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价格洼地、不二之选，抓住青岛改善房最佳“上车”机会

今年，市南、市北在售的新盘明显多了，以改善盘为主，今天讲下在青岛最核心的市南、市北买改善产品的问题。

两个关键问题——

1、我们买改善型新房，除了户型面积变大，还能在哪些方面改善居住品质，哪些方面则不能改善；

2、青岛改善产品的两大主力面积段120-130㎡、140-155㎡，你应该选哪个，分析下功能区别就清楚了。

【壹】改善盘的价格洼地

先说第一个问题。

市南、市北买新盘，本质上都在牺牲地段，换居住品质。

从产品分析看，买改善型产品，能提升的主要有这几个方面——

户型面积：要比现在住的房子大，这是首要动机；

社区配制：指产品本身，从大门到单元公区，到立面，再到地库，每一方面都要感观好，品质在线，所谓开发商要卷产品；

服务与圈层：更好的物业服务，邻里之间更一致的生活观念，对应是要花更多的钱，“钱”确实是一种筛选机制。

但是，市南、市北新盘唯一不确保提升、多数情况下不能提升的是地段。

网上查查，作为城市中心城区，每个新盘都有“伤”，有的是硬伤、有的是软伤。

有的新盘因为西边海景太潮，有的因为靠快速路太吵，总之有各种原因。

没办法，市南、市北都是见缝插针做开发，都是城市更新的项目，难免不尽如人意，所以说本质上你是用地段换居住品质。

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二、进阶改善有哪些选择

按新规之后的测绘面积计算，改善新盘分两个主力面积段：

1、120-130㎡面积段，是改善型入门产品，三房为主，功能上能满足，但有时候会被吐槽厨房小、次卧小。总之，设计上有取舍。

2、143-155㎡面积段，是改善型进阶产品，对多数家庭是终极需求，不用再换。

现在市区改善盘还有一个刚性的市场需求：一梯一户，独立电梯入户。

没有一梯一户，就算户型面积大，也算不上改善产品。

我整理了市南、市北140-155㎡在售新盘房源的总价段，如下图——

从五四广场向外辐射8公里半径，到了市北最北面，在售四个项目。

延吉路CBD刚开盘的青云万里143㎡户型，总价500万上下，最贵；

市北最北边的保利都心琅悦，一步就到李沧了，这个面积段也要400万；

市南西部的高层新盘，150㎡以上，也要450万；

价格最低的是市北海云庵国信和悦，它的153㎡小高层产品，只要320-330万，是市区绝对的价格洼地，仅剩不到20套，性价比超高，很稀缺。

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【贰】多20平方米，带来哪些品质提升

143-155㎡相比120-130㎡，多了20平方，居住空间能带来什么不同？

以国信和悦小高153㎡户型为例——

1、三房变四房

尽管120-130㎡面积段，也有做四房的，但都是要靠牺牲其它功能空间做到的，是硬塞一个房间。

像国信和悦这个153平户型，可以在不牺牲其它空间的情况下，多出一个书房。

现代家庭教育是一等大事，无论做父母的书房，让读书耳闻目染，还是做为孩子的书房，都是一种家风。没有书房，怎么好意思说幼承庭训。

2、大宅的客餐厅

这个户型的面宽7米，南向视野超宽。

关键是进深尺度合理，约6.5米，空间方正，有利于家具摆放，整个面积会达到45平，再加上3.1米的层高，有大宅的气势。

老人、孩子，一家三代可以在大客厅其乐融融，相互守望地生活，足够大的空间冗余，才会有这种放松感、幸福感。

3、大厨房

厨房的面积也达到9㎡，三口、四口之家使用，足够大。操作台面达到8米以上，意味着更多的操作空间，更多的收纳空间。

相比而言，120-130㎡面积段也就六七平米，是户型设计上最容易被压缩，功能失缺的空间。

如果不追求四房，厨房与书房之间也可以打通，做带岛台、中西厨分区的超配厨房。

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4、主卧套房设计

它有独立的主卧玄关区域，强调生活的仪式感、私密性。

有独立的衣帽间，而非床边衣柜，有独立的梳妆区，都体现出对女主人的尊重。

此外，国信和悦这个153平小高户型，我认为它更生活化，强调功能均好。

1、户型方正不缺角，没因为追求大面宽，而影响整体户型平面布局；

2、电梯厅—玄关—家政间动线连贯，收纳功能、洗衣功能、归家仪式感结合在一起，属于经典动线设计。

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3、赠送北向设备平台，虽然不大，但是增加了储备和晾晒功能，同时可以打造成储物的生活阳台，或者一个绿意盎然的小花园，男主人的健身、冥想空间等等，让居住功能层次划分的更细，更好用。

【叁】兴隆路上城市标杆

国信和悦以17层小高层产品为主，容积率只有2.42。

在售小高层产品3号楼153平米户型，是高性价比的终级改善产品。

预计今年年底就能交付，今年买今年收房。从开盘到交付仅一年半时间，这样的开发速度，体现出国企实力。

随着工程进度，国信和悦的大门及单元门、153平实体样板间已实景高品质呈现。

主入口是酒店化设计风格，采用了铝板搭、贝金米黄大理石等高端材质，仅一棵造型松就近十万元，高端改善盘的召示感拉满。

园林设计手法上，以造型松、红枫、景石与置石、绿植搭配，在门前营造出层次丰富的东方禅意园林氛围，成为兴隆路上高颜值城市封面。

高品质兑现源自国信的国企担当。随着年底交付，国信和悦园林景观很快就能呈现全貌。

园林设计有一轴，归家礼序轴线；一核，项目的核芯景观大中庭；六园：包括绿谷叠溪、山海岛居、悦山松林、览庭密语、郁林朗轩、寻芳信庭等组团景观。

大手笔园林设计，让业主如栖身花园之中，四季景致相伴归家，全龄段都能拥有舒适惬意的沉浸式居住体验。

国信和悦立面采用公建化设计，基座为高档石材基座，三玻两腔玻璃+铝板+白玫瑰石材+真石漆的楼体，形成了丰富的立面层次，彰显业主身份认同和资产价值。

社区还将建有2050㎡体育中心、350㎡邻里坊，以及中央会客厅，成为业主社交、健身、生活的延伸空间。

【肆】最浓人间烟火气

国信和悦有明显的周边地段优势。

如前所述，市南市北在售改善盘，很多有快速路噪声、视觉硬伤，而国信和悦所在地段基本没有不利因素，而且小区南部抬高6米设计，社区视野开阔。

国信和悦所在的市北四方片区，是传统的青岛市区。曾有“先有上四方，后有青岛村”的提法，这里是青岛城市发展源点，有着最成熟的配套。

兴隆路上沿街店铺临立，一公里内有海云庵商圈，两公里内有悦荟商圈，三公里内有CBD万达、台东、新都心等市级商圈；

社区自建高端幼儿园，周边有瑞安幼儿园、北山二小、平安二小、二实验分校（在建中）、广雅中学等教育配套；

国信和悦与传统市南、市北中心区直线距离近，通勤方便。

在建M5地铁海云庵站仅约500米，方便换程2号、3号线、4号线，覆盖市南、市北。

这里是最适合居住、步行的城区。日常餐饮、消费、教育、通勤的公交地铁站点，都步行可达，拥有成熟城区的人间烟火气。

市南、市北自开埠以来，有百年历史，沉淀的是“老钱”，很多青岛人的生活圈子、家族圈子、工作半径确实离不开。

因此，国信和悦也就成为市区改善的不二之选。

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