北京
6月16日国家统计局那组数据出来之后，我朋友圈里干中介的都跟过年似的。一线城市新房价格环比连续三个月上涨，5月涨了0.2%，二手房更猛，直接干到0.4%。说实在的，光看这几个数字，你会觉得楼市好像一夜之间又支棱起来了。
但你要是真去翻那70个城市的完整名单，心情就没那么舒畅了。
16个城市新房环比上涨，剩下的50多个要么趴着不动要么还在往下掉。二三线城市新房环比还在降，三线城市降幅甚至比上个月还扩大了0.1个百分点。这哪是什么全面回暖，分明就是一线城市自己在玩单机游戏。
你想想，一线城市新房价格之前可是连续跌了9个月。从去年5月一直跌到今年1月，直到今年3月才翻红。这一波三连涨，与其说是市场自发的春天来了，不如说是政策硬生生把暖气给打开了。
政策松绑这轮力度确实不小。深圳4月底定向放开了福田、南山、宝安核心片区的限购门槛；广州5月密集出台政策组合拳；上海2月底“沪七条”落地；北京早在去年底就不分首套二套商贷利率了。再加上公积金贷款额度上调、房贷利率往下走，这一套组合拳打下来，购房门槛确实低了不少。
但问题在于，门槛降了，冲进去的都是谁？
数据会说话。你看上海，5月新房环比涨0.2%，二手房环比涨0.6%。深圳更猛，新房环比0.4%领跑一线，二手房也是0.6%。但你要是把北京单拎出来——新房环比还跌了0.2%。四个一线城市，三个在涨，一个在跌，这分化本身就很说明问题。
更有意思的是结构。上海易居房地产研究院副院长严跃进点破了一个现象：在杭州、深圳这些地方的高端市场，从事AI相关行业、收入较高的那拨人，买豪宅的热情特别高。杭州未来科技城、深圳前海，这些区域的豪宅项目热度肉眼可见。
今年前5个月，杭州总价3000万到5000万的房源网签了88套，5000万以上的46套，双双创下近十年新高。深圳那边，3000万以上豪宅成交同比翻了两倍多。全国总价3000万以上高端住宅前4个月成交同比增长16%。
网友那句调侃真没毛病——“涨的都是买不起的盘”
这就有意思了。一方面，有钱人在疯狂扫货高端改善盘；另一方面，刚需板块还是温吞水。高盛中国房地产团队主管王逸也承认，当前需求复苏是由高端需求和中心城区“老破小”成交驱动的，中间层级还在调整。说白了，楼市回暖是回暖了，但跟大多数人没啥关系。
那为什么偏偏是一线城市的高端盘先火起来？说白了就两件事：人往哪儿走，钱往哪儿花。
人口和产业往核心城市集中，这个趋势从来没停过。一线城市的人口净流入、产业基础、改善需求，这些东西是二三线城市短期内复制不了的。科技创新能力强的城市，在市场修复中就是比别的地方更有韧性。再加上库存确实在降——上海新房去化周期低至8.4个月，整个一线城市的新房在售项目5月只微增了1.3%。供给没怎么放量，需求又在政策刺激下释放了一点，价格自然就稳住了。
但你要说这是不是楼市真正的大拐点，我觉得还得再观察观察。
远东资信研究院副院长张林有句话说得挺实在：目前房价的回升是政策驱动下的结构性底部修复，不是全面趋势性反转。70城新房价格同比虽然8个月来首次跌幅收窄，从-3.7%缩到-3.6%，但毕竟还在跌。一线城市新房同比也还是-1.7%。
说白了，现在的局面是：政策托底托出了一线城市的“豪宅先回暖”，但刚需购买力还没真正激活。二三线城市更是还在坑里趴着。这种“强者恒强”的马太效应，对普通购房者来说意味着什么？如果你是在核心城市有房的人，资产可能正在慢慢修复；如果你是在三四线城市手持多套房的人，可能还得再熬一熬。
楼市分化到这个程度，买房这件事真的不能再看全国大盘了。你得盯着具体城市、具体板块、具体楼盘去看。一线城市回暖是真回暖，但回暖的到底是哪类房子，你自己心里得有个数。毕竟数据摆在那儿——涨的，确实都是很多人买不起的盘。
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