便利店为何被取消？广州“祺能”充电站扩张中的合规之困

从番禺区南村镇的1号站，到黄埔区茅岗路的2号示范站，再到全市十余座站点，广州智诚实业有限公司（简称“智诚实业”）打造的“祺能”综合能源服务站，近两年正以“边角地+新能源”的独特模式在广州快速铺开。

其初衷很明确：盘活城市闲置边角地，缓解核心区充电难、停车难，助力绿色出行。但扩张途中，部分站点也遭遇政策适配、民意沟通等现实挑战。去年12月开工的11号站因选址靠近幼儿园而引发居民联名投诉，后被查出项目在未取得《建设工程规划许可证》的情况下在建设建构筑物，须依法拆除；而更早投运的2号站，其复制的“充电+便利店”业态疑似触碰政策红线而被叫停。这一国企项目的新业态探索，映射出土地管制与商业创新之间存在的深层摩擦。（相关报道链接：广州黄埔在建充电站紧邻幼儿园，手续齐全却有违建？官方回应）

祺能2号加电站。

补电刚需催生复合业态

祺能综合能源服务站的起点，是智诚实业的一次战略转身。

这家成立于1992年、广汽工业集团旗下唯一的资产运营管理企业，深耕产业地产、物业经营、物业服务与资产管理四大核心业务。近年来，广州新能源汽车保有量激增，“停车难、充电远”在核心区尤为突出。据智诚实业官微文章介绍，2022年起，智诚实业董事长刘为胜、总经理王炯谋划利用土地资源和物业优势，创新开发广州市土地开发中心管理的边角地资源，填补广州核心区充电桩空白。

“祺能”背后有一支攻坚小组，展开了严谨的项目“充电+”可行性论证：对接广州市土发中心政策，赴重庆等地考察学习，深入访谈司机需求，持续分析运营数据。团队成员分工协作，有的对接政府部门、理顺用地手续和规划设计条件；有的实地勘察地块，反复打磨图纸，“把临时用地协议条款琢磨透，确保项目既能快速落地，又经得起政策检验”。

2024年8月，首个祺能加电站——祺能1号在番禺区南村镇开业，设100个车位（含24个快充车位），配备光伏方阵及休闲服务区。2025年7月，祺能2号加电站在黄埔区茅岗路投运，占地2221平方米，提供50个停车位（含36个快充车位），采用可拆移式充电设施，成为广州首个政府储备用地“边角地+新能源”示范项目。

祺能1号加电站。图片来源：智诚实业官微

作为智诚实业切入新能源领域的开篇之作，祺能1、2号站承担着探索新业态、积累经验的任务。运营初期，两站探索“充电+便利店”新业态：提供充电服务之外，配套卫生间、热水间、休息室和24小时便利店，甚至还有特色主题休闲娱乐体验区，试图构建“充电等候即消费”的场景。公开数据显示，开业仅三个月，两站单枪日均充电量均突破300度，充电业务与便利店等增值服务协同发展，既创造了良好效益，也为后续运营模式积累了经验。

便利店“建了又撤”

新业态并未一路顺利铺开，症结正出在“便利店”上。

祺能2号站建在政府储备用地上，须遵守《广州市土地储备管理办法》（穗府规〔2023〕1号）的硬性规定：“临时利用期间不得兴建经营性商业设施和非临时性使用设施。”该条款不含弹性空间。

2号站配备了无人化收费系统，又有服务区，算不算经营性商业设施？广州市规划和自然资源局向南都记者解释：根据上述管理办法，“社会车辆停放”是允许的临时利用用途，停车场本身并非“经营性商业设施”。加之《广州市停车场条例（2018）》明确，公共停车场应按有关规定配建充电基础设施。“充电设施作为停车场的配套附属设施，是为停车场功能服务的延伸，而非独立的商业设施。”据此，充电站不属经营性商业设施，建设合规。

祺能2号站服务区一层内原有的便利店。图片来源：智诚实业官微

然而，便利店落在了“经营性商业设施”的范畴内。依据自然资源部对“商业用地”的界定，零售商业、餐饮、旅馆及公用设施营业网点等均属此类。

广州市规划和自然资源局确认，2号站的便利店已于今年4月取消。记者5月底回访时发现，站内原24小时便利店已改为一家汽车服务公司的办公室，仅保留一台智能便利柜，供扫码自助购买零食饮料。办公室内一工作人员称，该办公点从5月开始入驻营业，“原来的便利店不会再有了”。便利店为何关停，该局未进一步说明详情。

2号站服务区原有便利店已改为一家汽车服务公司的办公室。

政策断层的显现

便利店“建了又拆”，暴露了一个关键问题：企业在新业态扩张时，容易忽视不同用地性质下的合规边界差异。

祺能1号站同样运营“充电+便利店”，且运转良好，因其建在自有物业上，不受储备用地临时利用政策的同等约束。而2号站使用的是政府储备用地，临时利用的灵活属性与商业经营的长期性特征之间存在根本冲突。同一套业态模式，因用地性质不同而面临截然不同的合规命运，这一断层在快速推广中被放大。

“充电+便利店”并非智诚实业凭空创造，而是基于司机实际需求——充电等候时间往往长达半小时以上，简单的餐饮、零售配套能提升体验，同时提升项目可持续性。但在“临时利用”政策框架下，充电站被允许，配套便利店却属于不可附设的经营性商业设施，业态创新与土地管制之间的错位由此凸显。

复合业态需要更精细的规则接口

2号站便利店的遭遇，反映了城市更新中一个普遍性课题：当公共服务类基础设施试图叠加商业配套时，如何与土地管理政策有效衔接？

储备用地的临时利用，设计初衷是提供临时停车场、公共运动场地等简单配套，以短期、可拆移、非经营为特征。而充电站叠加便利店、休闲区后，已然构成一种复合业态，兼具公共服务与商业经营双重属性。

广东省律师协会土地法律委员会副秘书长、广州金鹏律师事务所律师林晓晴告诉南都记者，充电站是新型城市基础设施，具有“便民服务、公共配套”属性，但因收取充电服务费、停车费，甚至配套便利店等设施，客观上带有盈利属性。“是否属于‘经营性商业设施’，确实容易存在较大争议”。

现行政策“一刀切”禁止经营性商业设施，虽确保了临时用地的公共属性，却也一并切断了提升充电站服务能力和运营可持续性的合法路径。如果政策仅停留在“允许充电、禁止零售”的简单二分层面，缺乏针对不同配套功能的细分标准，类似冲突将难以避免。

可否为充电站划定“基本配套服务”清单，将自动售货柜、小型休息区等与大规模商业经营区别对待？可否在特定公共设施场景下，建立临时利用的业态负面清单与豁免机制？这些都需要在制度层面予以回应。

创新的可复制性，依赖于规则的明晰。祺能加电站的经历表明，一种模式的成功不等于可直接平移，尤其当用地性质、政策框架发生根本变化时，合规性论证需要前置，而非事后补救。从便利店被叫停的那一刻起，“可复制”三个字就需要附加一句前提：在规则接口尚未理顺之前，复制需要更加审慎。

南都广州新闻部出品

采写、摄影：南都N视频记者 莫郅骅