华润雪花科创城，让企业生命力得到绽放的地方

华润雪花科创城，让企业生命力得到绽放的地方。属于年轻人的未来之城

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华润雪花科创城地处宝安尖岗山国家高新园区，由华润置地、华润雪花啤酒联合打造，由原金威啤酒厂区升级改造而来，是大湾区标杆级产城融合综合体，也是深圳 “工业上楼” 示范项目。项目紧邻地铁 5 号线兴东站，周边路网可快速通达前海、南山，交通十分便捷。

项目以 “工业遗存活化 + 科创赋能” 为核心特色，打破传统产业园的封闭格局，规划了研发办公、高端制造、特色商业、人才公寓等多元业态，实现生产、生活、生态闭环发展。项目空间分层设计，能满足不同企业的需求，甲级标准的研发楼适合企业总部和中试研发使用，高标准的智造厂房可承载高端制造产业，构建上下游就近协同的产业生态。

项目还配有由华润万象生活运营的啤酒特色商业街区，融合啤酒文化展馆、休闲消费、商务会务多元场景；同时配建了人才公寓，兼顾企业发展和人才居住的需求。项目重点集聚智能制造、数字经济、绿色科创类企业，华润啤酒全国总部落地于此，现已汇聚多家上市及专精特新企业，形成成熟创新产业集群。

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一、项目基本信息

雪花科创城通过产业核心的片区统筹新模式，打造约115万㎡集产、研、商、居于一体的产业综合体，换新产城融合格局。

（一）、项目基础总指标

区位：宝安尖岗山国家高新园，创业二路与留仙三路南侧，距 5 号线兴东站约 100米

开发主体：华润置地 + 华润雪花，运营主体深圳市润雪实业有限公司

更新单元用地：19.7万㎡；开发建设用地：约 13.34 万㎡

计容总建面：87.32 万㎡；整体总建面（含地下配套）约 113 万㎡

容积率：约 6.6；

绿化率：30%；

总投资 20 亿元以上

土地年限：50 年（2021.11-2071.11）；

竣工交付：2025 年 3 月；

物业：华润万象生活

自持主题商业：约 4.8 万㎡；配建公共文体场地 5000㎡

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（二）、业态分区规模（计容）

生产厂房：31.01万㎡（可售 21.3 万㎡，2栋高层智造楼）

研发办公：28.19万㎡（可售12.4万㎡，含政府移交产业用房 7.05 万㎡）

配套宿舍：20.54万㎡（可售15.5万㎡，4 栋高层人才公寓）

商业及配套服务：2.75万㎡；公共配套设施：2.72万㎡

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（三）、润智研发中心（工业上楼厂房）

楼栋：2栋，地上 20层，建筑高98米

单栋标准层：5000-6000㎡，单套分割 1300-6000㎡，

使用：83%

层高：首层 6米 ，1-6 层 5.4米，7-20 层 4.5米

楼面承重：首层1.2吨 /㎡，2-3层 0.8吨 /㎡，4层及以上 0.65吨 /㎡

梯组：20部客梯 + 4 部3吨专用货梯，每层预留吊装窗口

（四）、研发办公（2 栋）

①雪花科创大厦（总部楼）

楼高：90米，地上21层，

总建筑面积：约4 万㎡

标准层面积：2400㎡，

层高：4.5m，使用率：74%，

电梯：8客梯 + 2 货梯，

大厅高度：11m 挑高大堂

②润创大厦（超高层研发）

楼高： 183米，地上40层

总建筑面积：约8.2 万㎡，

大堂高度：12米挑高大堂

标准层面积：2400-2600㎡，单套 620-2600㎡

层高：低区 4.2m、高区 4.5m 层高，

使用率：69%，

电梯：18部高速客梯，

管理费：12.8 元 /㎡/ 月，

空调费：24小时计电费

③雪花啤酒总部大厦（雪花大厦）

建筑总高度：188.45米

总建筑面积：约11.08万㎡，可租赁面积 5.98 万㎡；

大堂面积：约900平

标准层面积：2500-2600㎡

出租面积：约650㎡（有少量134、242、435平户型）至整层，可定制装修

使用率：62%-68%，

物业费：20 元 /㎡/ 月，

空调费：24 小时空调流量计费；

标准层高：约4.2 米；

电梯：19 部分区高速电梯（低 / 中区各 6 部客梯 + 2 部消防梯 + 2 部转换梯）；

配套成本：大厦专属地下车位 497 个

（五）、R3 配套宿舍

4栋高层，总可售面积 15.5万㎡，户型适配企业员工住宿，标准层高 3.1 米

六、租售参考数据

可租赁面积：134-242-435-620-1970-2400-2600平可选

可售面积：620至整层2600平（整层），可连层

交付标准：毛坯为主，部分楼栋可选精装、定制装修

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二、项目区位

项目地处深圳尖岗山国际高新园区，案名“雪花科创城”，摘取“雪花啤酒”的“雪花”二字，并融合“科技创新”的产业定位。区别于一般的“产业新城”，根据目前释放的规划来看，该项目正在探索一种集合生产、生活、生态场景融合的片区综合开发模式——以产业为核心，以居所、商业、工业旅游、庆典活动等多重业态为活力磁石，带动整个片区的发展。这是华润置地在宝安打造的第一个片区统筹开发的作品，也是首个纯粹以产业导向的综合体项目。

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三、项目交通

✨ 紧邻留仙大道、创业二路等主干道，南面有京港澳高速、东面有南光高速，出门即是地铁5/29号线兴东站，畅达宝安中心、南山中心、前海自贸区、宝安国际机场等，立体化出行网络，畅享高效办公。

✨ 汇聚区域行政、交通、商业、创新、文化等都会资源，构建起联通湾区城市战略体系，助推企业高质量发展。

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四、项目配套

项目自带约 4.8 万㎡华润万象运营啤酒主题商业街区，汇集连锁商超、品牌餐饮、精品零售、咖啡休闲，搭配啤酒博物馆、Livehouse，满足日常消费与商务社交。 周边步行可达沃尔玛商超，农商行、农行、招行、邮储等多家银行网点及 24 小时自助设备齐全，金融办事便捷。 配套含高品质人才公寓、中央绿轴休闲广场；近 5 号线兴东站，多公交接驳。3 公里内覆盖三甲医院、大型购物中心、中小学与幼儿园，同时配备 24 小时园区安保、会议中心，办公生活配套全覆盖。

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五、小结

华润雪花科创城作为大湾区标杆级产城融合综合体，以"工业遗存活化 + 科创赋能"为核心特色，通过片区统筹新模式打造约115万㎡集产、研、商、居于一体的产业生态。项目紧邻地铁5号线兴东站，交通便捷，汇聚智能制造、数字经济、绿色科创类企业，形成成熟创新产业集群。其多元业态布局、高标准产业空间及完善的商业与人才配套，为企业提供了从研发到生产、从办公到生活的全方位支持，是深圳"工业上楼"示范项目的典范之作。

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