北京
6月18日，龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）召开股东周年大会。在交流环节，包括龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平，执行董事兼首席财务官赵轶，执行董事兼地产航道总经理张旭忠在内的龙湖集团管理层，就股东关心的公司发展相关问题进行解答。
据龙湖管理层介绍，通过近四年的努力，龙湖把业务结构与债务结构的调整进行深入结合，目前已形成“运营及服务业务+长周期经营性物业贷”的新发展地基。
其中，在债务结构方面，数据显示，从2022年下半年开始至2025年末，龙湖集团累计压降有息负债近600亿元，有息负债总额已降至1528亿元，并安全平稳度过了2025年的债务高峰。自2026年起，龙湖集团未来每年到期的债务规模有限，年内龙湖集团已全额兑付26亿元境内信用债，目前集团境内信用债仅余18亿元，分别于今年8月到期10亿元、明年1月到期8亿元。
未来，龙湖还将继续平稳有序降债，预计到2028年底，有息负债总额将降至约1200亿元。在这一过程中，龙湖守住了零违约、零逾期、零展期的底线，又确保了核心资产均未进行出售或者被稀释，为业务的稳步发展打下了坚实基础。
2025年，龙湖集团运营及服务板块已成为集团现金流和利润的主要贡献源。今年1~5月，运营及服务业务实现收入111.4亿元，同比保持增长。
商业运营航道1~5月剔车营业额整体同比增长18%，同店同比增长9%；截至5月末，已开业商场整体出租率97%。从去年开始，龙湖加大了对现有项目进行Capex改造的力度，例如重庆北城天街在没有闭店的情况下完成改造，经营提升显著，1~5月实现营业额超50%的同比增长。目前，北京长楹天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街等头部项目均在进行调改升级，下半年还将启动集团最大项目重庆时代天街的升级改造工作。年内，龙湖还将有8座商场全新开业，助力实现租金收入的持续稳步增长。
资产管理航道聚焦资产结构优化，通过退出部分低效资产，叠加存量项目的Capex改造焕新，1~5月航道NPI同比实现正增长，其中同店同比增长3%。未来三年，龙湖资产管理航道将有超过10个重资产新项目入市，包含冠寓、欢肆及椿山万树等，从过往单一长租公寓转向全周期全链条复合业态的资管航道。
物业服务航道在保持高客户满意度、高质量回款的前提下实现收入及利润的稳步增长。当前主要着力于项目换仓、“大客户”战略、资管+物管全链条服务三个方面的工作，1~5月先后中标了腾讯、小鹏、东方资产、兴业银行、赛力斯等一批重点项目。
智慧营造航道今年一季度代建销售额达53亿元，跃居行业TOP1，委托方满意度高达97.2%。未来将坚持为B端客户创造超额的价值和高质量的兑现，实现收入和利润的稳步增长。
管理层预计，在2026年全年，龙湖的运营及服务业务将延续增长势头，对集团整体盈利构成稳定支撑。到2028年，龙湖集团运营及服务业务的收入将超过地产开发业务，完成收入结构的转型。
谈及传统的开发业务，龙湖集团管理层表示，接下来仍将重点攻坚存货去化，组建专项团队，通过“老盘新做”等多种方式持续提升去化效率。另外，在产品端将紧扣改善型需求，持续以“好房子”抢占市场。据悉，龙湖今年筹备了超1000亿的可售货源，将根据市场情况保持弹性供货，做到量入为出，确保现金流安全。公开信息显示，今年5月，深圳龙湖观萃项目即验证了龙湖优质产品的市场号召力，首批90余套房源40分钟售罄，首开当月单盘销售8.1亿元。
此前，国际评级机构惠誉发布报告确认龙湖原有评级“BB-”，并将评级展望调整为“稳定”，认为龙湖将维持充足的流动性缓冲以抵御中国房地产行业进一步走弱的影响，这得益于龙湖的债务偿还压力减轻以及在行业低迷时期仍能产生正向的经营性现金流。
惠誉也调整了对龙湖集团的评级方法论，从此前的中国开发商方法论转为亚太房地产REIT方法论，新方法论反映了龙湖集团不断变化的业务模式。惠誉表示，过去几年，龙湖的开发业务有所收缩，而其运营及服务业务则持续增长，2025年运营及服务业务占集团总资产和EBITDA的大部分，成为公司信用状况的关键驱动因素。
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