徐航请营销女神张学凤，鹏瑞的顶豪残局要破了

今年上半年， 广深顶豪行情一路走高，单价20万+、亿元成交已成常态。

市场一片火热时，沉寂许久的老牌顶豪玩家——鹏瑞，动作最为密集。

5月22日，深圳湾1号高调举办格莱美音乐会，主推封存十年的T7瑞公馆；

仅隔一周，广州鹏瑞1号召开发布会，集结各界大咖站台。3月新到任的集团副总裁张学凤首度亮相，而她的核心任务只有一个：去库存。

广州项目2023年10月入市，首期152套顶豪至今仅网签68套，超半数存货积压。

线下重金造势营销的背后，是企业紧绷的资金链。

今年3月到5月，徐航连续三轮质押迈瑞医疗股权，质押比例累计达25.17%。

公告标注用途均为“其他”，业内心知肚明：无新增地产投资，全部用于还债自救。

从高调甩卖多年珍藏、换帅盘活项目，到实控人不惜质押科技资产偿债。

这并非单一项目的营销失利，而是当下顶豪行业的真实缩影：

地产褪去金融增值属性后，靠模板、营销撬动顶豪的玩法已经失效。

即便是明星操盘人，也难以逆转困局。

01

张学凤的跳槽真相

广州豪宅圈，张学凤是公认的实力派。

从业多年口碑出众、人格魅力极强，也是业内少见“三进三出”侨鑫的高管，若无创始人周泽荣充分放权，很难拥有这份特殊履历。

回溯巅峰时刻，2016年是属于张学凤、也属于侨鑫的黄金之年。

她操盘的汇悦台、从都国际庄园两大项目，全年销售额60亿，断层领跑全国顶豪。

当年年会，周泽荣专门颁发100万董事长特别奖，嘉奖其创新的营销理 念与极致的经营能力，彻底夯实侨鑫顶豪地位。

十年过后，辉煌不再。而今侨鑫缺少优质地块，再也复制不出汇悦台级标杆，不少老营销高管困在行业萎缩里，早已无更好出路。

张学凤选择主动出走，空降鹏瑞出任集团副总裁、广州城市总。

这场跳槽，看似双向奔赴，实则精准避险与被动救火的双重博弈

对张学凤而言，侨鑫增长见顶、职业天花板固化，而徐航实业出身、重产品轻周转的理念，与她深耕顶豪品质的逻辑高度契合，且鹏瑞给予其全权操盘的绝对实权。

对鹏瑞而言，项目滞销、口碑透支、圈层营销失灵，急需顶级操盘手破局翻盘。

但时代早已变天。

发布会现场，张学凤全力推介项目，反复强调产品硬核、品质零瑕疵，试图重塑市场信心。

数据却毫不留情：3月存量网签4套，4月成交2套，5月直接挂零，6月目前新增3套，等于上任三月仅新增5套有效签约。

不止广州项目承压，鹏瑞在湾区多盘隐患集中爆发。

佛山三龙湾1号双子塔停工、东莞鹏瑞天玥交付乱象频发，负面口碑快速扩散，彻底透支了鹏瑞多年积累的品牌。

早几年，已有多名侨鑫营销骨干跳槽到鹏瑞1号，同样无力扭转颓势。

昔日不愁去化的顶豪女王，如今深陷无解的滞销残局。明星操盘手，终究难敌下行的行业大势。

02

顶配产品，撑不起错位地段

单论硬件，广州鹏瑞1号稳居全国顶豪第一梯队。

国际大师设计外立面、超高层高无柱空间，搭配莱佛士酒店、私人美术馆、高尔夫私享配套，圈层门槛严苛。

且项目提前8个月交付、几乎零差评，在行业减配翻车的大环境下实属难得。

鹏瑞初衷是复刻深圳湾1号热度，产品可以复制，却复刻不了周期红利与地段基因。

金融城三溪并非广州传统豪宅板块，即便鹏瑞重金改造沿线绿化，依旧难改变先天短板，无法比肩珠江新城的圈层底蕴与资产价值，形成“豪宅硬撑地段”的尴尬局面。

真正致命的，是地产金融属性的彻底消退。

彼时广州住宅限购严苛，无购房名额的富豪，纷纷选择不限购的鹏瑞1号，项目稳稳把握住时代际遇。

2024年9月广州全面放开限购，70年纯住宅成为高净值人群首选。公寓高税费、无学区、二手流通弱的短板彻底暴露。

保利天御、保利玥玺湾等住宅新盘持续分流购买力，富豪买新不买旧、转向稳健保值，让它彻底失去竞争优势。

外立面再惊艳，配套再奢华，也扛不住政策、竞品、产权的三重夹击。

鹏瑞1号卖不动， 从来不是产品不够豪，而是当年赖以走量的风口红利尽数退场， 固有优势全面失效 。

03
徐航难再复制奇迹

今年64岁的徐航，一生都带着冒险底色。

17岁放弃中科大稳妥名额，选择清华计算机；半生横跨医疗、地产、创投三大赛道，两次踩准风口，交出亮眼成绩。

第一程扎根医疗，2006年迈瑞登陆纽交所，早早站稳中概股席位。2012 年他卸下联席CEO一职，抽身创立鹏瑞，一心开辟地产第二曲线。

2017年深圳湾1号全盘售罄，单年净利38亿，收益一度反超迈瑞主业，完成人生第二次登顶。

接连两次顺风顺水，让他误把阶段性红利当成可复制的万能公式。

楼市调整前夕，2018至2021年，徐航豪掷200亿大举拓储，广州、佛山、深圳、东莞、上海同步拿地，到处复制深圳湾1号，还一度拿下华夏幸福南方总部的10个旧改项目。

批量复制的代价很快兑现：多个项目配套缩水、交付乱象层出不穷，业主维权消息快速扩散，品牌根基持续受损。

为对冲地产风险，他搭建多层资产缓冲。

个人迈瑞对应持股市值约275亿，旗下PE布局医疗、AI、芯片60余家企业，商汤、英韧、海优新材均在列；他亦是同心俱乐部常务副主席，与马化腾、王卫等深商大佬同台。

只是多数投资收益平淡，核心标的上市进度迟缓，难以形成稳定现金流补给地产板块。

看清行业转向后，徐航快速踩下扩张刹车，一套止损动作层层落地。

资金层面以2022年为清晰分界。此前质押股权全部用于拿拓储，此后融资专款还债，今年三轮质押迈瑞股份，全程不再新增土地投入。

治理端同步风控，2024年末二十余家关联公司更换法人，注册资本由30 亿压缩至5000万，全国拓地团队全部裁撤，全域复制路线彻底作废。

经营端收缩战线，死守深广两大核心项目，释放封存十年的T7瑞公馆快速回款，高薪挖来张学凤坐镇鹏瑞1号全力去库存。

财务指标保持稳健，优质现金短债比让鹏瑞避开暴雷危机，市场回暖之下高端需求略有修复空间。

但整套操作只能止血，无法翻盘。

品牌口碑透支、项目先天短板、行业逻辑重构的多重困局无法根治。实业与投资只能充当安全垫，没法逆转赛道底层逻辑变化，鹏瑞的调整之路依旧漫长。

手握两段成功履历的64岁资本大佬，当下仅能守住现有基本盘，再也续写不出第三段传奇。

旧周期的船票，撑不起新时代的航行。

04

没有超级项目，也没有超级经理人

张学凤的临危入局，从一开始就注定是一场难赢的博弈。

她的专业能力、圈层资源、行业口碑毋庸置疑，但在地产金融属性褪去、顶豪规则重构的当下，高净值客群优先看重产权、流通、长期口碑，单凭操盘能力难以扭转项目底层劣势。

十二年前，徐航借行情红利一战成名；十二年后，复制的模板、滞后的认知，终究跨不过两江地界、抵不过周期更迭。

如今抛售T7瑞公馆，本质是套现偿债的自救之举。鹏瑞1号三年滞销，也已错过最佳销售窗口。

这不仅是鹏瑞的困局，更是所有顶豪从业者的宿命。

不止张学凤，一批曾经风光无限的地产明星经理人，都面临职业瓶颈：没有新的标杆项目可供操盘，没有时代红利可供借力，个人能力再强也难逆势翻盘。

靠行情造顶豪、靠圈层造操盘手的年代，一去不返。

褪去光环的明星经理人、收缩求生的顶豪房企、告别金融属性的豪宅市场，都在适配一个全新的、理性的、稳健的地产新阶段。

最后，希望大家都有一个好心态，一起走过这段地产人最艰难的日子。

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