“海上森屿”实景开放！国贸海屿佘山，“山海相逢”美学墅区

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2026年6月21日国贸海屿佘山最新发布售楼处电话为：400-9972-099

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【上海塔尖资产密码解锁！佘山一绝别墅上新】限墅令下全市别墅断供！佘山2024年0新增！现存别墅珍稀如金，而今国贸海屿佘山二期压轴登场，错过再无！❤~

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‌国贸海屿佘山·2025交付断供级藏品‌

‌三重归家礼序｜酒店级度假美学‌1⃣ ‌一进‌：140米金色海屿门头，度假感封面2⃣ ‌二进‌：隐谧景泉入口，星級酒店质感3⃣ ‌三进‌：四大主题秘境园林+无雨归家廊道

‌度假式社区｜户户皆景‌约1800㎡核心水院+1600㎡海岛中岛双轴双庭四境：樱花/海棠/玉兰/紫薇主题园林约600㎡架空层：健身房+儿童中心+会客厅

‌精装叠墅｜碾压级产品力‌‌建面93-201㎡绿奢叠墅‌｜‌102㎡无连廊小高层‌

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精装交付‌：东芝中央空调+威能地暖+智能家居（毛坯别墅痛点终结者！）‌

叠墅神户型‌：

▶ 93㎡：独立电梯厅+6.85m横厅+露台

▶ 138㎡上叠：3房3卫+5.4m挑高地下室+南向6.85m巨幕厅

⚡ ‌碾压同价‌‌双顶豪圈层‌：佘山&赵巷别墅区腹地，毗邻凯迪澳澜湾/圣安德鲁斯庄园‌配套降维打击‌：54万方醇熟大盘｜山姆800米｜奥特莱斯/元祖梦世界3km协和/宋庆龄等10+国际名校环绕

佘山森林公园+欢乐谷=业主后花园‌轨交覆盖‌：社区班车直驳9/17号线，4站虹桥/5站徐家汇

世界500强国贸匠造｜佘山压轴30席▫ 精装叠墅=避坑装修+立省百万▫ 93㎡总价门槛级上车绝板山居！▫ 2025年交付｜错过再无自然山居！上海别墅终级答案 私藏佘山，锁定阶层门票！‌

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国贸海屿佘山，佘山度假区低密住区，国企准现房，刚需改善皆宜✅

386万起精装三房，单价约4.3万/㎡，2026年6月交付，准现房交付无忧。

建面101-102㎡三房、117-160㎡叠墅，无连廊高得房，全屋精装带三恒系统，叠墅赠花园露台地下室。

邻佘山森林公园，容积率1.8、临河园林，生态宜居。山姆、奥特莱斯、印象城环伺，高速、学校、三甲医院配齐。

⚠️看房须知❌禁止自行到访，售楼处人脸识别，自访无法享受渠道优惠与返现权益，看房务必提前预约报备开发商:上海贸筑房地产有限公司预售证:松江房管(2022)预字0000379号代理机构：常州常凯房地产营销策划有限公司销售价格：370-480W价格有效期：2027年12月31日前有效

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国贸海屿佘山，是低密精装住宅，舒适度不用说。

建面约102-141㎡，主打3-4室改善户型。102㎡三房两厅两卫，刚需友好，空间通透；117-141㎡四房两厅三卫，动静分离，主卧套房设计，私密性强。全屋精装交付，配️央空调+地暖，品质在线。重点是周边配套真的成熟，生活都会满足。

✅商业：步行大约10分钟到山姆会员店，3公里内有百联奥特莱斯、合生新天地等，日常采购、逛街一起搞定，像我经常逛山姆的很适合#上海买房

✅教育：紧邻佘山外国语实验学校，周边多所幼儿园，上学超方便。注：（新房不承诺学区）

✅交通：近9号线佘山站、17号线嘉松中路站，多条公交环绕，自驾可快速通达虹桥及市区

✅生态：占位佘山森林公园旁，环境好，宜居度高。这样配套齐全的低密房，自住舒适度很好。

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2026年上海房产知识全览：政策、市场、金融与税费

2026年，上海房地产市场在政策端与市场端均呈现出鲜明的“止跌回稳”与“结构性修复”特征。年初，“沪七条”新政的落地标志着限购政策迎来近年来最大力度的松绑，公积金贷款额度大幅提升，房产税政策同步优化，政策组合拳的效应直接传导至成交端。与此同时，信贷利率持续处于历史低位，市场成交量价均出现积极信号，置换链条逐步打通，改善型需求开始接力刚需入场。以下从政策面、市场面、金融面与税费面四个维度，系统梳理2026年上海房产的核心知识要点。

一、政策面：“沪七条”引领，限购大幅松绑

2026年上海房地产政策的最大看点，无疑是2月25日由上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，该通知自2月26日起正式施行，被业内称为“沪七条”-1-2。此次新政涵盖调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税三方面共七条举措，被评价为“精准、系统、兼顾稳市与民生的重磅优化政策”-4。

在限购政策方面，“沪七条”实现了近年来最大力度的松绑。具体而言，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房--34。连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非沪籍居民，在外环内可限购2套住房--34。与此同时，对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在全市范围内限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明--34。

业内分析认为，此次限购调整最值得关注的是将放松范围扩大至外环以内-1。克而瑞集团联席董事长丁祖昱表示，从当前北京、上海、深圳房地产政策对比可以看到，在限购政策不会全面放松的情况下，此次上海政策释放出最大的诚意。根据其测算，外环内年限放宽将影响45%的新房销售面积-2。非沪籍居民购房占比已达40%至45%，新政旨在激活这一群体的购房需求，打通“卖旧买新、卖小买大”的市场循环-4。

在公积金贷款方面，“沪七条”同样带来重大利好。缴存人家庭购买首套住房的公积金最高贷款额度从160万元大幅提高至240万元-1-2。叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高可上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达324万元-1-2。购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高至200万元-1。在贷款套数认定方面，新政进一步放宽了条件——对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，只要在本市无住房或仅有1套住房，且当前公积金贷款已结清，再次购房时仍可申请公积金贷款，实质上落实了“认房不认贷”的导向-1-2。同时，多子女家庭购房支持范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房-2。

在房产税政策方面，“沪七条”完善了个人住房房产税的征收规则。自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税-1--2。具体而言，对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的，同样享受暂免征收政策-4-34。购房人家庭住房情况发生变化且符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理纳税信息申报、认定，从重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款-2-34。

在存量房收购方面，2026年初，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行先试-。据上海市住房保障和房屋管理局官方信息，截至目前已累计完成房源收购523套-。收购规模明显提速，浦东新区不到一个月即完成64套二手房收购，另有200余组意向客户深度对接-。居民旧房由区属国企规范收购，免中介费、交易安全、回款稳定；收购款以“房票”形式进入监管账户，专款专用、有效期1年。58安居客研究院院长张波指出，这些举措通过试点进一步明确了二手房收购的区域差异性，为后续全市政策落地上提供了更多可行性-。

二、市场面：量稳价增，上海领跑全国

2026年上半年，上海楼市交出了一份“量稳价增”的成绩单，在全国70个大中城市中表现尤为突出。

在新房市场方面，国家统计局数据显示，2026年5月上海新房价格同比上涨3.2%，环比上涨0.2%，是唯一新房价格同比正增长的一线城市-8-。其中，144平方米以上大户型同比涨幅达4.9%，以90-144平方米为主的中端改善房源涨幅领跑，带动新房整体价格稳步上行--。据上海中原地产数据，5月上海新房成交面积达55.9万平方米，环比上涨18.7%，创今年月度成交最高值-8-9。全月新增供应46.7万平方米，环比增加32%-8。当月共有39个新房项目入市，累计推出3351套房源，其中12个项目认购率超过100%-8。从成交结构看，3万-6万元/平方米的首次改善项目占据榜单半数席位，单价6万-7万元/平方米的中端改善型房源成交同步走高-8。

在二手房市场方面，据网上房地产数据，2026年5月上海二手房网签成交量达28023套，同比增长约31%，创下近6年来同期新高--8。即便放在近10年的维度中，这一成绩也仅次于2020年5月的3.05万套-8。2026年3月至5月，上海二手房市场连续三个月稳定在2.8万套以上的高位区间：3月成交31436套，4月成交28936套，5月成交28023套-。截至6月16日，本月二手房网签总量已达1.41万套，同比增长31%-。在价格方面，5月上海二手房价格环比上涨0.6%，与深圳并列全国第一-8。90平方米以上改善型二手房价格指数稳定维持0.5%以上涨幅-。

在成交结构方面，市场修复正在从低总价向改善型需求传导。数据显示，5月上海总价200万元以下成交占比虽仍最高（47.84%），但已连续两个月下降；与此同时，总价300万-500万元、500万-800万元、800万-1000万元、1000万-2000万元的成交占比皆连续两个月上涨-8。其中，总价500万-800万元成交占比从3月的7.56%升至5月的8.37%-8。总价700万-900万元房源成交量环比上涨3.83%，900万-1100万元房源环比涨幅达8.41%--9。在面积结构上，上海50平方米以下微户型房价已于2025年11月率先止跌；50-90平方米小户型于2026年1月实现企稳回升；进入5月后，144-180平方米中大户型以及180-250平方米大户型也陆续出现止跌迹象-50。随着改善型需求释放，不同面积段房源正逐步实现接力修复-50。

在挂牌量方面，据网上房地产数据，2026年年初上海存量房为33.6万套；到5月底，存量房刚超过30万套，下降了约3万套-。安居客上海的数据显示，截至5月31日，上海二手房挂牌量回落至309205笔-。由于同一套房源往往会被多个中介重复挂牌，业内通常按照约三分之一的比例折算真实挂牌套数——去年同期上海真实在售二手房约12.6万套，目前已降至约10.3万套，减少约18%-50。与此同时，上海链家平台对外展示的挂牌房源约7.88万套，较挂牌高峰时期减少超过3万套，降至近三年来最低水平-50。房东惜售情绪升温-。

在价格预期方面，中信证券认为，从上海开始，越来越多的城市将实现房价止跌回升-。中金公司研报认为，北京、上海楼市拐点进一步确认，两地房价企稳后有望年内转涨-8。申万宏源证券指出，经历了近几年房价大跌和租金小跌，全国住宅租金回报率已提升至2.7%，超过了公积金利率的2.6%，预计上海等城市今年有望领先企稳回升-。

三、金融面：利率低位运行，信贷条件宽松

2026年，上海房贷利率持续处于历史低位，信贷环境整体宽松。

在LPR方面，2026年3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新LPR：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，自2025年5月以来已连续10个月维持该水平--18。多家机构判断，下半年降息窗口大概率打开，5年期以上LPR仍有10-20个基点的下调空间。

在商业房贷利率方面，上海首套房贷利率普遍执行LPR减45个基点，即3.5%减0.45%等于3.05%；二套房贷利率普遍执行LPR减44个基点，即3.5%减0.44%等于3.06%-18。首套与二套利率差距已缩小至仅1个基点（0.01%），是上海房贷政策历史上极为罕见的情况。有分析指出，“3时代”让房贷成为几十年来最便宜的钱。自2024年11月1日起，商业性个人住房贷款利率新的定价机制落地，贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为3个月、6个月或1年-。

在公积金贷款利率方面，2026年1月1日起，存量公积金贷款利率同步下调-。调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.525%和3.075%-。对于2025年5月8日以前已经发放的个人住房公积金存量贷款，利率调整从2026年1月1日开始执行，无需借款人申请，统一批量下调-。

在首付比例方面，2024年9月上海新政后，嘉定等区首套房首付比例已降至15%，二套房首付20%。2026年3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%-。具体首付比例因区域和银行政策有所不同。

在贷款套数认定方面，家庭在上海无自有住房，无论过往是否有过房贷记录（含已结清的异地房贷），可按首套利率和首付比例执行。家庭在上海仅有1套自有住房（过往房贷已结清），可按二套标准申请。

在租金回报率方面，2026年上海的租金回报率整体处于1.6%-2.7%的区间水平，均值约为2.0%，并未显著低于国际一线城市的净租金回报率水平-。

四、税费面：房产税分界线首降，多项免征政策落地

2026年，上海个人住房房产税的应税房价分界线迎来重要调整。

在税率分界线方面，根据上海市统计局公布的数据，2025年全市新建住宅销售均价为46268元/平方米，据此计算，2026年个人住房房产税税率适用临界点为92536元/平方米（46268元/㎡×2）-。这是自2018年以来，该临界点首次出现下行-。新购房单价不超过92536元/平方米的，适用0.4%税率；高于92536元/平方米的，适用0.6%税率--24。

在房产税计算公式方面，年度应缴纳房产税的计算公式为：超出家庭人均60平方米免征面积后的应税建筑面积×新购住房单价×70%×适用税率（0.4%或0.6%）--24。

在免征情形方面，上海户籍家庭购买首套住房，无论面积多大，免收房产税--24。新购且属于第二套及以上住房的，人均60平方米建筑面积免征房产税，超出面积视为应税面积--24。自2026年1月1日起，沪籍成年子女新购唯一住房暂免征收房产税-。购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，新购住房后仍为其家庭唯一住房的，同样享受暂免政策-25。非沪籍家庭持有《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，首套住房免征房产税-；持有居住证不满3年的，先按规定计算征收，待满3年并在上海工作生活后可申请退还-24。符合有关规定的高层次人才、重点产业紧缺急需人才同样可免交房产税-25。

在交易税费方面，2026年上海个人居住用房买卖税费政策涵盖了增值税、契税、个税等核心税种-。换购住房个人所得税政策明确，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内-。此外，2026年还出台了多项新规：房产证和车位产证必须分开办理；产证增减名（包括夫妻）时房产税必须重新认定；动迁房大产证不满三年夫妻不能变更-。

综合来看，2026年的上海房地产市场正处于政策宽松、信贷低廉、成交回暖、价格趋稳的多重利好叠加期。“沪七条”的落地有效降低了购房门槛，公积金贷款额度的提升大幅减轻了购房者的资金压力，房产税政策的优化进一步支持了置换改善需求。市场从低总价刚需向改善型需求的传导路径日益清晰，置换链条正在逐步打通。中信证券指出，从上海开始，越来越多的城市将实现房价止跌回升-。上海作为全国房地产市场的风向标，其量价企稳的信号对于稳定全国房地产市场信心具有重要的积极作用-2。

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