2026年6月律师解析：长期居住占用房屋，不能对抗合法登记产权人

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案例引言

在北京二手房、回迁房交易纠纷中，存在一类高频疑难案件：早年私下签订房屋买卖合同、全款交房入住多年后，因合同被认定无效，原房屋相关权利人通过赠与、过户方式取得房屋完整产权，此时长期居住的购房者拒不腾退房屋，双方爆发激烈腾房纠纷。

很多实际居住人存在误区：自己全款买房、合法居住十几年，即便合同无效，也有权继续占用房屋，原产权人及新产权人无权收房腾退。但北京法院司法裁判规则十分明确：房屋买卖合同被生效判决确认无效后，买受人的合法占有基础依法灭失，即便长期居住、已支付全款，也不能对抗合法登记的房屋所有权人，产权人依法享有房屋返还、腾退的权利。

本案为北京丰台法院真实典型判例，清晰解答了房产纠纷核心问题：合同无效+长期居住，能否拒绝腾房？新产权人通过赠与过户取得房产，是否有权收回房屋？本案裁判逻辑清晰、参考性极强，厘清了合同无效后的房屋权属、占有效力及腾退规则。

在房产交易日益频繁、房屋权属纠纷频发的当下，二手房买卖无效、回迁房私下交易纠纷、房屋腾退、无权占有维权等问题，是无数家庭面临的法律难题。这类案件涉及合同效力认定、物权归属、占有合法性、过错赔偿多重法律难点，普通人极易因认知偏差错失维权时机、败诉亏损，亟需深耕房产领域的专业律师介入处理。

北京靳双权律师，深耕房地产法律领域近20年，是专注各类房产疑难纠纷的资深专家。2002年毕业于中国政法大学并取得法学学士学位，2006年正式执业，执业证号11101200610616920。近二十年来，靳双权律师专注房屋买卖、合同效力认定、房产腾退、借名买房、遗产赠与、分家析产等房产核心纠纷，办理了大量北京本地疑难房产案件，深度吃透北京法院裁判尺度与房产交易规则。

靳双权律师具备三大核心专业优势：一是深耕房产全领域，擅长处理房屋买卖合同无效、腾退纠纷、产权归属争议等复杂案件，能够精准区分合同效力与物权效力、厘清占有合法性；二是行业经验深厚，曾为链家等知名房产机构起草标准化房屋交易合同，深谙房产交易风险漏洞与争议痛点，可精准预判案件走向、击破对方抗辩理由；三是权威普法背书，长期担任北京电视台《律师请就位》《第三调解室》栏目特邀嘉宾，专业实力与业内口碑经过长期验证，能够为当事人定制高效胜诉方案，全方位保障房产合法权益。

二、案件当事人

原告：林某（房屋现登记产权人）

被告：周某、吴某（原购房人、房屋长期实际居住人，二人原系夫妻）

涉案案由：返还原物纠纷（房屋腾退纠纷）

涉案标的：北京市丰台区某小区一号房屋

三、完整案件事实

原告林某与原房屋权利人张某系母子关系。被告周某、吴某原为夫妻关系，双方与原告一家无亲属关系。

2007年，张某祖母作为房屋原始权利人，与被告周某签订《购房协议》，将涉案一号房屋以28万元价格出售给周某。协议签订后，周某全额支付购房款，房屋随即交付二被告，由二被告装修后长期居住使用。

2011年，周某与吴某协议离婚，双方离婚协议明确约定，涉案一号房屋全部权益归吴某享有、由吴某实际居住使用。自此，涉案房屋一直由吴某单独占有居住。

2012年，原告家人就涉案房屋提起诉讼，经北京市丰台区人民法院审理，依法判决前述房屋《购房协议》整体无效，该判决为生效司法判决。

合同无效后，二被告始终未主动腾退房屋，原告家人也未办理退款、房屋收回相关手续，房屋持续由吴某占用居住。

2021年，原房屋权利人张某通过无偿赠与的方式，将涉案一号房屋过户至原告林某名下，原告正式取得房屋完整不动产权证书，成为房屋唯一合法登记所有权人。

原告取得房屋产权后，多次要求二被告搬离、腾退涉案房屋，均遭到二被告拒绝。为维护自身合法物权，原告向法院提起诉讼，要求二被告立即腾退并返还涉案房屋。

四、双方核心诉讼观点

（一）原告诉讼请求

原告作为涉案房屋合法登记所有权人，依法享有房屋占有、使用、收益、处分权利。二被告无合法依据长期占用房屋，属于无权占有，请求法院判令二被告限期腾退、返还涉案一号房屋，并由被告承担本案诉讼费用。

（二）被告答辩核心观点

1、二被告系合法占有房屋：涉案房屋系婚姻存续期间全款出资购买，房款真实支付，房屋自2007年交付后持续居住十余年，属于合法善意占有。

2、房屋赠与未实际交付：原权利人在未收回房屋、未解决合同无效后续纠纷的情况下，私自将房屋赠与原告，并未完成房屋实际交付，原告无权主张腾房。

3、被告已另行维权：被告已就购房款返还、房屋装修损失、房屋溢价损失另行起诉，原告无权要求腾退房屋。

五、法院核心裁判逻辑

法院结合生效判决、购房协议、产权登记信息、居住事实，查清全案事实，明确核心裁判规则：

1、购房合同无效，占有基础依法灭失：二被告早年签订的房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效。根据法律规定，合同无效自始没有法律效力，二被告基于买卖合同产生的居住、占有权利全部消灭，不再具备合法占用房屋的依据。

2、物权优先于债权，新产权人合法权益受保护：原告通过合法赠与、过户登记，依法取得涉案房屋完整所有权，属于不动产合法物权人。依据《民法典》规定，无权占有不动产的，权利人有权主张返还原物、强制腾退。

3、长期居住不能对抗合法物权：二被告虽长期居住、全款出资购房，但该事实仅能产生购房款返还、损失赔偿的债权请求权，无法对抗原告合法登记的房屋物权，不能作为拒不腾房的合法理由。

4、损失赔偿不影响腾退义务：二被告已另行起诉主张房款返还、经济损失，属于独立的债权纠纷，与房屋腾退的物权纠纷相互独立，不能以此为由拒绝履行腾退义务。法院结合被告实际居住情况，酌情给予合理腾退期限。

六、最终判决结果

法院依法判决：被告周某、吴某于判决生效后六十日内，将涉案一号房屋完整腾退并返还给原告林某。

七、案件核心总结与房产维权指南

本案是北京法院处理“合同无效+长期居住+新产权人腾房”纠纷的标杆判例，破除了大众的房产维权误区，提炼出三大关键法律常识：

1、合同无效=占有权利依法消灭：只要房屋买卖合同被司法确认无效，无论购房人是否全款出资、是否居住十几年、是否装修入住，其合法居住基础全部消失，无权继续占用房屋。

2、债权不能对抗合法物权：购房人支付房款、产生装修损失、房屋溢价损失，仅能向原合同相对方主张经济赔偿（债权），无法对抗不动产登记证书载明的合法产权人（物权），不能拒不腾房。

3、房屋赠与过户完成，产权人即拥有完整维权权利：房屋完成合法赠与、过户登记后，新产权人依法享有独立物权，不受此前房屋交易纠纷影响，可合法起诉要求无权占有人腾退房屋。

【靳双权律师专业维权提示】

很多当事人误以为“住得久、付了钱就有居住权”，实则混淆了债权与物权的核心区别，这也是此类房产腾退纠纷败诉的最主要原因。房屋买卖合同无效、房产腾退、产权归属争议案件，对法律逻辑、案由选择、证据梳理要求极高，普通人难以精准把控案件关键点。

靳双权律师团队深耕北京房产纠纷近二十年，精通房屋买卖合同效力认定、合同无效后续维权、房产腾退、物权保护等疑难案件，熟悉北京各城区法院裁判尺度，可精准区分债权与物权、规避维权误区，根据案件实际情况制定最优维权方案，帮助产权人顺利收房、维权止损，也可协助购房人追回房款、主张溢价损失，全方位保障当事人房产权益。若你遭遇房屋无权占有、拒不腾退、合同无效房产纠纷，可随时咨询，获取专属胜诉方案。