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从早年预警市场泡沫，到逆周期布局资产，再到提示区域风险，每一次预判都被后续走势一一印证。站在2026年6月这个时间节点，结合过往的市场规律与当下顶层政策，楼市正迎来一轮整体性变革。

NO1.那些年，李嘉诚和他家族的市场预判

先来看李嘉诚本人几次影响深远的公开判断，每一条都有清晰的时间线与市场佐证。

2007年8月，他公开提示内地股市与楼市已经出现泡沫，提醒市场参与者保持理性。时隔不久，2008年全球金融危机爆发，内地楼市迎来深度调整，深圳等热点城市房价跌幅超30%，A股大盘也从6124点的高点大幅回落，这次预警得到了完整验证。

2009年3月，在市场普遍陷入悲观情绪时，他提出行业最坏的阶段已经过去，地产价格回归合理区间，并且逆市大举拿地。伴随当年多项经济刺激政策落地，国内楼市走出V型反弹行情，全年房价涨幅创下阶段新高，这次逆周期操作也成为行业经典案例。

2013年是极具标志性的一年，李嘉诚直言内地房产价格被过度炒作，投资价值大幅下降，随后开始集中抛售内地核心商业与住宅物业，上海东方汇经中心、广州西城都荟等优质资产相继转手。2014年开始，内地楼市整体进入调整周期，量价同步走弱，大量房企陷入库存与现金流压力，这次高位离场也被视作教科书级别的操作。

2015年6月，他专门点出三四线城市的潜在风险，直言这类城市房源供应体量过大。后续市场走势分化明显，一二线城市依托政策率先复苏，而多数三四线城市长期低迷，部分区域房源去化周期长达二三十年。

2020年疫情初期，他判断全球经济环境会变得复杂，但香港楼市并不会出现恐慌性大跌。根据香港差饷物业估价署统计，2020年香港楼价仅小幅下跌1%，随后便逐步回升，再次印证了判断的准确性。

除了本人的公开言论，李氏家族核心成员的资本动作，同样体现出对市场节奏的精准把握。

2014年4月8日，李泽楷旗下公司以72亿港元出售北京盈科中心，当时便表示区域商业楼宇供给趋于饱和，套现是合理选择。在此之后，内地商办市场长期受高库存、低租金困扰，市场持续承压。

2022年，李泽钜在行业整体看空的环境下表态，市场集体悲观之时，往往会迎来新的机会。随后长实集团斥资超百亿港元，拿下香港多幅优质住宅地块。2024年4月，旗下Blue Coast项目正式开盘，以低于成本价22%的定价推出房源，首日去化率高达98%，精准捕捉到市场调整后的机会。

纵观数十年的布局，这个家族始终坚守一套核心逻辑：敬畏市场风险，不追逐行情最后的红利，根据市场变化灵活调整资产方向。

NO2.2026年的楼市底色：稳字当头，告别强刺激

时间来到2026年，如今的楼市发展思路，早已和过去多年的扩张模式截然不同。

结合2026年《政府工作报告》与4月28日中央政治局会议精神，当前楼市明确遵循着力稳定、托而不举、存量优化、保障民生的基调。政策不再追求短期刺激市场热度，核心目标是盘活存量房源、完善住房保障体系，让房产回归原本的居住属性。

中指研究院5月发布的行业数据显示，当前全国30个重点城市二手房成交占比已经突破60%，其中北京达到81%、上海85%，存量房彻底成为市场交易主力。城市之间的发展差距也不断拉大，不同能级城市的楼市表现呈现出明显分化。

在政策引导与市场自发调整的双重作用下，从2026年6月开始，楼市将逐步显现四大根本性转变，重塑整个行业的运行逻辑。

NO3.四大转变落地，楼市运行逻辑全面更新

转变一：房价格局极致分化，普涨时代彻底终结

如今房地产市场，全域普涨的局面已经一去不返。一线、强二线城市的核心片区，依托持续的人口流入、成熟的产业体系和完善的城市配套，房价逐步企稳，甚至出现小幅温和修复。

反观人口持续流出、产业支撑薄弱的三四线城市，市场依旧保持下行态势。国家统计局数据显示，2026年1至5月，全国三四线城市新建住宅价格同比下降1.2%，部分偏远城市跌幅超过3%。

房价走势终究由城市基本面决定，核心资产保持稳定、非核心资产持续调整，已经成为当前楼市最鲜明的特征。

转变二：现房、准现房逐步替代期房，行业规范度大幅提升

过往期房销售模式衍生出的交付纠纷、货不对板等问题，一直是行业顽疾。2026年，自然资源部、住建部联合出台新规，要求新出让的住宅用地，原则上全部采用现房或准现房模式销售。

这一举措让“所见即所得”成为新房销售的主流形式，从源头降低了楼盘烂尾、规划不符等风险。数据显示，2026年1至5月，全国新增出让土地中，现房销售地块占比达到65%，较2025年全年提升28个百分点，传统预售制度正在有序退场。

转变三：发展重心转向存量盘活，新房开发规模持续收缩

随着城镇居民住房总量趋于饱和，行业发展重心已经从“新建楼盘”转向“盘活现有房源”。目前全国新房开工面积保持回落态势，2026年1至5月，商品房新开工面积同比下降12.3%。

各地工作重心也随之调整，收购存量商品房改建保障房、推进城中村改造、升级老旧小区，成为楼市相关工作的核心内容。根据住建部2026年工作部署，今年全国计划通过收储存量房源，新增保障房超100万套，目前已有28座城市落地具体实施方案。

转变四：住房体系双轨并行，居住属性全面强化

当下国内住房体系，正式形成商品房与保障房并行发展的格局，两类房源有着清晰的功能定位。

商品房聚焦品质改善需求，开发端更加注重户型设计、社区环境与居住体验；保障房依托存量房源持续扩容，重点面向新市民、青年人等群体，夯实“住有所居”的基础。

同时，3000亿元保障性住房再贷款、地方专项补助等配套资金陆续落地，为保障房建设与存量盘活提供了充足支撑。分层发展的模式，让房产彻底剥离炒作属性，居住价值成为核心。

这四大转变环环相扣：房价分化重塑市场结构，现房销售筑牢行业底线，存量盘活确立发展主线，双轨并行指明民生方向，共同推动楼市告别高杠杆、高周转的旧发展模式。

NO4.简单总结一下

结合过往数十年的市场规律，以及当下正在发生的四大转变，不难看出，房地产行业已经迈入因城施策、品质导向、存量运营、民生托底的全新周期。

楼市走势始终围绕人口、供需、政策、民生四大基本面运行，过往全民炒作房产的阶段已然落幕。

行业风向与发展逻辑已然重构，平稳、理性、回归居住本质，将是楼市未来长期的发展主线。