北京楼市开始离谱了！朝阳望京板块从9万变成6.8万，置换开始了？

谁能想到北京核心的望京板块，房价居然跌成这样？之前顶峰摸到9万1平，现在直接掉到6.8万，每平平白少了两万多。换别的地方估计中介都要门可罗雀，可望京的中介门店最近反而人挤人，比金九银十还热闹。跌价还能涨成交？这里头的门道不少人都没看明白。

现在往中介跑的，大多都是手里握着望京老破小，想换同区域大户型的改善族。整个板块大家都在这么操作，你卖我买，一进一出差价抵消掉，算下来真没花多少成本，就把居住品质升级了好几个档次。望京本身地段够硬，产业扎实配套成熟，走出这样的置换行情也不是偶然。

放长了时间看，这种核心城区的房产出货规律，其实在其他一线城市早就有过预演。接触过不少卖房的业主都懂，想把房子顺利卖出去，挂牌价不进到小区前五的便宜位置，根本没人愿意上门带看，说白了就是得让利多才能出掉。尤其是总价800万以上的房子，流动性差得离谱，没足够性价比根本动不了。

之前楼市遇冷的时候，库存堆得老高，你不光要跟同小区同户型抢客户，还要跟周边房龄差不多的所有小区卷，竞争者多了，房子自然卖不动。拿上海举例，2026年1、2月加上3月初，上海二手房库存降得很明显，成交量起来的同时库存没跟着往上走，这本身就是止跌的一个重要信号。到了3月第三周，库存又开始微微往上抬了。

不少之前卖不掉房子的业主，被问起最近带看情况，说的最多的就是要趁这波赶紧出货。这种心态跟套在股市里很久的股民一模一样，好不容易等来了反弹15个点，第一反应就是赶紧跑，套得太惨熬不动了。这种急着出货的心态，跟现在望京业主大批降价置换的状态完全一致，说白了就是大家对原来的房价体系已经不认可，开始重新做价值评估。

有统计显示，1996年到2021年，上海房价整体涨了17倍左右。可2021年到2026年这五年，上海房价跌幅已经接近40%。等于说持有老房子25年，过去四五年就把之前二十多年差不多一半的涨幅给跌没了。这种跌幅放在上海楼市历史上，从来都没有出现过。

2008年上海房价跌过20%多，部分房源甚至直接腰斩，结果2009年四万亿政策一出，很快就涨回去了。2017年楼市见顶之后，2018、2019年也就跌了10个点左右，跟现在的跌幅比起来真的是小打小闹。中原地产统计的二手房指数里，北上广深加上香港五个城市，目前香港已经触底开始反弹了。之前不少人觉得跌这么多，市场肯定彻底凉了，可实际情况是，价格跌透了之后，反而促成了望京这种成熟板块的置换热潮。

现在上海的二手房成交里，差不多六成到七成都是300万以下的小房子，大多是外环以内50平左右，单价3到5万的高性价比房源，租售比比其他房子高不少。只要老破小里出一套租售比超过2.5%的，基本上一个礼拜就能卖掉。为啥这类房子这么吃香？

现在普通人手里有俩闲钱，真不知道放哪儿好。放银行利率越来越低，投股市这段时间绿油油一片，伊朗开打之后全球股市都跟着跌，连一向避险的黄金这次都跌了快20%，不少买黄金的大爷大妈都看不懂这操作。再加上一直都有“房产保值”的说法，还有沪七条的政策加持，多孩家庭、绿色能源相关从业者公积金贷款最高能放到300万，公积金贷款利率才2.6%，买这种老破小的租金基本就能抵消贷款成本，跟香港的情况一模一样。

但这点要拎清楚，高租售比老破小卖得好，不代表整个楼市都热。剩下三成的成交才是300万以上的房子，500万、800万以上的房子，跟300万以下的完全是冰火两重天。不少拿着高价房的业主，这波行情起来之后，心态都是借机出货，卖了之后也不会再碰楼市，先拿着钱观望，毕竟过去四五年跌得太疼了。现在800万以上的房子去化还是很难，不给出足够高的性价比，根本没人接盘。

高价老资产卖不动的困境，其实正好说清了为啥这么多业主赶着在同板块置换改善。正常来说一个城市的房产换手率应该在2%到3%之间，这个数字包含新房和二手房。过去几十年我们处在城市化阶段，新增住房大多是新房，现在已经彻底进入存量时代，得把二手房和新房加起来算总换手率，才能判断某个区域是不是真的供过于求。

现在摆在明面上的不利因素也很清楚，人口出生率下滑，结婚对数也降到了历史新低。未来社会家庭结构会越来越多样，单身、丁克的比例会越来越高，对房子面积的需求不会像过去那样越大越好，小两房或者单身公寓就足够住了。现在市面上很难找到50平以下，还带社区、会所、人车分流的新房，50平以下的房源基本都是老破小。

不少有稳定收入、想过体面生活的年轻人不想住老破小，这个供需缺口迟早会被补上，50到100平的刚需户型缺口其实很大。还是拿上海说，现在新推的商品房动不动就是120平的三房、160平的四房，市中心黄浦、静安、徐汇、浦东核心区，新盘一开基本都是200平起的四房。网上都开玩笑说这两年上海的有钱人真的不够用了，豪宅一批接一批地上市，根本消化不完。

2021年之前有“七零九零”政策，要求一个楼盘里70%的房子要在90平米左右，所以那些年95平、100平的三房特别多，有的小房间甚至也就比保姆房大一点。这两年“七零九零”政策取消之后，新盘供应主力变成了大户型，可人口结构显示未来家庭规模是越来越小的。这种供需错配下，持有大标的房产，尤其是房龄老的大标的，往后日子可能不太好过。

面对这种长期的风险，望京这种本身产业配套都扎实的区域，自然就成了大家资产调仓置换的首选。如果你现在手里有房，一定要想清楚自己房子的户型、位置、房龄，还有未来在市场上有没有竞争力，再考虑要不要调仓，其实跟买股票是一个道理。

现在全球都在地缘冲突的影响里，手里拿着抗跌的资产，日子会舒服很多。要是你的房子全靠画饼，说未来通地铁修学校，现在还是一片空地，那真的要小心点。要是房子旁边已经有成熟商业，大把的工作机会，地铁配套也全，那就跟沪深300一样，属于波动比较小的稳健资产。

手里杠杆高的一定要想办法降杠杆，目前还没明确走出通缩，高杠杆对应的都是刚性支出，真的很不划算。算算就知道，三年前你什么都不买持有现金，现在买上海的房子直接相当于打了四折，钱比之前值钱多了，不止房子，买车买大件电子产品都比三年前便宜。前两年办的贷款利率可能三点几，现在置换换成更低的抵押或者经营贷，能降到两点几，算下来能省好大一笔利息。

手里房子多的朋友，不妨试试整合资产优化配置。不少人手里握着五六套房子，好多都是位置不好配套差的边角料，不如整合一下换成相对保值的核心资产。就像你股票账户买了十几只全是绿的，拿着也没收益，不如整合换成几只优质标的，这个操作思路，就是现在这波置换热潮的核心动力。

望京这次从9万跌到6.8万的调整，说白了就是板块在经历一场深度的价值重估。这不是简单的跌到底要涨的信号，而是楼市分化的一道分水岭。过去那种疯狂炒作房产的时代已经过去了，现在大家都是按着实实在在的居住需求来调整自己的资产。置换潮启动，也说明优质板块的房产正在褪去之前过度的溢价泡沫，回归到为生活服务的本质。在现在这个分化越来越明显的市场里，算好自己的换房账和生活账，才是买房人最稳妥的选择。

参考资料：中国证券报 《核心城市楼市分化调查》