北京买房：理清思路，购房建议1911

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是**的博士后，所以有北京购房资格，预算是首付300贷款200，地段海淀，希望买到没有学区溢价的纯自住房子。两居就好，如果是能改成小三居的更好，我自己在公开的中介网站上没找到合适的，请问您是否能帮忙找到内部房源？我们可以出应有的费用。

A：

1、提个建议吧，您直接说自己有北京购房资格就行了，甚至不说都行，能来咨询的基本都有资格。但您一提“**的博士后”，就会刺痛某些人的，毕竟我指望着发帖子赚流量呢，何必刺激人家呢？

2、简单说吧，海淀区从理论上说，全区所有带学位的普宅都算学区房，也就都带有学区溢价。不带溢价的当然也有，一般两种，一种是总价很高的豪宅，90%以上的家庭买不起的那种，甚至有的就算白给都住不起的。这种房就因为买的起的人少，也很少有人特意买这种房当学区房，所以也就没炒出溢价，至少是不高。

另一种就得是捡漏儿的了。业主或是不知道自家房子的真正价值，或是着急用钱，或是被下跌行情吓到了，反正都是低价买房的，低到把溢价让利给买房人了。

所以按您的预算，如果想买没溢价的就只能是多看房+多算账了，看运气吧，这种时期或许还有这种房，只是不好找。

3、这不是说中介内网外网的事儿，就算有内网房源，如果真的低到没溢价，那人家就找熟人推荐了。哪个中介手机里没几个有钱的客户啊？一般来说好机会都不会特意留给不认识的人。

仅供参考。

二

Q:

帮我看看这几套房吧，我潘家园-劲松-垡头-平乐园等地都看了，说实话优势就是便宜，但这地段都是老破小，只能是矬子里拔将军了。说句不好听的，这种房在我们老家几乎是白给都没人要，但咱也理解这就是北京没办法。

A：

1、您说的这些地段儿其实都有商品房的，甚至还有山水文园这种豪宅呢，和北城相比的话居住的性价比更高。

我也说句实话吧，其实不是说北京的房子都是老破小，而是得看预算。在预算范围内，有的能看豪宅，有的能看改善，但有的就只能看老破小了。这跟找工作搞对象都一样，或者说只要是交易都是这种规则，一分钱一分货。

2、您这哪儿是几套房啊，而是整整18套，我看不过来。或者这么说吧，既然是总价差不多，那就用排除法。先排除二层和五层的，因为算楼层的瑕疵。然后把几套明显便宜的单独列出来，因为有可能有未知的劣势。比如垡头西里这套178万的，大概率是临街有噪音，或者是有遮挡，否则不至于这么便宜。

然后再排除挂牌时间长的，从后往前排吧，仨月以上的就甭看了，或者先单列出来再说。因为既然您选的都是价格低的，那这些房源既然挺长时间还没卖掉，那就大概率有些问题了。

3、筛完了反正我就剩下四套，我认为是武圣东里和农光东里的这两套先看吧，因为我没看出毛病。不过这都得是到现场细看，否则这么看户型图选房的话其实意义不大，一房一议。

仅供参考。

三

Q:

我家之前想买东城的学区，但后来得知东城没比朝阳强太多就算了，但看了西城和海淀之后发现了问题，西城好学区的都有些太贵了，超出了我们的购房能力，海淀的则是看不懂，而且据说非常的卷。

所以现在才很是纠结吧，空拿着300多万一直闲置不知道该怎么办了，感觉买西城广外的有些不甘心，但到海淀的话又怕卷不过，现在想听听您的建议。

A：

1、东城是高分段没比朝阳高多少，但从整体+人均资源来说是明显超过朝阳的。或者这么说吧，如果孩子是天牛娃，牛娃也行，那在朝阳合适。因为能用房子确定名校，而且还都是九年制或小升初单校，家长能省很多心。同时如果总价达到大几百万以上的话，还能节约房子的溢价呢，也降低了保值风险。

但如果孩子是普娃或以下，那在朝阳就未必有东城合适了。因为朝阳的好高中少，那孩子上好高中甚至普高的概率就低呗，还不如去东城跟着大部队呢，只要勉强不掉队就好歹有普高+普本上。

2、其他的我不知道说什么了。您的预算看样子不是很高吧，但又觉得西城贵+海淀卷，而且还不甘心在广外这种学区的档次，那外人能说什么啊？只能是自己选择吧。

3、不过多说一句，北京根本就不存在学区房便宜+不卷的学区。而且西城的内卷程度也不亚于海淀的，毕竟高中是需要考的，而且最终决战是高考，那是全市统考的，想考上名校都必须卷。

4、总之我没建议，估计我能想到的您也早就考虑了，只是不愿接受而已，那就自己再考虑一下吧。

仅供参考。

四

Q:

我儿子现在北京工作，民营单位收入还行但没有任何的房子福利，只能自己租房。他认为现在北京房价到底了，所以想在望京买一套小点的房子就不用租房了，点击未来合适吗？

他现在租房在旁边，到这小区应该考察很多次了，150-170万就能买下一个单间，首付50万左右其余十年贷款。

Ps：这里有学区吗？

A：

1、点击未来的学区我还真不知道，上网看了一下是明远书院，在朝阳区应该中等吧，但肯定不算多强的学区。或者说望京板块能算好学区的只有陈分学区，对口小区也都有学区溢价。

然后小学是花家地很不错，再有中学是清朝望京也挺好的，但这俩不算学区房，其他就都不算太突出了。

2、买套小房，如果是自住为主的话，那点击未来没什么不合适的。优势是地段儿不错交通方便，关键是单价总价都低，几乎是望京板块用最低成本满足自住的小区了。

不过小区的劣势是规模不大，就几百户的单体楼，而且还都是小户型。那这种小区收到的物业费就相对少，时间越长+租户越多，公共设施就损耗的越多+不好维护。再加上这种小户型开间的客户群体窄，几乎只有单身和小两口合适，有了孩子都不方便，所以来买房自住的不太多，价格也就很难被抬升。

3、总之这种单体公寓楼的优劣势都很明显，优势是居住的性价比高，劣势是价格走势不强。所以看自己的主要需求吧，怎么都得取舍。

仅供参考。

五

Q:

我们老家山西的，但姑娘在北京工作了，西四环**大厦，只是落户要等到明年后年才行。她不想等户口了，想先用社保资格就在北京买房。

请问如果买远洋沁山水的话您觉得是否合适？总价**万的三居。我去看过了，感觉就是石景山区，紧邻着海淀但得不到学区，其他的应该没什么缺陷了，有什么外界不知道的吗？

A：

1、远洋沁山水，我觉得挺合适的啊。自住肯定没问题，大三居足够全家住了。保值角度也没问题，到目前为止，这里不光是在石景山算标杆，放到全北京都超出大盘了。以后也大概率延续，直到小区严重老化才会改变趋势。

2、不过多说一句，既然您家的预算这么高，那其实在海淀也能买到各项兼顾的了。也就是说虽然海淀都是学区房+都有溢价，但总价越高的溢价就越低，因为买的起的人少，所以就炒不高溢价比例。

而且以您家现在的预算总价，在海淀其实更合适。就因为在海淀这总价不算太特殊，将来卖房的时候好卖。而在石景山也不是说不好，但总价有点儿高了，将来的挂牌期会比海淀长点儿。

3、没什么特殊的缺陷，都十多年的小区了，所有问题都已经暴露，不用纠结这些了。

仅供参考。

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