广西
2026年4月，上海二手房成交2.9万套，创近十年同期新高，其中300万以下房源占比70%。 同期，北京300万以下的二手房成交占比更是达到了78%。
把时间拉长看，200万以下的房子在北京的成交占比从2023年的45%直接蹿到了60%。 深圳那边，总价300万以下的二手住房交易占比也到了49%。
撑起这波成交热度的主力，不是豪宅，不是大平层，而是过去被很多人嫌弃的“老破小”。 这些数字背后，是一个值得留意的信号。
内环内房龄超过20年的房源，成交周期从2025年的62天缩短到了22天，部分房源挂牌3天就卖掉了。 价格到位了，自然有人接手。
经过近两年的深度调整，上海部分区域的房价已经回到了2016年的水平。 一套总价180万的老破小，首付不到30万，按目前利率算月供六千出头，租金能有四千多。
对很多年轻人来说，与其每个月把钱交给房东，不如给自己还贷。 哪怕房子小一点、老一点，至少是自己的。
租售比的变化也值得留意。 易居研究院的数据显示，重点城市核心区老破小的租售比平均达到了2.67%，成都、武汉、重庆这些城市甚至超过了3%。
对比一下：现在五年期银行定存利率大概1.3%，十年期国债收益率1.8%。 把钱存银行，收益还不如买套老破小收租。
上海静安区彭浦板块一套总价99万的老破小，月租金3000元，租售比达到了3.6%。 这种稳定的现金流回报，是当下不少理财产品都不具备的。
成都一位买家总价330万买了8套老破小，每月租金收入2.1万，覆盖1.4万的月供之后还有盈余。 天津也有投资者全款购入7套，综合租售比约5%。
这些案例说明，市场对老破小的定价逻辑正在发生变化——从博拆迁、赌涨价，转向看租金、看现金流。
政策的支持也为老破小的价值提供了支撑。 “十五五”期间将新开工改造城镇老旧小区11.5万个。 改造内容包括燃气、供水、热力、道路等基础设施，还支持加装电梯。
2026年中央预算内投资城市更新专项安排了970亿元，惠及约800万户居民。 同时通过超长期特别国债安排了1600亿元支持地下管网建设。
完成系统性旧改的老小区，二手房价格平均上涨8%到12%，京沪杭核心区改造的小区涨幅能达到15%到25%。 广州花都区一个业主自筹原拆原建的项目，房屋市值增长了1.6倍。
多地国企也开始下场收购老破小，转为保障性租赁住房。 上海在浦东、静安、徐汇三区率先试点，聚焦2000年前建成、70平方米以下、总价400万元以内的房源。
对老破小的业主来说，多了一条退路。 对市场来说，这也在一定程度上稳住了价格预期。
不过，并非所有的老破小都在回暖。 内环内的黄浦、浦东、长宁等核心城区，配套成熟、教育资源优质，价格坚挺。 但奉贤、金山、崇明等远郊板块的老破小，单价只有1.8万到2.5万每平米，仍然面临“有价无市”的困局。
这些区域缺少人口流入、缺少配套支撑，即便房东降价，也很难找到买家。 核心区与远郊区的分化，还在持续扩大。
说到底，这轮老破小的回暖，是价格回调到位之后，刚需和现金流需求共同推动的结果。 它不是市场的普涨，而是一次结构性的价值回归。
当年急着抛售核心区老破小的人，如今看到这些数据，或许会有不同的感受。 市场总是在变化中重新定价，而每一次定价的调整，都有人在其中做出选择。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
