股东会见闻录丨地基重造后，龙湖要为未来增长埋下更多种子

观点网 今年4月，中共中央政治局会议再提房地产，明确“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，为全年楼市定调。

随后，深圳、广州等多座城市密集落地限购松绑、公积金优化等政策，从顶层设计到地方执行形成闭环，让顶层部署真正落地见效。整体而言，各城市的限购限贷力度，已达到近十年以来最为宽松的状态。

在此情况下，今年五一期间市场表现明显回暖，但与此同时，增长动能略显不足，节后的热度有所回落，分化格局也尤为明显。

国家统计局发布的最新数据显示，2026年5月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降，一二三线城市同比降幅总体收窄。新建商品住宅销售价格环比上涨城市个数比上月增加。

6月18日，在龙湖集团的股东周年大会上，执行董事张旭忠表示：“今年下半年，预计整体政策仍将保持支持力度，但市场整体的修复节奏会趋缓，城市、区域包括不同项目之间的分化也将维持；中长期来看，行业仍然存在结构性机会。”

开发业务聚焦三大核心策略

实际上，在今年3月召开的业绩发布会上，管理层已明确指出，龙湖于2025年成功穿越债务最高峰，未来将继续在财务安全稳健的前提下逐步修复利润。

“在人口流入多，产业支撑强的核心城市和区域，围绕改善性的需求，优质房企和项目还是有很多发展机会。”

据参会投资者透露，面对市场的持续调整和结构分化，张旭忠指出，龙湖接下来将重点围绕三大核心策略。

在销售方面，龙湖今年筹备了超1000亿的可售货源，会根据市场情况保持弹性的供货节奏，量入为出，确保资金安全。与此同时，还将重点攻坚存货的去化，坚持一项目一策，组建优秀的专业团队，通过旧盘新做等多种方式来持续提升去化效率。

在产品方面，龙湖将持续聚焦“好房子”来抢占市场。围绕改善性需求，从全年龄段、健康、智能等方向不断迭代产品。

公开信息显示，今年5月，位于深圳的龙湖“观萃”项目正式开盘，项目首批次供应的90余套房源在40分钟内售罄，首开当月实现单盘销售超8亿元，被市场誉为2026年深圳首个“日光盘”。

而为了兑现“好房子”承诺，管理层在股东周年大会上透露，集团也将严格把控好工程质量和交付标准，通过实景呈现和过程透明化等动作，增强客户信任，保障项目交付品质。

本月稍早时候，龙湖集团发布1-5月未经审核营运数据公告。公告显示，今年前五个月，龙湖集团地产开发业务累计实现合同销售金额136.7亿元，合同销售面积145.1万平方米。

其中，5月单月实现合同销售金额33.2亿元，环比增长14.9%，合同销售面积29.8万平方米；实现归属公司股东权益的合同销售金额21.3亿元，归属公司股东权益的合同销售面积20万平方米。

在具体项目的销售表现方面，重庆龙湖御湖境排名所在城市销售额前四，沈阳龙湖天曜、长沙龙湖观萃分别位列所在城市第六和第八，核心城市标杆项目持续贡献热度。

除了在销售去化与产品力方面下功夫，于投资端，龙湖亦坚守策略。今年以来，龙湖集团已在青岛、无锡、大连等城市获取了三幅土地，权益地价12.39亿元，较上年同期的17.76亿元明显减少。

该投资者指出，龙湖集团近两年还是会重点关注投后破局的一些项目，盘活存量土储，改善存货结构。“今年以来获取的土地都是在投后破局阶段拿的项目，未来公司仍将继续严守财务安全的底线，坚持优中选优、以销定投的拿地策略，并聚焦在高能级城市的核心地段。”

坚定构建基本盘、增长盘和创新盘

在2025年，龙湖集团实现营业收入973.1亿元，运营及服务业务实现收入267.7亿元，创历史新高，同时实现核心权益后利润79.2亿元。

管理层在3月召开的业绩发布会上指出，“在开发业务盈利承压的同时，我们培育的运营及服务业务，在这个周期当中承担了压舱石和稳定器的作用。利润率保持稳定，毛利率在50%以上，净利率在30%，为集团贡献利润接近80亿。未来这两块业务会每年保持两位数增长，继续为集团起到稳压器和压舱石作用。”

而今年以来，龙湖集团前五个月累计实现运营及服务业务收入约111.4亿元（含税金额约118.8亿元）；其中运营收入约60.3亿元（含税金额约64.6亿元），服务收入约51.5亿元（含税金额约54.2亿元）。

具体到每个航道的经营情况，龙湖集团董事会主席及首席执行官陈序平在股东周年大会上透露，截至5月底，C2商业投资航道的商场平均出租率达97%，营业额同比增长18%，同店同比增长9%，租金收入预计在上半年可以实现7%的增长。

值得注意的是，自去年开始，龙湖加大了对现有项目的Capex改造力度。其中，重庆北城天街在未闭店的情况下，实现了从建筑景观到室内装修的全面焕新，同步也招调了一些全新品牌。今年前五个月，该项目的营业额实现同比超50%的增长。

此外，北京长楹天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街等头部项目也都在持续的改造和升级过程中，实现了营业额的持续增长。

管理层透露，预计在今年下半年启动集团最大商业项目重庆时尚天街的升级改造工作，后续将成为集团商业增长新的动力源。

与此同时，在下半年，龙湖还会新开业8座商场，包括5座重资产，3座轻资产。“随着这些存量改造带来的同比提升，以及新项目的开业，整个航道的目标是全年实现10%的收入增长。”

C3资产管理航道在今年前五个月实现收入11亿元，同比下降约10%。该名投资者表示，下降的原因是龙湖集团主动优化了存量资产结构，但NPI实现同比的正增长。对于C3航道，公司更看重NPI的增长，而不仅是收入提升。

未来三年，龙湖C3航道将有约10个重资产的养老公寓陆续开业，同时还有活力街区欢肆、冠寓4.0的产品陆续入市，为后续增长打下基础。整体而言，C3航道是有进有退，资产类别不断丰富，从过往的单一长租公寓转向全周期全链条复合业态的资管航道。

C4物业服务航道的发力方向是，在保持高客户满意度、高质量回款的情况下，实现收入和利润的稳步增长，并推动一些项目的换仓。今年以来，龙湖先后中标了腾讯、小鹏汽车、东方资产、兴业银行、赛力斯等一批面向B端的重点项目。

C5智慧营造航道在2025年实现营业收入13亿元，代建销售额206.2亿元，首次突破200亿元，交付面积293万平方米。今年一季度，龙湖龙智造实现代建项目的销售额达53亿元，跃居行业首位，委托方满意度达97%。

C5是龙湖最新的业务航道，管理层表示，将会继续保持高质量增长，为B端客户创造超额价值，从而实现业务航道收入利润的稳步增长。

而在安全平稳度过2025年的债务高峰后，2026年及之后，龙湖集团每年需要偿还的集团层面的债务规模是极为有限的。

龙湖集团执行董事及首席财务官赵轶指出，2026年已提前偿还到期债务26亿元，年内剩余到期债务46亿。其中包括一笔8月份到期的境内信用债，规模约10亿，目前已准备好了偿还资金；至今年底，境内信用债规模将仅余8亿元，将在明年1月到期。

此外，年内到期债务还包括23亿元的中债增进担保债券，将于8月到期11亿元，12月到期12亿元。境外贷款方面，将于9月到期13亿。

“我们零违约、零逾期、零展期，同时把整个地基进行了一个重造。从过往的以地产开发业务及信用融资作为地基，转变为以运营服务业务加长周期的经营性物业贷为新的地基。”

在此过程中，核心资产没有出售、没有稀释，为下一个周期的发展奠定了坚实基础。“所以当下，龙湖会坚定构建基本盘、增长盘和创新盘。”

此外，该名参会投资者透露，若后续有机会，龙湖也将再推出一些新的业务，争取为未来增长埋下更多种子。

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