拼多多罕见买楼 活跃的自用型买家持续进入办公楼市场

观点网 全球总部也是靠租的拼多多，近期在雄安新区买了一栋办公楼。

6月21日消息，拼多多与中国电建旗下中电建河北雄安建设发展有限公司完成签约，通过整体购置方式，落位雄安·电建智汇城的数字新消费电商产业园。

从5月27日注册全资子公司，到6月10日首批150名新员工入职，再到6月16日与雄安新区管委会签署战略合作协议并同步启动超5000个岗位招聘，最后到6月21日正式签约买楼。

拼多多在雄安布局不到一个月，便完成了从注册到签约、从资产购置到员工到位的闭环。这是企业战略得到快速落地的一面，反映企业与国家级新区双向战略匹配的落地动作。

而另一方面，放眼 2026 年全国商业不动产大宗交易市场，拼多多在雄安购楼，则是产业自用型买家日益活跃的大环境缩影。

2026年以来，国内核心城市的大宗办公楼交易金额出现复苏迹象。而推动这一增长的主力已非过去十年间穿梭于陆家嘴、金融街的外资机构或私募基金，而是现金流充裕、着眼于长期运营的实体企业与产业资本。

拼多多买楼

过去，在国内互联网企业的发展叙事里，自建、自持总部大楼长期被视作企业规模、长期主义与资金实力的显性标签。阿里杭州西溪园区、腾讯滨海大厦、百度科技园均为企业早年重金拿地自建。

而拼多多自成立以来，始终采取轻资产办公模式，上海总部、各地区域分支依托租赁办公楼运营，基本从未在国内核心城市购置整栋自持办公楼，或建设独立园区。同时，除了办公楼，其服务器、仓库等核心运营资产也大多采用租赁模式。

这种运营思路也成为其低成本扩张、灵活调配全球办公资源的典型特征。

例如，目前拼多多的全球总部位于上海金虹桥国际中心。金虹桥国际中心是上海的纳税“百亿楼”，拼多多只是其中的重要租户之一。

这种“轻资产”策略在拼多多的财务报表上的体现也极为清晰。近年来，拼多多的财报里固定资产（Property， Equipment and Software， Net）长期处于低位。例如根据2024年财报，该公司固定资产仅为8.8亿元，占总资产的比例为0.17%。

2025年，拼多多在新战略下逐步加强供应链建设，年末固定资产微增加至13亿元，占总资产的比例刚超过0.2%。

如今，这份坚持多年的办公租赁策略迎来明确转向。

资料显示，拼多多购置的楼宇位于雄安？电建智汇城内的雄安数字新消费电商产业园，从区位行政区划来看归属雄安新区昝岗组团，该片区是雄安新区规划中重点打造的产业集聚板块。

区别于启动区以央企总部、政务办公为主的定位，昝岗片区核心定位为数字经济、科创产业、电商服务承载区，也是新区31栋主题楼宇集中落地的核心片区之一。拼多多此次买入的，就是根据“数字+消费”产业导向重点打造的主题楼宇之一。

为更好地引入相关产业链，据悉雄安政府亦相继出台专项楼宇扶持政策，对落地数字消费、大数据、跨境电商企业给予购置补贴、税收返还、人才落户配套等多重政策支持。

对拼多多而言，雄安拥有制度创新的高地和数字经济发展的广阔场景，提供了从成本、政策、生态、物流等多方面的优势。

据了解，拼多多将在此落地大数据处理、云服务运维、平台合规治理、跨境电商供应链服务等中后台部门。这些均被视为目前电商企业竞争下半程的重要业务板块。

活跃的产业自用型买家

拼多多在雄安买楼的背后，2026年以来，中国主要城市的大宗交易市场正在经历一场深刻的结构性转变。

根据高力国际的数据，2026年第一季度，中国商业地产市场大宗交易总金额近544亿元，除华南外，华东、华北、华中及华西地区的成交金额均较2025年同期均呈现出回暖迹象。

就国内两个最重要的房地产大宗交易市场——北京、上海来看。2026年Q1，北京大宗交易市场单季度成交额达到122亿元，较2025年同期大幅增长184%；上海大宗交易金额近184亿元，对比2025年同期亦呈现显著复苏特征。

买家方面，内资买家占绝对主导。金融银行保险行业继续成为最主要的投资者，而私营民企则是第二活跃的买家。高力国际数据显示，2026年第一季度全国大宗成交内，私营民企达成最多的成交个案，录得36个，成交金额122亿元排在不同买家种类中的第二。

交易目的层面，2026年第一季度全国大宗成交内，自用型买家达成的金额稳定占据17%的比例，而2025年全年的数据为16%。

近两年，企业自用需求逐步成为主导市场的因素之一。2025年至2026年3月，国内办公类资产大宗交易市场，陆续出现兴业银行、光线传媒、扬子江药业、爱尔眼科、货拉拉、峰岹科技、方大炭素等不同行业的买家，通过整层、整栋收购实现总部办公或资产自持。

这种情况在上海最为明显。

第一太平戴维斯在2026第一季度中国房地产大宗交易市场回顾及展望中，谈及华东市场时就提及：“价格深度回调正催生结构性配置窗口。对自用企业而言，核心物业的购置成本显著低于历史高点，租改购策略下的财务摊销优势凸显”。

产业资本踊跃入场。通常而言，这些活跃的自用型买家，在购置物业时通常有两点核心考量。

其一，产业集中优势与政策优势，买家倾向于选择对自身战略发展和产业布局有益的区位。

拼多多雄安买楼即属此类。雄安新区的数字经济底座与制度创新优势，以及作为国家战略承载区的特殊地位，构成了吸引头部企业落子的核心要素。

类似逻辑在其他城市亦有体现。深圳虽然整体甲级办公楼空置率在2026年第一季度仍处于25.9%的高水平，但有产业支撑的片区，办公楼的租赁情况表现不错。例如，水贝、南油、科技园等产业集中区域租赁需求持续活跃。

其二，资产保值与核心区位。自用型买家同样看重资产的长期保值能力，因此倾向于落子上海、北京、深圳、广州等一线城市的核心区域。

2026年第一季度的大宗交易市场内，上海、北京、深圳、广州等一线城市合计交易占比就超过75%。

在某些情况下，上述两点考量可以兼具，既获得产业与政策的战略优势，又实现资产的保值增值。最典型的代表当属上海的前滩国际商务区、张江科学城以及大虹桥商务区三个区域。

2026年以来，已有多宗重要的自用型买家通过大宗交易购入办公楼案例，发生在这些区域。

5月，海尔集团旗下海尔产业发展有限公司以约7亿元，整栋收购上海前滩汇S3栋甲级办公楼，总建筑面积约1.33万平方米，成交单价约每平方米5万元。按照规划，该楼宇将作为海尔集团华东区域总部使用；

6月恒力石化宣布拟以约4.15亿元自有资金，收购上海虹桥国际中央商务区核心区的一宗商办物业，用于打造华东营销运营总部。

除此之外，整个上海的交投都十分活跃。

其他主要案例有， 1月方大炭素通过司法拍卖方式，以4.56亿元竞得上海核心区建国西路一幢办公楼，建筑面积2997.83平方米，成交单价约15.2万元/平方米。方大炭素表示，此次交易主要是为了满足上海方大业务发展的实际需求；

5月底，美格智能发布公告，拟以约2.85亿元在上海购入一栋研发办公楼。标的物业位于闵行区维璟中心A座，共7层，建筑面积约1.5万平方米。美格智能称，在此次交易之前公司没有自有的研发和办公场所，存在购置需求。

年内，北京、广州、深圳三地亦均有产业自用型买家购入办公楼物业的案例，但大宗案例还是主要以北京为主。

例如，4月中旬，“大模型第一股”智谱斥资超3.6亿元买了位于北京中关村软件园的钻石大厦。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。