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项目邻近首都国际机场，距离通顺路直线距离约0.5公里，距离东六环直线距离约4.2公里，地铁15号线、京沈路、机场第一高速、京承高速、六环等高速路，构筑全维立体交通，通达全城。

景观·项目东临潮白河，由奥林匹克水上公园、马坡千亩森林公园、马坡城市公园等共百顷大型生态公园包围，并聚集了北京乡村高尔夫俱乐部等国际化高端休闲配套设施聚集，涵养高品质生态人居。

商业·马坡板块商业配套丰富，包括鲁能美丽汇购物中心、北京鲲熙汇LOMO、合景悠方购物中心等，满足居民日常购物和休闲娱乐需求。

医疗·顺义区马坡板块及周边拥有丰富的医疗资源，板块内有北京中医医院顺义医院，周边还有顺义区医院，为居民提供全面的医疗服务。

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196㎡四居:户型通透，空间开阔，三卫设计很实用。

165㎡三居:户型通透，露台能看风景，日常住得很舒心。

165㎡三居:大横厅格局开阔，大露台拓展空间，整体通透大气，居住舒适。

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5月的北京，一个中介小哥发了条朋友圈，配图是凌晨两点的签约室。 他写：“三年了，第一次见到客户主动加价。 ”

这条朋友圈很快被截图传遍全网，评论区吵成一锅粥——有人说他造假，有人说楼市终于活过来了，还有人骂他是中介套路。

但5月的官方数据确实炸了。

北京二手房网签1.58万套，连续三个月踩在1.5万套的荣枯线上。 上海更猛，2.8万套，同比暴涨30%，刷新近6年纪录。 深圳也破了万套，结束了长达14个月的低迷。

中介朋友圈一夜之间从卖惨变成了鸡血，房东连夜撤牌，有人已经开始喊“重回2021”。

但有个细节被所有人忽略了：北京这1.58万套里，总价300万以下的房子占了66.3%。

什么意思呢？ 就是成交的主力，不是炒房客，不是改善族，是一群之前根本买不起房、现在终于够得着门槛的年轻人。

他们在买最便宜的房子。 老破小，或者远大新。

这不是牛市前奏，这是刚需入场。

房价普跌20%到30%，月供比三年前少了好几千，利率降到历史最低3.1%。 一个在北京看了两年房的程序员跟我说：“以前月供9000，现在6000出头，比房租贵不了多少。 我就想住自己的房子，不指望它涨。”

这轮行情，和2015年完全是两码事。2015年是全民加杠杆、赌房价永远涨。 现在是大家算细账，算到月供和房租差不多，觉得不吃亏，才下手。

上海的数据更能说明问题。

2.8万套听起来吓人，但拆开看，火的只有内环内的次新房和带顶尖学区的老破小。 那些远郊、没产业、没配套的大盘，降价20%都没人接盘。

更诡异的是，上海的二手房挂牌量从38万套降到了30.92万套。 少了7万多套。 中介说“卖光了”，但现实是——很大一部分房东一看行情回暖，直接撤牌不卖了。他们觉得现在卖亏了，想等涨上去再说。

这叫惜售。

惜售的结果是什么？ 短期供给减少，成交量自然被推高。 但这不是真需求在增长，只是供给端在收缩。

深圳的情况更特殊。

4月29日，深圳核心区限购松绑，外地社保也能买。 公积金贷款额度翻倍，家庭最高能贷351万。笔均贷款比新政前涨了21%，相当于直接省了十几万利息。

政策一出台，压抑了一年多的需求集中释放。南山、福田的核心盘成交量暴增，带看量翻了两三倍。

但宝安、龙岗的远郊盘，依然冷冷清清。

这就是现在的楼市逻辑：地段决定一切。 核心区、有产业、有教育的房子，降价少、回暖快。远郊、没资源的房子，打折都没人看。

谁在买房？

前两年市场最冷的时候，房东慌，买家也慌。 房东怕房价继续跌，亏本也要甩；买家怕买在高点，越跌越不敢下手。 双方就这么僵着。

现在不一样了。

房东不慌了。看到同小区有成交，中介带看也多了，觉得没必要贱卖。 哪怕多等几个月，也要等价格回来。

买家也不慌了。 他们的逻辑变了——不是“买房必赚”，而是“住着划算”。 首付降到了15%，利率3.1%，月供比三年前少了几千。 对他们来说，这不是投资，是消费。

有一组数据很有意思。 58同城最近调研发现，现在80%的购房者会把月供死死控制在家庭收入的30%以内。 哪怕银行批的额度更高，他们也不愿意多借。

银行让你贷满，你自己不敢了。这是最根本的变化。

所以这轮回暖，不是喊出来的，是一笔一笔算出来的。

但问题来了：这轮行情能持续多久？

5月是传统的楼市旺季，再加政策利好，成交量暴涨很正常。 真正的考验在6月到8月——天气热，暑假来了，没人愿意出门看房。 业内普遍认为，北京能不能守住1.3万套，上海能不能守住2.3万套，才是检验真回暖的试金石。

如果守不住，5月的暴涨就只是积压需求的一次性释放。

还有一个隐患：惜售的房东迟早会回来。

现在很多人撤牌惜售，是觉得房价会涨。 但如果未来两三个月价格涨不动，或者政策利好出尽，这些撤掉的房源会一股脑回到市场。 到时候供给量暴增，价格又会被打下来。

上海、广州的国企收购二手房做保租房，是在帮市场消化存量。 但这是托底，不是长期需求。

更关键的是，这轮回暖非常“偏科”。

北上深核心区的房价稳住了，甚至核心区的优质次新房还涨了一点。 但放眼全国，绝大多数三四线城市，甚至一线城市的远郊板块，房价还在阴跌。 北京的回暖，是均价被核心区拉高后的假象。 大部分普通房子，价值还在缩水。

这也是为什么中介拼命喊“牛市来了”——他们手里全是核心区的盘，卖一套是一套。 但如果你去三四线卖房，中介的微信可能半年都不发一条。

这轮行情告诉我们一件事：楼市再也回不到过去了。

政策可以把首付降到15%，可以把利率压到3%，甚至可以发购房补贴。 但政策再好，替代不了你钱包里的存款，也改变不了你对工作的不确定感。

现在的购房者，哪怕银行批最高额度，也更愿意多凑首付，少贷款。 这种“少负债、求安稳”的心态，直接掐死了普涨牛市的可能性。

往后看，楼市只会越来越分化。

少数核心城市的核心地段，拥有稀缺的教育、医疗、产业资源，才能慢慢保值增值。而绝大多数普通房子，会变成跟汽车一样的消耗品——买了就贬值，想卖都卖不出去。