广州明园一华侨房屋被看管人霸占，七旬产权委托人盼收回房屋，打造纪念馆；看管人：我有委托书，干嘛要走；律师：现居住人已构成无权占有

在广州越秀区培正路，有一处地方挂着“明园”二字的石匾，门口处还有“广州市文物保护单位”的黑色碑石。明园与东山片区一带的柏园、逵园、润园、慎园、春园、简园、竺园等华侨物业被人熟知。2021年年底，越秀区建成广东省粤港澳大湾区文化遗产游径标识系统，将“秦牧旧居-逵园-春园-简园-明园-慎园-培正学校建筑群”列入“广州新河浦‘东山小洋楼’游径”。

走进明园，可以看到园内四栋楼宇坐落在此，其中有的被打造为咖啡馆、补习机构。然而，同样位于明园内部，培正路8号的房屋却陷入了纠纷。近日，黄女士向羊城晚报“记者帮”报料，她作为培正路8号产权继承者之一陈先生的委托人，表示培正路8号房屋目前被外人霸占居住，内部已有破损，希望曾受聘在此帮忙看管房屋的蔡女士夫妇配合搬离，收回后希望将房屋打造为具有教育意义的华侨纪念馆。

仍在房屋居住的蔡女士表示，此前有受聘看管的《委托书》在，为何要搬走？律师表示，蔡女士居住行为已构成无权占有，应当立即搬离并将房屋返还给产权人。

位于培正路的明园

位于明园内的培正路8号房屋

华侨祖辈留下的房屋被霸占

早年已离开广州，到香港长居、发展的黄女士已年过七旬，她有一个心愿，希望能帮助房屋产权继承人之一、长居美国的亲戚陈先生收回培正路8号房屋。然而，让黄女士一直揪心的是，房屋长年被外人霸占居住。

“记者帮”走访发现，培正路8号房屋有两层高，建筑面积约67平方米，加上外围地块约300平方米。培正路8号房屋外墙为米黄色、数根木头顶着的瓦片屋顶已有破损痕迹。

黄女士介绍，明园地块可追溯至1930年，是其爷爷和堂兄弟、侄等人共同购买。20世纪30年代，祖辈买好材料、打好地基，准备建现位于培正路8号的房屋，后来却遇到日军攻占广州，祖辈分别逃难，明园也被当时的日军占用。1945年抗日战争胜利后，祖辈回到广州，在培正路8号继续建房屋。

黄女士提供了培正路8号房屋的不动产登记信息，权利人为黄某就（曾用名为黄某初）：“权利人是我爷爷的堂兄弟，也就是继承人之一陈先生的外公。20世纪90年代，陈先生在美国已办理相关手续，委托我处理培正路8号房屋的事宜。”

培正路8号产权信息 受访者供图

由于黄女士家族早已在外地发展，培正路8号房屋早年已被黄女士二姑妈继子女等人霸占户口。

在2019年年初，黄女士带着陈先生回到培正路8号，收回、参观祖辈留下的房屋，还带上水果、感谢信慰问培正社区居委会工作人员。然而，在返回香港途中，黄女士、陈先生等人却被二姑妈继子女柳姓人员反告冒充业主认房。

黄女士带着陈先生回到培正路8号，收回、参观祖辈留下房屋的合照

陈先生担心房屋被其他人霸占、破坏，与黄女士家人商量处理办法。黄女士家族决定聘请同是江门台山端芬镇的同乡蔡女士夫妇看守培正路8号。“当时快到新年，为了房屋有人看管，我向蔡女士每月支付两三千元，请他们帮忙看房子。在2020年新年期间，为了房屋继续有人看守，向蔡女士夫妇每天支付1200元。”黄女士说，之前经常请蔡女士吃饭、向她送礼，不敢亏待夫妇二人：“没想到，当时聘请帮忙看房屋的人，现在却‘鸠占鹊巢’。”

“记者帮”实地走访培正路8号发现，房屋一侧外墙靠近电箱，周围有树木，屋顶木头、砖瓦出现脱落，外墙有青苔。房屋的窗户有打开，周围也有生活物品。

房屋的瓦片残旧，墙壁也有青苔

黄女士说：“房屋所在地承载着一段让人无法忘怀的历史。我毕生有一个愿望，希望帮助陈先生等人收回房屋，帮家族修缮房屋。祖辈是华侨，我也保留着祖辈在外国打拼时的物品，寄回给家人的书信，望日后能在房屋展出，打造具有教育意义的纪念馆。”

房屋外墙有裂痕

现居住人为何不肯搬离？

“记者帮”走访明园时，一位从培正路8号窗口探头的女士是蔡女士。对于能否开门，给“记者帮”拍摄房屋现状，蔡女士表示：“不方便给你们拍我们的房子。”

随后，蔡女士主动出门和“记者帮”交谈。“经常有人破坏我的房子。”蔡女士表示，住在该房屋，就有相应的权利。但在2021年被黄女士的朋友郑叔、黄姨带人上门拆锁、拆路由器，当年还就此事报警。

蔡女士称被人拆门锁

对于蔡女士所述的拆锁事宜，黄姨和郑叔表示，多年来，相关部门敦促要求重新办理培正路8号房产证。受黄女士所托，帮助其处理相关事宜。为推进房产证办理，2021年，测绘单位要求入屋鉴定、测绘。在测绘单位上门前的2-3个月，已多次告知蔡女士，蔡女士也留下了铁闸钥匙。然而，当测绘单位上门时，蔡女士人不在房屋，还为房屋加了锁，也多次推脱测绘。

多年来，黄姨和郑叔等人常年奔走，帮助长居香港的黄女士处理房屋事务。2025年，经多方努力，才完成房产证更换。黄女士说：“经陈先生同意，也受他委托，房产证暂时在我手中保管。”

“我们不是当地居民，也不是租户，没有交租，是从台山过来住的。房屋是契娘亲戚让我们住，当时业主和委托人也写了一张证明。”蔡女士表示，目前房屋里有很多白蚁，也经常请人灭白蚁，花了很多钱。

蔡女士向“记者帮”展示了落款为陈先生代理人黄女士，在2019年2月28日写的《委托书》，《委托书》有蔡女士夫妇的签名。该《委托书》提到，受继承人陈先生所托，从2019年2月28日开始，由乡亲雷某贵、蔡某香居住、看管培正路明园8号，其他任何人不得前来干涉，特此声明。

委托书

黄女士也向“记者帮”表示，《委托书》是其本人亲笔所写。

此外，“记者帮”还看到一份《继承权声明书》，声明人为陈先生，落款时间为2019年9月25日。《继承权声明书》提到：“我的外祖父黄某初（又名黄某就）生前拥有房屋坐落于中国广东省广州市培正路8号。根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，我是其遗产继承人之一。现我郑重声明，我愿意继承上述遗产。以上所述全部属实，特此声明。”

继承权声明书

为何不肯搬走？蔡女士说：“因为有人拆我门锁、路由器，写信到多处投诉我，还说我霸占。不是不想走，但有一张纸（委托书）在，我干吗要走。”

培正社区居委会表示，此前没有收到关于该纠纷的情况反映。经居委会上门了解，蔡女士本人自述是黄女士聘请夫妇二人为其看守房子，关于其他情况，蔡女士不愿意透露。关于蔡女士是否办理居住证，根据《广州市流动人口居住登记和居住证办理指引》，办理居住证非强制事项，需要本人自愿申请。

律师：现居住人行为已构成无权占有

“蔡女士无权继续居住在该房屋。其居住行为已构成无权占有，应当立即搬离并将房屋返还给产权人。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，黄女士作为陈先生的代理人，可以通过协商或诉讼方式收回房屋。核心诉讼策略为“返还原物纠纷”，并可依据具体情况主张排除妨害和损害赔偿。

王玉臣认为，虽然蔡女士提供了2019年的《委托书》，但这只是房屋看管的委托关系，并未设立租赁关系，委托人是可以解除委托关系，“只要解除了委托关系，且蔡女士无租金支付行为，那么就无任何合法的居住权基础。”

王玉臣表示，《委托书》明确由蔡女士“居住、看管”，黄女士向其支付报酬的行为也佐证了“看管”的性质。这与以“支付租金”为对价换取房屋“使用、收益”权的租赁合同有本质区别。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《委托书》构成一个事实上的委托合同关系，即陈先生通过黄女士，委托蔡女士看管房屋的事务。对于这一委托，双方均有随时解除的权利。黄女士代表委托人陈先生，已明确要求蔡女士搬离，这是解除委托、收回房屋的意思表示。委托关系解除后，蔡女士继续占有的法律基础已经丧失。

王玉臣表示，蔡女士声称“被拆锁、拆路由器”属于另一个独立的侵权纠纷，不能成为其继续无权占有他人房屋的合法抗辩事由。就“被拆锁、拆路由器”，她应当通过报警或另案起诉解决该问题。而其自认“没有交租”则直接否定了租赁关系的存在，承认了其居住是无偿的、基于特定委托的。

“在委托关系解除后，蔡女士继续占有该房屋，属于无权占有。”王玉臣表示，权利人陈先生有权请求蔡女士返还原物，排除其对物权的妨害符合《中华人民共和国民法典》第二百三十五条和第二百三十六条的规定。