥有更多房源可供选择，市场紧迫感明显消退，议价能力也随之增强，目前大多数市场已明显呈现买方市场格局。

从城市表现来看，悉尼和墨尔本的房价自去年末以来持续下跌，中型首府城市也正逐渐失去动力。

Lawless指出，过去四周阿德莱德房价仅涨0.3%，为逾一年来最低涨幅。布里斯班四周内上涨0.5%，珀斯虽仍录得0.9%的增长，但已不及去年年底增速的三分之一。

值得关注的是，从2027年7月起，最低30%的资本利得税将正式引入，住宅物业的负扣税也将仅限于新建房产。

04

新州政府将拨款筹建“预制房”工厂！誓要全力解决住房危机

新州政府将于下周二公布的预算案中，拟出资与私营制造商合作，大力推进预制及模块化住房供应，试图从根本上改变澳洲最昂贵市场的住房建造方式。

这一计划中的“现代建筑方法创新设施”，旨在批量生产高质量住宅，缩短建造周期、降低建造成本。

行业团体对此表示谨慎欢迎，认为这是解决住房供应难题的重要一步，但同时强调，必须同步清除其他建造障碍，方能见效。

Community Housing Industry Association NSW的 Luke Achterstraat 表示，模块化住房可以发挥重要作用，但解决住房危机没有单一的灵丹妙药。

他指出，模块化住房虽非唯一解法，却是政策工具箱中一个有价值的补充，“在住房问题上，我们需要跳出固有思维模式”。

新州州长Chris Minns表示，政府正“动用一切手段”应对他所称的全州最大挑战。

他强调，新州建造住房的方式几代人来几乎一成不变，而当前的住房压力迫切要求引入新思维、新技术与新方案。

新州州长柯民思表示，政府正“动用一切手段”以更快建造更多住房。(Bianca De利用现有标准图集设计交付中等密度住宅，是该创新中心的核心方向之一——标准化设计有助于加快审批速度。

此外，该制造中心还可能用于建造学校、医院等公共基础设施。

财政厅长 Daniel Mookhey 将这一计划定性为“明智的经济政策”，认为政府此举在推动住房建设的同时，也在培育一个新兴产业。

值得注意的是，新州已承诺联邦目标，须在截至2029年底的五年内额外交付37.7万套住房，相当于每年约7.5万套。

尽管审批数字有所改善，该州目前仍远未达标。

Property Council NSW 的 Katie Stevenson 直言，不从根本上改变建造方式，目标根本无从实现。

“新州需要更多住房，更快建成，这意味着必须采用能够实现规模化交付的新建筑方法。”

目前，政府已全面改革州规划立法，包括对大型开发项目绕过地方市议会直接审批。

该模块化住房项目的两阶段竞争性招标将于未来几周内启动，面向国内外运营商广泛征集合作意向。

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