买套“老破小”，收益胜过存银行？

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“老破小”，为何会成为香饽饽？

作者：薛宇飞

来源：中新经纬（ID：jwview）

今年5月，颜晨（化名）在四川省成都市武侯区买下一套75平方米的“老破小”房源，“最开始的想法是用来投资，同时也不想让公积金趴在账户里吃灰。”

据第三方机构数据，全国多个一二线城市的二手房交易中，低总价房源的成交占比有所提升，甚至占到全部二手房成交量的相当比例。比如，成都市100万元以内的二手房成交量占全部二手房成交量的53.9%。

“老破小”，为何会成为香饽饽？

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“公积金基本能覆盖”

▲颜晨（化名）购置房源的小区环境 受访者供图

颜晨在成都拥有自己的住房。工作数年后，她的住房公积金账户中的资金不断积累，既不需要租房又不需要还房贷的她，一直想着如何更好地利用这笔钱。之后，购置一套房子的想法逐渐萌生。

颜晨告诉中新经纬，她加入了一个微信群，群里会不定时分享成都市区在售的“老破小”房源，“微信群里购买‘老破小’的人，主要是以投资为目的。”

颜晨于今年5月买入了成都市武侯区玉林板块一套二手房房源，总价约85万元，房龄超过20年，没有电梯。她说：“市区带电梯的二手房，都比较贵，租售比偏低，不适合投资。”

颜晨还称，“尽管有些‘老破小’房源的租售比更高，但看房时，我相中这个房子的户型和小区环境，考虑到未来可能自己去住，就买下了。”

购置这套房源，颜晨付了14万元首付，月供在3000元左右，她的公积金基本能覆盖。目前，她计划将这套房子出租，租金在2500元/月左右。粗略计算，这套房源的租金回报率或租售比（年租金/总房价）约为3.53%。需要指出的是，这一数据并未考虑房屋空置、中介费用、房屋维护等情况。

成都市低总价二手房房源的成交占比，有所提升。贝壳研究院西南分院提供的数据显示，今年1至4月，成都市100万元以内的二手房成交量占全部二手房成交量的比例约为53.9%，较2025年提升了5.6个百分点。除此之外，其余总价段的房源成交占比均出现一定程度下滑。

贝壳研究院西南分院称，成都地段好、总价低的二手房，正在成为刚需客群的优选。这类房源大多配套成熟，填补着新房市场的供应空白。

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租售比跑赢定期存款利率

▲资料图：北京市朝阳区金台路某小区住宅楼 中新经纬 薛宇飞摄

在多个一二线核心城市，“老破小”二手房都出现一定升温，低总价房源成为成交主力军。

易居研究院数据显示，今年5月，北京市二手房成交16010套，其中300万元以下的房源占比75.7%。

据上海中原研究院，今年5月，上海市二手房成交24897套，其中，300万元以下房源仍为主力价段，成交量为17067套，占比约为68.55%。面积段方面，主流成交仍为50至70平方米、70至90平方米两个面积段，合计占比约49.28%。

据深圳中原研究中心，今年5月，深圳市二手住宅过户套数为5534套。从成交总价段的分布看，150万元以下、150万元至250万元、250万元至350万元房源的成交占比分别约为10%、17.1%、20.7%，合计约47.8%。从面积段看，60至90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大。

杭州贝壳研究院数据显示，今年5月，杭州市成交的二手房中，60至90平方米房源占比达到39.1%，环比提升1.4个百分点；总价200万元以内的二手房占比达到56.1%，环比提升1.4个百分点。

易居研究院副院长严跃进对中新经纬称，多地出现的低总价房源成交占比提升现象，是房价回落、首付比例下调、房贷利率处于历史低位等多重因素共同作用的结果。同时，房价止跌或上涨预期开始形成，挂牌量最大的压力期已逐步过去。在这一过程中，房产作为生息资产的配置价值逐渐显现，租售比成为本轮二手房交易中被广泛讨论的核心指标。

据易居研究院测算，成都、武汉、重庆、南京、深圳、上海、北京、广州、杭州“老破小”二手房的租售比分别约为3.80%、3.20%、3.03%、3.00%、2.75%、2.45%、2.00%、1.92%、1.84%，上述8城平均租售比为2.67%。

对比看，据中国货币网，6月18日，中国10年期国债收益率约为1.7554%。据普益标准，截至2026年5月29日，全国现金管理类产品的平均近7日年化收益率为1.17%。

融360数字科技研究院数据显示，2026年5月，银行整存整取存款3年期平均利率为1.685%，5年期平均利率为1.553%；大额存单3年期平均利率为1.738%，5年期平均利率为1.600%。

“考虑到部分城市房贷利率已低于3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。对于偏好人民币资产、看重区位价值的投资者而言，‘老破小’房源已具备一定的类固收属性。”严跃进说。

03

注意“老破小”潜在风险

不过，一些人对“老破小”房源依旧敬而远之。小区停车位紧张、物业服务不到位、房屋维护成本高等问题，都会影响居住品质。

同时，租售比数据并未考虑房屋空置等因素，或存在测算结果偏高的情况。据中新经纬了解，一些大型房屋租赁托管机构在接管房源时，会要求房东每年给予1个月甚至更高的空置时长，这意味着，房东每年只能拿到11个月或者更短的租金收益。

严跃进提醒，购房人需注意四方面风险。一是，流动性风险。部分房龄超过30年的老房子，银行可能拒贷，买家只能全款购买。成交周期普遍较长，部分房源挂牌一年仍无人问津，若急于变现，只能降价出售。

二是，房价下跌侵蚀本金风险。若租金收益难以覆盖房价跌幅，看似赚了租金，实则亏了本金。

三是，租金波动风险。租金水平受人口流动、就业形势、租赁需求等多重因素影响，未来未必稳定。

四是，城市更新转向风险。城市更新确实为“老破小”房源带来一定想象空间，但拆迁改造并非板上钉钉，征询未通过、资金不到位等情况都可能导致计划落空。

严跃进建议，从购房角度看，追求高租售比的购房者，可关注核心城市的主城区，这些区域经过价格调整，性价比已逐步显现。具体到房源选择上，建议避开房龄超30年、无改造计划、硬伤明显的“真破小”。真正优质的“老破小”房源，往往是那些地段好、结构稳、有望焕新的“潜力股”。

04

一线城市房价进入温和修复通道

在低总价二手房源成交的带动下，一线城市房价已经出现回暖迹象。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，以北京为例，今年1至5月该市二手住宅套均成交面积持续低于90平方米/套，处于2021年以来的低点，这说明“老破小”、纯刚需住房是今年楼市“小阳春”成交主力。

国家统计局近日发布的70城房价数据显示，5月份，一线城市新房价格环比上涨0.2%，连续4个月保持上涨；二手住宅价格环比上涨0.4%，连续3个月保持上涨。

张大伟分析，人口持续向北上广深等一线城市集聚，这些城市优质产业、教育、医疗资源高度集中，每年稳定涌入大量刚需、改善群体，住房供需也基本平衡，库存去化周期合理，支撑房价保持韧性。

张大伟认为，一线城市房价进入温和修复通道，但不存在大幅上涨空间。当前一线城市房价环比涨幅均维持在0.2%至0.6%的区间，政策以稳为主，杜绝房价快速反弹，适合长期自住、置换家庭择机入场，不存在短期炒作的套利空间。

THE END

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