月薪900万盾，公寓4亿盾，利率14%！越南青年：租房一辈子

银行房贷利率升至13%至14%，市场流动性趋紧。越来越多越南年轻人开始放弃买房，甚至从“愤怒、绝望”走向“看开了”。

这个国家的住房自有率高达90%，甚至高于新加坡。“至少要有一套房”长期以来一直是越南社会根深蒂固的观念。但近来，放弃置业的年轻一代明显增多，原因是过去几年大城市房价上涨过快，已远远超出普通人的承受能力。

最终，越南政府也宣布调整住房政策方向，准备从“鼓励住房拥有”转向“以长期租赁为中心”的模式。越南为何开始放弃“人人买房”的路径，值得细看。越南年轻人还能买得起房吗？这是如今河内和胡志明市街头常见的现实追问。

“我工作一辈子也买不起公寓。”这是如今不少越南年轻人常说的一句话。若只看数据，越南的住房负担甚至比韩国更重。高纬环球的统计显示，过去10年，越南大城市公寓价格累计上涨300%。这一涨幅超过首尔同期约143%的房价涨幅。如今，胡志明市和河内不少新建公寓的销售价格已超过每平方米1亿越南盾，约合580万元。市中心一套两居室、面积70平方米的新建公寓，总价已涨到约4亿越南盾，约合400万元。

但越南劳动者平均月薪只有900万越南盾，约合52万元。大型企业新入职程序员的月薪大约为1500万至2000万越南盾，约合86万至115万元。月薪超过2000万越南盾，通常已被视为中产阶层。也就是说，如今在越南大城市，一套70平方米左右的新建公寓，价格相当于普通中产30年的收入。工资年增幅约为7%至8%，远远赶不上房价年均约19%的涨势。有人形容，这就像“赤脚追超级跑车”。

看到这里，或许会有人觉得，房价本来就会涨，不如尽快贷款上车，否则以后更买不起。正是在这种“错过就永远买不起”的恐慌情绪推动下，2024年至2025年，越南房地产投机热潮达到顶峰。胡志明市和河内的公寓预售房源，转手时往往能加价数亿越南盾。大量买家并非为了居住，而是为了更高价卖出。虽然房价已经很高，但市场普遍相信，只要买到就一定还能涨。

与韩国不同，越南无论持有住房时间长短，资本利得税税率都相同，这使短期交易格外有利。由于房价过高，买家普遍会把贷款做到房价的70%至80%，也就是贷款价值比上限附近。再加上当时贷款利率仅为5%左右，在越南已属低利率环境，因此激进投资者大量入场。

投机需求高涨的同时，供应短缺也十分严重。通常来说，房地产市场越火热，开发商越会加快推盘，但越南长期存在的官僚主义阻碍了这一过程。在越南，开发商要推进一个住宅开发项目，需要经过9个政府机构，拿到30多个审批印章。完成全部许可程序，最长可能耗时3000天，也就是8.2年。受制于繁复冗长的审批流程，住宅开发许可数量大幅减少，从2020年全年743件，降至2025年上半年的58件。

行政成本如此高昂，开发商自然更倾向于只做利润更高的项目。结果，新建住房几乎清一色是高价住宅。今年第一季度，胡志明市新供应公寓中，72%的售价超过每平方米1.3亿越南盾，约合754万元；而中产阶层可能承受的中端公寓，也就是每平方米不超过9000万越南盾、约合522万元的产品，供应量为零。供应收缩、投机横行，房地产市场一度陷入近乎疯狂的状态。

如今，这轮暴涨行情终于开始显露尽头。原因在于，越南近期利率快速上升。过去5%左右的贷款利率已成往事，13%至14%的高利率重新出现。越南央行作为基准利率之一的再融资利率，已连续3年多维持在4.5%不变。可即便如此，银行贷款利率仍大幅上升，原因很简单：商业银行手里的钱不够了。此前经济繁荣、房地产过热，推动贷款激增，而存款却在减少。

今年第一季度，越南主要银行的存贷比已超过100%。这意味着银行放出的贷款规模超过吸收的存款，银行资金池明显趋紧，对银行而言已接近紧急状态。为了生存，越南各家银行正全力吸收存款。自4月初起，年利率7%至9%的高息定期存款产品大量出现，部分银行甚至推出了年息10%的特别存款产品。融资成本上升，贷款利率自然也随之飙升。

那些在一两年前以浮动利率贷款买房的人，处境尤其艰难。原本已经尽可能加杠杆，现在每月要偿还的利息却突然大幅增加。随着利率飙升，原本冲着短期差价而来的投机者开始迅速退场。市场上陆续出现降价急售房源，但依然卖不动。毕竟，在房贷利率达到14%的情况下，买家很难承受。目前，市场交易冻结，房价停滞，买卖双方都在观望。越南楼市泡沫会不会就此破裂，还是只是短暂休整，外界判断并不一致。

更值得注意的是越南年轻一代的反应。房价先是飙升到离谱的程度，如今利率又急剧上行，于是越来越多年轻人干脆表示，不买房了，就租房住。某种程度上，他们已经从愤怒、绝望走向了“看开”。

越南媒体报道过这样一对在胡志明市经营个体生意的年轻夫妻。两人月收入合计4200万越南盾，约合247万元，但最终取消了购房计划，决定继续住在月租900万越南盾、约合53万元的小房子里。丈夫说：“我们原本打算贷款买一套35亿越南盾、约合200万元的公寓。但每月本息还款要2500万越南盾，约合147万元，再加上生活开支，实在负担不起。”

另一名29岁的上班族也表达了类似想法：“我以前的目标是在35岁前买房，但压力太大了。所以我租了一套45平方米的公寓，月租1000万越南盾，约合59万元。这样还能留出钱来投资或储蓄，所以我觉得租房更好。”“与其背上房贷、最后变成一无所剩的‘房奴’，或者为了买房住到通勤艰难的郊区，不如在工作地点附近租房。”这种观念正在年轻一代中扩散。房子的意义，正从“拥有”转向“居住”。从某种意义上说，这也是一种现实妥协。

如果考虑到越南传统价值观，这种变化相当明显。长期以来，房地产一直被视为最重要的财富增值手段，“至少要有一套房”几乎是一种社会共识。如今，这种信念开始出现裂缝。

另一个重要变化是，政府也开始调整方向。5月24日，越南国家主席苏林在一次正式会议上表示：“住房是用来住的，不是用来投机或积累资产的。”他还说：“从现在到2030年，出售型住房仍然有必要，但在主要城市、工业园区，尤其是房价远高于收入水平的地区，租赁住房应当成为战略重点。”

对于一个住房自有率高达90%的国家来说，转向以租赁住房为中心，无疑是一次重大的政策转向。外界分析称，越南正把德国和日本作为参照对象，这两个国家都有超过一半城市居民居住在租赁住房中。上个月，越南总理范明政还指示河内市政府，要求大型长期租赁住房建设项目在6月内立即开工，显示出政府正加快推进租赁住房供给。

不过，从“拥有优先”转向“居住优先”，说起来容易，做起来并不简单。首先，租赁住房本就是极其耗资的项目。前期投入巨大，而资金回收往往需要数十年，因此亏损几乎难以避免。要推动这一模式，政府必须投入政策性资金，主动搭建制度和融资框架。最终成败，很大程度上取决于政府财政能力。

越南政府目前还要同时投入道路、机场、铁路和发电站等基础设施建设。在这种情况下，是否还有足够财力大规模推动租赁住房，仍有疑问。方向看起来是明确的，规划也很宏大，但最终效果如何，仍有待观察。无论在哪个国家，房地产问题都很难轻易解决。