国企兜底破解置换痛点 南沙试点旧房置换新模式

开建·瑞筑花园。受访者供图

开建·茗筑水岸。受访者供图

本次“以旧换新”南沙开建集团根据客户情况量身定制置换方案。受访者供图

采写 / 南都·创享湾区记者 魏凯

受访者供图　　

自中央提出促进楼市见底企稳的政策要求以来，“以旧换新”正成为各地政府越来越重视的政策措施，通过提供优惠打通居民旧房换新的置换链条，不仅可以激活市场活力带来市场需求，也为楼市优化供给结构、建设更多好房子打开空间。

正因为种种利好效应，当前全国已有超100个城市持续推进住房“以旧换新”政策，各地根据自身情况积极探索不同的置换模式。不久前，广州南沙开建集团正式发布“以旧换新”方案，聚焦旧房委托出售、新房定向选购两大核心环节。相比其他城市，南沙地方国企承担兜底收购旧房的做法可以一举解决置换过程中旧房出售难的痛点，畅通整个以旧换新链条。

此外，南沙将旧房置换和保障房筹集等其他稳楼市措施集成在一起，形成了一套多层次、全覆盖的住房供应体系，不仅为南沙构建房地产发展新模式进行了创新试点，也为全国各地提供了经验借鉴。　　

“一户一策”定制置换方案

本次“以旧换新”活动期间，南沙开建集团将会根据客户具体情况量身定制置换方案，真正做到“一户一策”。

如果市民现有旧房已还清银行贷款，可以选择无贷款置换模式。假如旧房收购价格160万元，计划购置250万元新房，银行按揭贷款审批首付100万元，收购公司将代付首付，待银行发放剩余150万元新房按揭贷款后将旧房尾款60万元支付给客户，全程无需客户自行垫付首付，轻松换房还能拿到剩余资金。

如果市民现有旧房还有贷款未还清，可以选择有贷款置换模式。假如旧房收购价格160万元，未还旧房贷款40万元，计划购置250万元新房，银行按揭贷款审批首付100万元。南沙开建集团会提供“资金过桥”方案供客户选择，协助办理相关事宜。在代付首付100万元并协助还清40万元旧房贷款，且银行发放剩余150万元新房按揭贷款后，最终将旧房尾款20万元支付给客户。

在置换过程中，南沙开建集团将提供贴心服务，包括免收旧房出售及新房购买的评估费、中介服务费，换房者可以免租金续住旧房直至新房交付后6个月。

作为配套措施，南沙开建集团专门成立广州南沙开建住房租赁发展投资有限公司作为“以旧换新”的统一收房主体，而参与“换新”的项目也是该集团旗下的优质楼盘，包括南沙壹号、未来城市、茗筑水岸、珺筑水岸、瑞筑花园、颐德湾尚等多个楼盘，涵盖一线江景、海景豪宅、TOD智慧社区等多种类型，交通便利、配套齐全。更值得期待的是，未来南沙壹品（横沥TOD项目）、8号公馆（灵山水街项目）等优质住宅建成后，也将全面纳入“以旧换新”房源库，为市民提供更加多元、更高品质的居住选择。

南沙开建集团相关负责人介绍，为让市民更直观地了解置换过程，目前已经将整个流程整合成六个标准步骤：报名申请、资格审核、旧房评估、新房选购、签订协议、完成置换，每一步均有专人跟进，确保流程高效、透明。市民可通过扫描报名二维码，也可前往南沙开建集团各线下营销中心现场咨询办理，专业置业顾问将提供一对一服务，全程协助完成置换流程。

在本次南沙推出“以旧换新”活动之前，国内其他城市已经纷纷推出类似的置换举措，广州也在市房地产行业协会的参与下进行了部分试点。

资料显示，2024年广州“以旧换新”活动共吸引68家房企、206个项目参与，累计促成超1200组客户签约，成交金额逾百亿元，并释放约1600组潜在置换需求，2025年及今年“以旧换新”活动也在继续扩大参与范围，推动形成“售旧-换新-装修-安居”全链条服务体系。

而从全国范围看，目前各地住房“以旧换新”大致可以分为帮卖、回购和补贴三种模式。

在帮卖模式下，由开发商联合中介机构对旧房优先推售，若在一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。这一模式下的“卖旧买新”会更加便利、节约交易成本，但无法保证旧房一定能够售出。

回购模式按执行主体不同可又分为房企回购或者国企回购，前者由出售新房的房企回购消费者手中的二手房，后者由地方国企收购旧房用作保障房、安置房。这一模式下置换方式更直接，旧房不怕卖不出去，但也可能存在收购价达不到预期，执行主体面临收购资金筹集难等问题。

第三种补贴模式是指政府部门对成功完成住房置换的家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。比如，部分地区明确对出售旧房并在半年内购买新房的纳税人可获得部分税费补贴，这一模式下政府的政策成本更低，但同样需要解决旧房出售的痛点环节。

相比之下，南沙目前的“以旧换新”模式更接近于上述的回购模式，但是在置换新房房源方面范围更宽，提供的户型选择更多，配套也更为成熟。　　

主动拿出好房子纳入置换房源

从前期各地的实践经验看，新房的品质和配套成为影响居民是否置换的重要因素。改善型需求要么冲着面积更大、地段更好，要么冲着学位配套更齐全。如果新房满足不了这些需求，整个置换链条就不会发生。而在南沙本次置换活动中，主动拿出好房子供居民选择，避免简单把活动作为楼市去库存的手段是另一个特点。

首批参与置换的8个新房楼盘都很“能打”，以最新开盘的南沙区首个“好房子”项目南沙壹号为例，该楼盘于今年3月开盘，项目VIP认购专场首批去化已达80%、销售金额达3.8亿元，凭借强劲的城市发展势能与产品过硬的核心竞争力，楼盘吸引了来自香港、澳门等地的大批购房者涌入南沙看房，成为大湾区高净值人群买房的热门新选。

楼盘区位选址在蕉门水道边上、坐拥一线江景，总占地面积约9.6万平方米，规划打造集居住和商业于一体的高品质滨水社区。在占据核心地段、稀缺资源的基础上，南沙壹号跳出标准化复制的产品营造逻辑，项目聚焦南沙“好房子”高标准体系，在空间设计、材质工艺等多维度实现突破，一期主推面积约200平方米的南向江景大平层，户户朝南纯板楼、三梯两户专梯专户、新规30%阳台率，全面满足改善型用户的居住需求。

在今年3月的开盘庆典活动上，南沙开建集团还邀请了香港艺人佘诗曼化身“新闻女王”到场对产品特点进行播报，“南沙就是那种能让人兼顾工作与生活，享受高质量生活的地方，我从香港过来广州南沙，非常方便，希望有机会和大家做邻居。”

她还特别推介了南沙的宜居生活方式，认为这里能让人兼顾工作与生活，享受高质量生活。同时，作为粤港澳大湾区的地理几何中心，南沙交通四通八达，生态环境一流，人们可以尽情拥抱都市的繁荣，又享受大自然的舒适写意。

“自三月份开放以来，客户的咨询量、到访量都有大幅提升。”南沙壹号销售经理钟艺玲表示，很多客户来自香港和澳门，项目主打高质量产品非常符合他们的需求，也体现了大湾区高净值人群对于安居南沙的信心。

除了南沙壹号之外，其他参与置换的楼盘也以大户型为主，茗筑水岸位于明珠湾商圈灵山岛尖（湾区实验学校对面），主打低容积率的高端滨水大平层，目前主力在售165-195平方米三室大户型，专梯专户，项目定位岭南风格生态社区、成熟生活配套与一线滨水资源。周边优质教育资源丰富，满足从幼儿园到高中的全龄段教育需求。医疗则有中山大学附属第一医院南沙院区等一批优质医疗机构，商业配套方面周边配备了4万平方米地下商城、购物中心等，满足居民吃喝玩乐购的各种需求。

另一个参与置换的颐德湾尚是明珠湾板块的低密度纯板式改善型洋房，拥有35%高绿化率、2.29低容积率，精准契合改善型客群对宜居性与私密性的核心诉求。楼盘坐拥约2公里一线海景，并被大山乸森林公园、红树林、南沙体育馆三大文体生态地标环绕，外部景观禀赋稀缺，内部配置中式园林、会所、健身中心、恒温泳池及儿童游乐区，同步引入自持商业颐德天地及高标准幼儿园，形成“住、游、购、教”一体化生活闭环。

整体来看，位于明珠湾等核心区位、坐拥江景、大户型、低容积、低密度、高绿化是这批参与置换房源的共同特点。再加上当前南沙作为广州城市副中心和国家战略重大平台的发展潜力和优势，以及目前正在推进的未来城市试点，全力布局打造一批“好房子、好小区、好社区、好城区”，种种利好因素都成为南沙“旧房换新”获得市场欢迎的支撑。　　

畅通置换链条有望形成多方共赢

在发布“以旧换新”活动的公告后，已有过百位市民登记了换房意向，与专属工作人员对接敲定个性化置换方案。楼市“小阳春”也为南沙置换活动营造了良好氛围。

各方公布的统计数据显示，3月广州新房销售价格环比上涨0.3%，同期全市新房网签7059套，环比增长241%、同比上涨26.67%，成交量价涨幅领跑一线城市。进入4月，广州市场保持稳中有升的态势，据机构监测，4月中旬广州单周新房成交环比回升5.4%，核心区域项目来访与认购保持高位。

近期南沙区住房和城乡建设局披露数据显示，3月全区一手住宅成交面积同比增长30.7%，二手房网签面积同比增长4.25%，市场活跃度显著提升。

成交热度的回升带动南沙多个参与置换活动的楼盘受到更多市场群体的关注。

在3月中旬的2026广州住建产业香港推介会上，南沙开建集团携开建?南沙壹号、开建·南沙壹品、开建·8号公馆三大标杆项目赴港推介，受到香港相关行业机构及企业的关注。此外，3月初，由哈尔滨和太原商会、房协、业界媒体组成的北方考察团也来到南沙，对南沙在城市配套、生态人文、宜居置业、产业科创等方面的价值表达了认同和强烈的投资兴趣。

在克而瑞广佛分析师赵仁婕看来，“以旧换新”等政策措施不仅着眼于短期成交量的提升，更将深刻地促进南沙房地产市场内在结构的系统性优化。

未来南沙楼市的产品结构将进一步向改善型需求靠近，大户型将成为未来供应和成交的绝对主力，产品的竞争焦点将从单纯的地段和价格全面转向品质，绿色建筑、智慧社区、高品质物管等服务将成为核心竞争力。

此外，开发商的结构也将逐步向头部央企和地方国企集中，由于政策执行涉及政府信用、资金安全和长期运营，由央企国企等信誉良好的品牌房企开发的项目更容易通过审核，被纳入政府的置换房源名录，获得更为广阔的发展前景。

而从南沙各片区发展前景看，政策带来的购买力将更集中地流向配套成熟、规划前景明朗的核心片区，明珠湾、蕉门河中心区等价值高地的新房去化速度会加快，一些目前生活配套匮乏的板块将在市场选择中被拉开更大的差距。

对于南沙保障房筹集而言，目前在南沙开建集团的运营下，通过系统性收储与转化机制，原本分散的存量住房被有效整合，转变为保障性租赁住房、人才房和安置房的稳定供应渠道，这使得南沙得以加速构建“商品住房+保障性住房”双轨并行的多层次、全覆盖住房供应体系，满足从新市民到高层次人才的多元化居住需求，为南沙楼市长远发展奠定更为稳固的基础。

展望未来，一个围绕置换链条形成的多方共赢局面也在逐步明晰。

居民解决了旧房难卖的后顾之忧，还能通过各项税费减免和补贴降低了置换的时间和财务成本；开发商则获得了一条稳定的客户来源和去化渠道，有助于加速资金回笼，改善现金流；对于租赁群体而言，收储兜底的房源中相当一部分将作为保障房投放市场，直接增加了市场中低租金房源的供给量，有助于平抑整体租金水平，为新市民、青年人提供更多可负担的租住选择。

对地方政府而言，置换加快了商品住宅库存去化，有助于稳定区域房地产市场。同时，以市场化方式高效率地筹集了大量保障房和安置房房源，减轻了政府在旧改安置和保障房建设方面的财政支出压力和建设管理负担。此外，通过住房政策的优化，增强了南沙对产业人才的吸引力。

可以预见，随着南沙“以旧换新”政策的落地推进，上述多方共赢的局面也将惠及更多的市场群体，在前期示范案例的带动下，未来也将有更多置换需求的居民加入其中，成功实现自己的安居梦。