热搜豪宅-前滩滨江道官方售楼处发布-传世藏品敬献层峰-@豆包

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最新数据显示，上海二手房连续3个月网签成交突破2.8万，创历史记录！而次新房市场最火的板块非前滩莫属，近3个月总价千万级二手房成交51套，环比暴增20%！

新房市场，大前滩板块同样亮眼，去年前滩公馆六开六捷霸榜浦东，今年前滩元境两度认购率超200%。前滩滨江道也有亮眼表现，前滩尚品的市场关注度也很高。

近日，就有很多预算千万级的群友咨询，前滩元境二期、前滩滨江道和前滩尚品的百平左右3房，哪个更值得买？

今天我们就来聊聊这个话题~

虽然都是百平3房，但前滩滨江道是3代宅，前滩元境和前滩尚品是3.5代宅，在户型迭代上差异是比较大的，所以我们先来对比户型：

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户型与装修对比：

①实得面积和附赠对比：

这个我们先定义2个面积：

室内实得面积：包括地毯面积（不含阳台和飘窗）+阳台面积（虽然附赠算1半，但可以并入房间使用全部面积）+飘窗面积。

最后用室内实得面积÷建筑面积=实得率。

按这套逻辑我们来看3个项目：

特别提示：户型各功能间测算面积所有数值为专业建筑师估算，仅供参考，准确数值应以开发商公布的为准。因室内装饰风格有所差异，装饰面层厚度存在不确定性，本户型分析图房间尺寸仅表达墙面结构净尺寸(非墙体中心线之间的轴线距离)。样板间实测数据可能包含装修面层(粉刷、瓷砖、背景墙等)及施工误差，测量结果会有定范围内的偏差。下同

在附赠空间的各个维度，前滩尚品边套的103㎡户型是最亮眼的.

边套的C户型地毯面积65.22㎡，3阳台加起来9.71㎡，飘窗数量也达到了4个（主卧飘窗是270°转角飘窗），阳台+飘窗+地毯面积=83.44㎡，室内实得率接近81%。

中间套的D户型，地毯面积比边套还高一点点，但是飘窗没有270°转角导致，室内实得面积78.47㎡，室内实得率76%。

另外，前滩尚品这个103㎡户型拿出了独立电梯厅+设备平台的创新附赠！

阳光电梯厅+设备平台可以达到约11㎡，因为预留了上下水管道，这里几乎可以承担家政空间的功能，这是很大的一个亮点，算上这部分面积，该户型的实得率称的上超标。

前滩元境也是3.5代宅，100㎡户型和106㎡户型都是双阳台的设计，主卧飘窗也都是270°转角飘窗，室内的实得面积分别是75㎡和77.5㎡，算是比较高了。

另外，在100-106面积段有单独的800库储藏空间，这是比较少见的。

前滩滨江道的99㎡户型偏传统，地毯面积在61.71㎡，只有1个阳台作为客厅的延伸，面积有5.45㎡。飘窗有3个，分布在3个卧室，加起来约4个平方。整体的室内实得率在71%左右中规中矩。

②采光性能对比

这部分我们主要对比南向面宽。

4个户型全部是目前最流行的三开间朝南飞机户型，这个户型的特点就是能保证客厅和主次卧都拥有比较好的采光性能。

细化到数据的话，客餐厅面宽最长的是前滩滨江道的99㎡户型。

主卧面宽最长的是前滩尚品中间套D户型。

次卧面宽最大的是前滩尚品。

不计算飘窗的情况下，整体室内面宽最大的是前滩尚品中间套D户型的9.45米。

重点看主卧面宽方面，前滩尚品中间套D户型和前滩滨江道虽然面宽较长，但前滩元境二期和前滩尚品边套户型的主卧都有270°转角飘窗，并且这个是可以全部利用作为落地窗的，如果加上这部分的面宽，竞争力提升了不少。

前滩尚品103㎡边套C户型图

前滩元境二期100㎡边套户型图

③功能间尺度对比

有人喜欢公区尺度大一些，有人喜欢卧室尺度大一些，特此我把4个户型所有功能间的数据都标出来，让大家更直观的对比。

先看最重要的客餐厅：

客餐厅面积最大的是前滩尚品中间套D户型的21.25㎡，如果算上客厅阳台的4.29㎡，整体的公区面积可以达到25.54㎡。

前滩尚品边套C户型的客餐厅面积是20.98㎡，如果算上客厅阳台的4.35㎡，整体的公区面积可以达到25.33㎡，比中间套略小一点。

元境二期100㎡的客厅尺度比106㎡稍大一些，算上客厅阳台，公区面积可达到24.45㎡。

滨江道99㎡唯一的阳台就是客厅阳台足足有5.45㎡，加进客厅的话公区面积可达25.99㎡，反而是三个项目里最大的公区尺度。

前滩滨江道99㎡户型图

再看主卧：

前滩滨江道的主卧面积11.16㎡最小，但主卫的面积4.48㎡不算小，但飘窗面积只有1.39㎡，加起来17.03㎡。

元境106㎡的主卧面积是最大的，有12.4㎡，带270°转角飘窗3.26㎡，主卫是3.96㎡，合计19.62㎡，而且3.5代宅的飘窗利用率会更高。

元境100㎡的主卧11.95㎡，加上飘窗和主卫，合计18.48㎡。

前滩尚品103㎡中间套D户型的主卧11.94㎡，算上飘窗的1.74㎡和主卫的4.26㎡，合计17.94㎡。

前滩尚品103㎡边套C户型的主卧11.2㎡，不算大，但飘窗4.73㎡和主卫5.75㎡都非常大，合计21.68㎡，反而是三个项目中主卧尺度最高的！

前滩尚品103㎡边套C户型图

再来看次卧：

前滩滨江道的户型比较传统，次卧本身9.52㎡的尺度是最大的，算上飘窗，合计10.95㎡。

元境100㎡和106㎡户型次卧本身尺度是一样的，都是7.75㎡，106㎡户型次卧飘窗面积稍大一丢丢，算上这部分，106㎡户型次卧合计尺度9.1㎡，100㎡户型次卧合计尺度8.83㎡。

尚品103㎡中间套D户型次卧8.4㎡，阳台2.8㎡，合计11.2㎡。

尚品103㎡边套C户型次卧本身8.99㎡，但如何并进阳台的话，整体有12.76㎡，反而是最大的。

前滩尚品103㎡户型图

最后我们看书房，到底能不能做个卧室：

元境2个户型，书房本身的尺度很小，只有3个平方出头，阳台并入空间大很多。并入后106㎡书房的开间是2.6米，进深是2.4米，面积6.24㎡，能放下1.5米的床，100㎡书房会小一些，面积是6㎡，进深2.4米，开间只有2.5米。

前滩滨江道书房的本身尺度是5.98㎡，算上飘窗的是7.18㎡，开间比较短只有2.3米，进深2.6米算比较长的，放1.5米床后还能预留更多的书桌或柜子进深。

前滩尚品中间套书房是5.87㎡，并入阳台的1.37㎡，合计7.24㎡。

前滩尚品边套户型书房的本身尺度是6.67㎡，已经比较大了，北向阳台+西向飘窗，全部并入之后9.83㎡，和一般二手房次卧尺度差不多了，整体来看前滩尚品3房的含金量会更高一些。

④接下来看装修标准：

3个项目的装修标准都较高，相对来说2个3.5代宅的装标略高一些。

前滩尚品和元境的品牌基本一致，但元境细节更苛刻一些，入户有玄关柜和800库、全屋净水软文配备直饮水龙头和电热毛巾架。大件的话元境的厨电是嘉格纳6件套，尚品据销售人员透露也会做到六件套。元境的卫浴是唯宝的台盆，汉斯格雅的龙头、花洒，恩仕的智能马桶，尚品则是全套的唯宝。

仅供参考，以最终交付为准

综合来看，仅看户型，前滩尚品是更为前卫的，103㎡户型的高附赠放到全市百平户型市场也是领先状态，自带流量。前滩元境作为3.5代宅，户型和装修也有独到之处。前滩滨江道作为3代宅，设计稍显保守。

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地段和社区对比：

整个前滩滨江，但在我看来其实分了3块，其一是滨江道和元境所处的低密居住区，它的特点近江、住宅圈层高端，规制有大量别墅等低密产品。缺点是距离地铁较远，出行主要依赖自驾。

其二是中间的三林滨江城市森林，是隔开两边的过渡生态板块

其三就是前滩尚品所处的小板块，距离江面较远，没有那么多高端低密产品，并且有一些保障房租赁房，但距离地铁较近，三林滨江城市森林的生态也近在咫尺。

3个小板块哪个更值得买？1站前滩or滨江低密？

答案显然是后者，因为后者更为稀缺，也是这个板块最大的特点。

仅看地段价值，前滩滨江道和前滩元境比较接近，但前滩滨江道具备一个整体开发的优势。这是一个超级综合体项目。

市面上多数滨江住区，比如黄浦滨江、北外滩等，虽离江较近，但缺乏近距离的成熟商业配套，日常消费、生活采购都需远距离出行，滨水优势未能真正转化为生活便利。

而在前滩滨江道居住，下楼即是黄浦江罕见的“引水入湾”滨水景观带，家门口配齐滨水休闲空间、商业街。

同时，项目占据综合体中唯一的黄金轴线。这条长约376米的轴线，穿越整个综合体，无缝缝合南侧的魅力湾区与北侧的城市公园。

另外据销售人员透露，前滩超级综合体由陆家嘴集团开发运营，前滩如今的成熟与繁荣，正是其统筹规划能力与强大运营实力的最好佐证。

尤其今年五一，前滩公园巷爆火出圈，花卉节期间人山人海。“今天1亿人涌进前滩”一度冲上网上热门话题。要知道，公园巷本身仅为办公底商业态，并非传统核心商圈，却能打造出全城热度居高不下的特色街区，足以证明陆家嘴集团在商办策划、运营以及场景营造上的顶尖水准。

据悉，前滩滨江道前方的滨水商业，将由公园巷的原班团队负责运营，未来的商业氛围与活力有着极强保障。

此外，11单元定位为前滩滨江CBD，将是前滩国际商务区向南延伸的商务核心。整体规划花园式总部办公，以11栋海派风格办公独栋为核心。有商业有办公有住宅，综合体的优势是滨江道最大的底气。

前滩元境和滨江道是邻居，和商办的关系可能没有“无缝”那么丝滑，但作为3.5代宅，项目的社区更前卫一些，打造了约1700㎡下沉式庭院会所，由曾操刀上海华尔道夫酒店的CCD设计事务所执笔，规划恒温泳池、专业健身房、瑜伽室、城市会客厅等多元功能区。

前滩元境在全龄艺术架空层内规划了泛会所空间，设置了儿童游乐区、老年康乐区等场景，让老人、孩子、年轻人都能在社区里，找到属于自己的休闲社交天地。社区内部还有约350米环形林荫漫步道，全冠移植香樟、乌桕等乔木。

元境的容积率会比滨江道低一些（容积率1.7），居住密度更舒适度，而且二期的百平户型还有不错的视野。

建面约100㎡户型：拥揽自然水景，北侧正对三林湾，推窗即见碧波粼粼的水景。

建面约106㎡户型：俯瞰东南侧城市公园。满目绿意尽收眼底。

最后来看前滩尚品，项目与8/19号线（在建中）构成了一个TOD生活圈。

轨交：8号线凌兆新村站，从项目地块走到地铁口，大约600米。在建的19号线更近，大约300米。

教育：项目东侧就是在建的小学和初中。（免责声明：具体学校品牌和对口情况，以政府公示为准）

商业：凌兆新村站TOD，61公顷的地区级公共活动中心。

虽然尚品距离江面较远，但项目隔一条马路的就是前滩滨江城市森林，规划生态绿地面积将近240公顷，相当于2个世纪公园。

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尚品社区容积率约1.8，介于前两者之间，打造的是6-13层纯低密洋房社区，全人车分流。而且作为最新的3.5代宅，上房还是下了血本的，整体设计请的是嘉佰道·上海的原班人马。下面外立面、会所、下沉庭院的手稿看着很有豪宅感。

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最后我们做个总结：

如果看重滨江低密生态这一底色，元境和滨江道更符合要求。滨江道强在整体开发的综合体优势，日常生活有烟火气、有水岸、有生态，氛围肯定是绝佳的。元境作为3.5代宅，户型功能和实用性上更好，装标较高，还带会所。。

前滩尚品的优势在地铁，且产品更新，户型和装修的诚意更足。如果习惯地铁出行，且对滨江没有那么强的需求，反而对日常室内生活更看重，尚品也是不错的选择！

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