你的房贷3%起步，万科借钱只要2.29%

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

格 子 间 报 告

你的房贷3%起步

万科借钱只要2.29%

深铁330亿续命记，跟你有关吗？

本期关注

6月12日晚，万科公告：深铁再提供11.4亿借款，利率2.29%。比你房贷还便宜。累计输血已超330亿。这笔钱从哪来，到哪去，跟你有什么关系？

昨天晚上，万科又发了一条公告。

深圳地铁，又要给它打钱了。11.4亿，利率2.29%。

你可能对这个数字没什么感觉——这么说吧，你现在去银行办房贷，利率3%起步，一般3.5%左右。一个两年亏了1380亿的公司，借钱比你便宜。

凭什么？

答案很简单，也很复杂：因为它的"亲爹"是深圳地铁，深圳地铁的背后，是？？？。

01 330亿，一笔一笔砸进去

从2025年初到现在，深铁向万科提供的借款已经超过330亿。

不是一次性打款，而是像给重症病人输血一样，一笔一笔地续。去年2月28亿，3月42亿，4月33亿，5月15亿……到了11月又16.66亿。今年1到5月又给了25亿额度，6月12日再来11.4亿。

利率从2.34%降到2.29%，比LPR低71个基点。这个价格，市场上任何一家房企都拿不到。

利率对比，一目了然

借款方

利率

深铁→万科

2.29%

你的房贷

3.0%-3.5%

普通房企发债

5%+

330亿按2.29%算年息约7.5亿 vs 按市场5%算约16.5亿 → 深铁每年替万科省约9亿

别忘了，2017年深铁花664亿买入万科股权，如今股价不到7块，账面浮亏超500亿。加上这330亿借款，深铁对万科的显性投入已经突破千亿。

02 万科到底怎么了？

2025年年报出来的那天，整个资本市场倒吸一口凉气：净亏损885.6亿。加上2024年亏的494.8亿，两年合计亏了1380亿。

1380亿什么概念？之前A股亏损纪录是海航的640亿，万科直接翻倍还多。曾经的"房企优等生"，两年就把过去的家底亏了个精光。

钱去哪了？

亏损三大根源

高价地"卖一套亏一套"开发业务毛利率仅8.1%，扣完税2.8%，几乎白干

一次性引爆暗雷2025年计提减值562.75亿，占全年亏损的63%

表外合作方黑洞前五大应收款合作方坏账88.95%，288.3亿几乎收不回

有人在里面赚了，但不是万科的股东。

03 25个人进去了

比亏损更触目惊心的，是反腐风暴。

超过25位核心人物相继被调查，追溯时间长达十年以上。前总裁祝九胜被刑事强制措施，前董事长郁亮退还薪酬708万，深铁派来"救火"的董事长辛杰，上任9个月也被带走了。

关键人物落马

职务

结果

郁亮

前董事会主席

退还薪酬708.8万

祝九胜

前总裁

退还1327万+刑事措施

辛杰

深铁派驻董事长

上任9个月被带走

辛杰被查尤其耐人寻味。他是深铁派来的人，本应是"监督者"，结果自己也陷了进去。这就像派去查账的审计，自己也在做假账——问题不是一个人的，是整个体系运行了十多年的深层病灶。

万科今天的危局，不是运气不好碰上了行业下行，而是过去十年种下的因，今天结出的果。

04 深铁自己的日子也不好过

你可能会问：深铁这么有钱，帮帮忙怎么了？

问题是，深铁自己去年也亏了372亿。其中99%是因为万科——股权比例分担241亿，加上计提减值131亿。地铁主业本身就年亏49亿，再加上年利息支出超150亿。

所以这画面就很魔幻：一个亏损的公司，在用自己并不充裕的信用，去救另一个亏损更严重的公司。

一个更深层的问题

深铁有4627亿未使用银行授信，这些授信是以地铁建设名义拿到的。如果最终流向了万科，等于用公共基础设施的信用，在替房地产兜底。

这笔账，谁来算？

05 跟你有什么关系？

说了这么多，你可能觉得这是大佬们的游戏，跟你没关系。其实不然。

如果你买了万科期房

短期不用担心。万科是"保交楼"重点企业，2024年交付18万套，深铁输血核心目的就是保交付不停工。项目基本都在"白名单"里。

⚠️ 但长期隐患

"卖一套亏一套"意味着高价地项目可能压缩成本，降标减配风险真实存在。万科经营现金流持续为负，深铁输血也不是无限的。

️ 如果你还没买房

万科承接了深圳90%的地铁上盖物业开发。如果万科倒下，城市建设和民生配套都会受影响。所以它不能倒，至少目前不能。

06 一个微妙的新信号

6月初，万科做了一件三年没做过的事——拿地了。19.39亿，上海宝山杨行城中村改造项目。

这不是高价抢地，而是万科已经深度参与的低风险旧改项目。但意义不小：这意味着万科正在从"收缩防守"转向"谨慎恢复投资"。

6月10日，万科40亿中票展期方案获100%通过。债券持有人愿意接受展期，说明市场对"万科不会违约"的预期还在。

但"不会违约"和"能活好"是两码事。只要销售端没根本好转，这场续命游戏就还没有终局。

✍️ 写在最后

深铁给万科输血330亿，利率比你的房贷还低。这不是慈善，是国资在"防系统性风险"和"守住国资不流失"之间的艰难走钢丝。

短期保住了交付和债券不违约。但万科期房短期安全 ≠ 长期无忧——你愿意把几十年的家，押在一场还在进行中的续命游戏上吗？

来源：格子间报告综合自万科A系列公告（2025年2月-2026年6月12日）、万科2025年年报及2026年一季报、中国银行间市场交易商协会公告、证券时报、上海证券报。所有数据已从至少2个不同来源交叉验证。