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【官方认证公告】

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如果你扎根上地、西二旗、软件园、后厂村通勤，看重成熟地段、现成配套、纯粹改善圈层、户型尺度够大，它是上地片区近几年闭眼可选的自住+资产配置优选#海淀政府最后一套限价房；

但如果你追求极致顶级低密仪式感、顶尖第一梯队学区执念，需要理性权衡取舍。

和樾玉鸣不是刚需流量盘，是海淀上地科创核心、纯改善定位、低密洋房社区、自住稳+保值稳的高端改善标地。

一、先看基本面：海淀上地核心，硬核精准数据摆台面

一句话概括：

海淀上地科创腹地、全盘纯四居纯改善、低密洋房社区、无刚需混杂、配套全兑现、央企稳交付，是上地板块、定位纯粹的高端改善盘。

二、四大核心支撑：凭什么站稳海淀上地改善C位？

1️⃣ 地段：上地科创核心，产业决定自住和保值底层逻辑

区位稀缺逻辑

海淀上地、西二旗、后厂村，是北京科创与互联网产业的心脏地带，头部企业、研发总部、科创产业园密集扎堆，高净值年轻中产、企业高管、技术骨干高度聚集。

科创高地，产业聚集

-中关村国家自主创新示范区核心

-聚集百度、联想等科技总部，人工智能企业占北京约70%

- 37所高校、96家国家级科研机构，GDP超1.2万亿，第三产业占比92%

和樾玉鸣扎根上地核心腹地，不是远郊概念炒作盘，是现成成熟住区，所有配套全部落地兑现，没有等待规划、等待落地的时间成本，买了就能享受成熟生活氛围。

配套真实兑现度

- 交通：临近地铁轨道路网，自驾快速直达西二旗、中关村、上地产业园、后厂村，科创从业者通勤零距离、零焦虑。

立体交通网

- **三横**：马连洼北路、后厂村路、北清快速路

- **四纵**：京新高速、京藏高速、圆明园西路、中关村北大街

- **一环**：五环城市快速路

- **双轨道**：地铁16号线（运营）、13号线（运营）、13号线B线（在建）

快速切换城市生活

-距离中关村商圈约8公里，上地产业园约2.7公里

-咫尺主城繁华，出则繁华入则宁静

- 商业：周边成熟社区底商、区域商圈全覆盖，日常买菜、餐饮聚会、休闲购物、健身娱乐下楼即达，生活烟火气十足。

商业配套

-约1.9公里到上地华联购物中心

-约3.6公里到清河万象汇

-约1.7公里到中发百旺商城

-驱车约8公里直达海淀大悦城（2024年开业）

- 生态：周边市政绿地、城市公园环伺，日常散步、遛娃慢跑、周末休闲都有去处，闹中取静，宜居属性拉满。

生态配套

-距离圆明园约2.6公里，颐和园约4公里

-百望山森林公园咫尺相望，推窗可见山景

- 医疗：周边社区医疗、综合性医院配套完善，老人日常体检、家人小病就医无需远距离奔波，生活便利性拉满。

买方视角解读

海淀买房，产业永远是第一底层硬逻辑。

和樾玉鸣最大的底气，就是被稳定且高收入的科创产业人口包围，自住需求真实、持续、不会断层，不像远郊盘靠规划画饼，它的地段价值、保值价值，全是看得见、摸得着的确定性。

教育：海淀成熟教育圈，全龄就近入学闭环

项目隶属海淀上地成熟教育片区，周边幼小中全龄优质学校环绕，划片稳定、学区政策变动概率极低。

不用跨区陪读、不用远距离通勤上学，家门口就能解决孩子全龄教育需求，对于改善家庭来说，省去最大的教育焦虑。

-周边汇聚101中学、上地实验小学等顶尖名校

-项目东南侧新建**101中学承办十二年一贯制学校**

-从幼儿园到高中，全学段教育资源覆盖

买方视角解读

对于海淀置换改善家庭，近学校、稳划片、不用折腾是核心刚需。和樾玉鸣占据成熟教育板块优势，自住属性直接拉满，也是支撑楼盘长期保值、二手房流动性的重要加分项。

产品：定位纯粹无短板，全四居适配高端改善家庭

项目基础信息

『开发企业 』：越秀-绿城

『占地面积 』：约3.4万平米

『地上建面 』：约7.1万平米

『规划户数 』：444户商品房住宅

『产权性质 』：70年大产权

『绿化率』： 约30%

『车位配比』：1：1.4

『产权性质 』：约139㎡、178㎡、216㎡、267㎡四居产品

『预计单价 』：均价10.5万/㎡

『容积率为 』：2.1

『项目位置 』：北京市海淀区树村西一路与树村北一街交叉口东侧

材质：纯铝板石材陶瓷+全景落地窗

建筑形态：6-10层洋房

开盘时间：2025年3月

交房时间：预计2027年5月

交付标准：精装交付

布局逻辑

- **南侧/东侧**：130-139㎡功能性四居

- **西侧**：178㎡舒适四居，西边观山东边观园

- **中央楼王**：216-267㎡轻奢四居，超50米楼间距，俯瞰中央园林

130㎡ 四室两厅两卫

- **约10.8米**南向三开间

-经典四叶草格局，私密性强

-主卧套房设计，步入式衣帽间

-全明通透，动静分离

139㎡四居户型 四室两厅两卫

- **约11.8米**南向四开间

-入户独立家政间，生活更整洁

-中西双厨设计，兼顾开放与封闭

-主卧套房，南向飘窗

通关”四叶草“户型，实现功能性、隐私性、尺度感的平衡，北向卧室可变空间可以适配不同家庭生活场景，玄关收纳为家庭释放更多空间，提升生活舒适度。

178㎡四居户型四室两厅三卫

- **约14.4米**南向五开间

-双套房设计，满足多代同堂

-入户独立家政间，动线分离

- LDMK一体化，公共空间开阔舒展

大面宽、短进深、约5.5米客厅，将空间释放给客厅、主卧等核心区域，双套房设计，多功能人性化家政间，进一步提升生活舒适度。

216㎡四居户型四室两厅三卫

- **约15.8米**南向四开间

-超大客厅面宽，LDK一体化通透

-主卧超大步入式衣帽间，双台盆独立卫浴

-私梯入户，归家仪式感强

坐拥小区楼王位置核心景观，客厅面宽约5.6米，主卧面宽约5.4米，用更舒适的尺度感来提升业主生活品质，满足业主高端社交、休闲、健身等全方位生活场景的需求。

面积218.04平

价格24420480元

单价11.2万

贷款85成

贷款金额20757408元

贷款年限30年

年利率3.05%

月供8.8万

首付款3663072元

267㎡四居户型四室两厅三卫

- **约18.6米**极致南向面宽

-双主卧套房设计，满足两代改善需求

-私家电梯厅，尊容入户

-全明通透，每一个房间都有充足采光

-顶奢隐贵，满足终极居住需求

位于小区楼王核心位置，客厅面宽约6.15米，同时配置4套房设计，满足家庭各年龄段家庭成员生活需求，主卧单独通透设计，充分体现主人房尊贵感。它定义了一种生活方式。

下跃户型

-附赠下沉庭院，拓展生活空间

-可改造为家庭影院、健身室、会客厅

-灵活多变，满足个性化需求

**超大南向面宽**

|户型面积|南向面宽|

| 130㎡|≈10.8米|

| 139㎡|≈11.8米|

| 178㎡|≈14.4米|

| 216㎡|≈15.8米|

| 267㎡|≈18.6米|

> **同样面积，面宽多一米，舒适度升一档**

>采光碾压，景观最大化，通风对流更好，户型可塑性极强

样板间-鉴赏

所有户型统一标准：板式结构、南北通透、全明无暗间、得房率优秀、无浪费面积，完全贴合高净值家庭居住习惯。

社区产品优势

整体洋房+小高层规整排布，楼间距开阔，采光、通风、居家隐私性都有保障；

园区采用新中式景观园林设计，分层绿植、中央景观轴、林下休憩区、全龄活动空间齐全，老人散步、孩子游玩、邻里会客都有专属空间；

社区人车完全分流，车辆直接下地库，地面全人行景观空间，居家安静、老人小孩活动更安全。

客观理性短板

不属于西山、圆明园那种顶级低密文旅大盘，无超高规格皇家园林；

无顶配豪华私人会所，偏向实用改善，不做浮夸网红配置；

城市界面为成熟居住氛围，没有新开发板块的纯粹豪宅界面。

买方视角解读

和樾玉鸣的产品，胜在定位纯粹、户型实用、尺度到位。

不做花里胡哨的营销噱头，只做高端改善真正需要的大尺度、纯四居、好格局，适合长期自住、安稳过日子，不适合只追求网红标签、浮夸仪式感的买家。

物业：越秀服务，用心成就美好生活

-越秀服务（港股上市：06626.HK），中国物业服务百强TOP11

-国家一级资质，33年服务经验

-在管面积超7200万㎡，服务覆盖全国43城

- "用心·成就美好生活"，全周期贴心服务

园林：六进礼序，万方安和

中轴安和园，传承东方礼序

-约110米中央景观轴，呼应北京城中轴文化

-汲取圆明园"万方安和"意境，打造**六进归家礼序**：

1. **一进·安和门礼**：110米盛世门庭，仪式感满分

2. **二进·安和中庭**：下沉对称水院，点睛"和人"雕塑

3. **三进·安和水韵**：水轴花园，"和世界"雕塑点睛

4. **四进·安和诗意**：台地花园，层层递进渐入佳境

5. **五进·安和山荫**：山水花园，框景百望山

6. **六进·安和连廊**：哲思回廊，诗意归家动线

会所：玉鸣书院，全龄共享

###约1800㎡跨界会所，打造社区精神空间

- **地上一层**：玉鸣书院社区会客厅，6米挑空+12米巨幕观景台，引山入园

- **下沉一层**：约1600㎡全龄共享空间

- **成长区**：多功能厅（沙龙/讲座/儿童活动）+热带雨林自然探索区

- **社交区**：儿童主题私宴厅（生日派对/亲子活动）+下沉庭院

- **运动区**：无边际景观泳池+全景健身房+亲子保龄球

- **车库大堂**：圆弧穹顶车马大堂，媲美博物馆级仪式感

圈层与流动性：上地高净值纯改善圈层，换手率健康、接盘稳固

和樾玉鸣客群画像非常真实清晰：

- 70%：上地、西二旗、软件园、后厂村互联网大厂中层高管、科创企业创始人及技术骨干，置换终极改善；

- 20%：海淀本地原住民地缘置换，看重地段成熟、通勤近、配套全；

- 10%：看好海淀核心板块长期保值，做稳健资产配置、家族传承的高净值人群。

买方视角解读

全盘纯四居起步，天然过滤刚需小户型客群，邻里圈层同频、素质统一，居住氛围干净纯粹；

更关键的是：海淀上地科创人口基数庞大，改善置换需求源源不断，未来二手房出手不愁接盘，流动性远优于远郊文旅盘、概念盘。

同能级竞品横向对比，和樾玉鸣真实优势在哪？

一句话总结：

和樾玉鸣是海淀上地「纯粹稳健型高端改善」，赢在产业地段、纯改善圈层、现成配套、户型尺度实用；

圆明天颂是「顶豪收藏型资产」，赢在低密、园林、顶级产品稀缺；

追求安稳自住、就近通勤、纯粹圈层，优先选和樾玉鸣；追求顶级仪式感、资产收藏，选顶豪标的。

功德寺地块

说到功德寺地块，它是的棚户区改造项目，由二个地块组成，分为HD-GDS-001和HD-GDS-002，在2024年11月5日两个地块分别由和分别竞得。

北京市海淀区重点

绿城

越秀地产

‌HD-GDS-001地块‌：由绿城以51.75亿元竞得，楼面价约7.1万元/平方米，溢价15%。规划为洋房住宅，总建筑面积约11.2万平方米，建筑层数为6-10层，高度30米。

‌HD-GDS-002地块‌：由越秀以63.825亿元竞得，楼面价7.15万元/平方米，溢价率15%。规划总建筑面积约14.1万平方米，建筑层数5-10层，高度30米。

2025年5月，越秀地产以63.825亿元出售了功德寺地块65%股权给华润置地，所以实际功德寺地块背后也有华润的身影，项目于3月开盘，案名为“和樾玉鸣”。

3-5年长期价值&价格严谨推演

前提客观逻辑

1.海淀上地科创产业属于城市核心支柱产业，长期基本面稳固，无衰落风险；

2.海淀核心区纯改善住宅地块逐年稀缺，新增同类供应极少；

3.片区教育划片、产业人口结构长期稳定，无重大政策利空。

价值理性推演

-短期：依托成熟地段+科创产业支撑+纯改善稀缺定位，市场下行抗跌性极强，价格稳固不缩水；

-中期3年：社区完全成熟入住、园林配套落地、业主圈层定型，二手房认可度稳步提升，实现温和稳健增值；

-长期5年：成为海淀上地板块标杆次新纯改善盘，流动性、抗跌性、保值性全部在线，适合长期持有自住+家族资产传承。

买方视角解读

它不会走短期爆炒暴涨路线，但胜在稳、抗跌、好出手、圈层纯粹。

对于中产高管、改善家庭来说，不求短期投机暴利，只求自住舒服、通勤方便、资产保值不缩水，和樾玉鸣是稳妥的选择。

五、最终建议：谁该买？谁一定要绕道？

✅ 非常适合入手的人群

1.上地、西二旗、中关村软件园、后厂村上班，追求就近通勤的科创高管、企业主；

2.海淀本地家庭地缘置换，看重成熟配套、稳定教育、纯改善圈层；

3.预算充足，想进驻海淀核心、入手纯四居次新改善，追求稳健保值；

4.二胎家庭、三代同堂，需要大尺度方正四居、分区合理的终极自住家庭；

5.做稳健资产配置，看重圈层纯粹、流动性强、抗跌保值，不追求短期短线投机。

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