十年从6500万跌到2170万！“南京最贵民国别墅”为何没人敢接？

南京市鼓楼区北京西路36号、原民国中将徐国镇寓所，是南京北京西路整条街区唯一双证齐全、可市场化流通的民国独栋公馆。

这座自带745㎡大院、多株百万级名贵古树，坐拥颐和路历史核心地段的民国公馆，2014年以6500万元挂牌，登顶 “南京最贵民国别墅”；历经多年连续降价，2026年6月30日将在阿里资产平台法拍，起拍价仅2170万元。虽然围观者云集，但截至发稿时，报名者仍为0。

曾是 “南京最贵民国别墅” 十年价格腰斩

1936年建成的徐国镇公馆，建筑面积302.2㎡，配套90㎡地下储物空间，独院占地745.31㎡，完整保留民国西式公馆建筑形制，毗邻颐和路将军公馆集群，是南京主城存量极少可私人交易的近现代文物建筑，2013年被列入南京重要近现代建筑。

更让人感兴趣的，是它的“身世”。据悉，36号别墅第一任主人，是徐国镇，这位来自江苏仪征的将领，毕业于保定陆军军官学校，曾编著《军事教育纲要》，是一位兼具军功与学识的文人将领。

此外，公馆内名贵植物阵容堪称豪华：1棵进口罗汉松（地径约40厘米）、8棵平均胸径约30厘米的香樟、1棵胸径约80厘米的朴树，以及4棵平均胸径约15厘米的桂花，此外还有金桔树、腊梅和鸡爪槭等。

专业人士介绍，一棵胸径20厘米的罗汉松，往往需要数10年的培育才能成型。真正品相上佳、姿态优雅、枝干遒劲的精品罗汉松，一棵价格可达数十万元甚至更高。而院内这一棵，地径已达40厘米，其潜在价值已经不言而喻。同时，胸径80厘米的朴树在城市豪宅中同样极为罕见。

依托颐和路民国圈层、主城核心配套以及名贵的树木，北京西路36号十多年前便被称为 “南京独一份可交易民国私墅”。

2014年，据南京晨报等媒体报道，北京西路36号首次挂牌直接开出6500万元天价，业内一度预判这套公馆将持续增值，成为圈层收藏级资产。

挂牌后数年，北京西路36号一直没能顺利卖出去，2015年降至5900万，2016年再度下调至5280万元，累计降价超千万。在此期间，负责销售的机构多次介绍称产权人异地产业扩张、短期资金需要周转因此降价出售。

直至2026年，该房产登上阿里资产拍卖平台，评估机构实地勘测后给出3098.89万元估值，6月30日开拍起拍价直接定为2170万元。对比 2014 年6500万挂牌价，十年蒸发超4300万，缩水幅度超 66%。

即便拍卖标的打包包含单株市价百万级的大型罗汉松、成型香樟、古朴树等名贵苗木，仍无法对冲资产贬值带来的市场观望情绪。截至6月17日15时许，该条拍卖链接累计上万次线上围观，但0人报名。

民国老洋房市场进入冷静期，稀缺不再等于高价

资深从业人员分析，北京西路36号拍卖有一定难度。

从土地用途上看，这套公馆土地用途为商务金融用地，使用权仅剩余23年，至2049年，这是和普通住宅别墅最核心的分水岭。且法拍要求竞拍成功者于2026年7月14日前缴入法院指定账户（遇节假日顺延），需要一次性拿出数千万现金流。

从房屋性质上看，该公馆系非国有不可移动文物，竞买人还需要联系相关文物行政部门。且民国建筑建成年代久远，极易存在多方共用、使用权分割等历史遗留问题。维护成本、翻新成本、改造风险也较高。

从后续风险看，目前这套别墅尚未腾空。还可能存在欠缴水、电及物业管理费等情况，该费用由买受人自行承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。按照 “买卖不破租赁” 原则，若院内存在长期租赁协议，新产权人无法强制清场，空置损耗、维权成本全部由买受人自行承担。

“民国别墅更多的是历史人文价值，对普通客户的吸引力不如新别墅。”一位资深房产中介透露。全南京拥有完整双证、可自由交易的民国建筑仅三四十套，属于极小众细分市场。

从城市治理角度观察，南京现存民国建筑情况有两种。

颐和路、宁海路片区公有民国公馆，由政府遵循“修旧如故”原则进行修缮，并采用“保护+文化+商业”的运营模式，引入了高端品牌、艺术展览、特色餐饮等业态，成功打造了历史建筑再利用的典范；而少数私有可流通民国建筑因土地、文物、债权、修缮成本等现实难题，一定程度上影响了其市场流通和价值实现。

当前环境下，投资者会完整核算购买门槛、修缮养护、政策约束、周边资源等隐性成本，民国建筑估值全面回归理性，近年来成交数量很少。

2025年7月，宁海路1号民国别墅成交。公开资料显示，这套民国建筑建于1940年，原产权人为成济安、任瘦清夫妇。成济安是是孙中山爱将、中华民国首任宪兵司令。别墅建面397.79㎡，住宅用地、产权单一清晰，配套完整院落，附带顶级双学区，原挂牌5680万元，最终成交价4811.2万元，折算单价12.09万元/㎡。

2026年2月，沈举人巷张治中公馆法拍成功。总建筑面积约1082平方米，含主楼及附属院落，两名买家参与竞价，以6604万元落槌，较评估价9426.39万元折价近3成。拍卖涵盖房屋所有权及附属设施、相关附着物，按现状空置交付。

星星苏讯综合自阳光城市论坛、西祠房产、现代快报、南京晨报、阿里拍卖、新浪财经、安居客、365淘房、往期报道等