江苏
上海的张先生借给朋友李某200万，约定一年后还。到期前一个月，张先生发现李某正在挂牌出售自己名下唯一一套房产，而且已经在和买家谈价格。张先生急了：“房子卖了，我的钱找谁要？”他来找我，我当天就帮他申请了诉前财产保全，48小时内法院查封了李某的房产，交易中止。李某最后乖乖还了钱。
【结论先行】诉前保全是锁住债务人房产的最强武器。发现对方有转移财产迹象，立即申请，法院裁定。需要提供担保，可以买诉讼保全保险，保费低至几千元。
【一】什么是诉前财产保全？
诉前财产保全，是在起诉之前向法院申请查封、扣押、冻结对方财产的法律措施，依据是民事诉讼法第104条。简单说：你先锁住他的房子，让他卖不了、转不走、抵押不了。等判决下来，你直接拿判决书去执行被锁住的房子。
很多当事人觉得“等判决下来再说”，结果判决书拿到了，对方房子已经卖了。张先生发现得早，保住了房子。
【二】申请诉前保全的三个硬条件】
①情况紧急。什么叫紧急？对方开始卖房、频繁转移财产、人去楼空。张先生发现李某在挂牌卖房，这就是典型的“紧急”。
②有明确的财产线索。你得知道对方房产的具体地址、产权证号。不知道也没事，可以先到不动产登记中心查询，或者委托律师查。
③提供担保。担保金额一般是保全金额的10%到30%。这个担保不是给对方，是给法院的，防止你保全错了反过来赔对方损失。
【三】担保怎么解决？最划算的办法是买保险】
最常用也最划算的办法是买一份诉讼保全责任保险。比如你想保全对方200万的房产，保费大概5000到10000元，保险公司出一张保函交给法院，你就不用自己掏200万现金做担保了。实在连保费都拿不出来，可以用自己或亲友的房产做抵押担保，手续略慢但成本更低。
【四】申请流程分五步，法院必须裁定】
①准备材料：借条、转账记录、对方房产信息、身份证明。
②到房产所在地的法院立案窗口，提交诉前保全申请书。
③法院48小时内必须作出裁定，材料齐全的话当天或第二天就能批下来。
④拿着裁定书去不动产登记中心，办理查封登记。
⑤保全成功后，你必须在30天内正式起诉，超过30天不起诉，保全自动解除。
提醒大家：保全金额不能明显超过你的诉讼请求。比如你最多只能索赔200万，却去保全对方500万的房子，法院不会批，对方还可以反过来告你错误保全要求赔偿损失。
【五】如果对方已经和买家签约但还没过户，还能保全吗？】
能。只要还没有办理过户登记，房子还在对方名下，法院就可以查封。查封后，交易中止。买家只能向卖方索赔违约金，不能要求继续过户。
【六】如果对方已经把房子卖给了善意第三人并过户了，怎么办？】
如果对方已经完成了过户，房子追不回来了。但你可以起诉对方，要求赔偿损失，同时申请查封对方名下的其他财产。所以发现对方有卖房迹象，一定要第一时间申请保全，不要等。
【律师最后说一句】
借钱给别人，发现对方要卖房跑路，别犹豫。48小时内申请诉前保全，把房子锁住。几千块的保费，换回来的是几百万的安全。
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