学区房挂牌一天就卖！上海二手房跑出“加速度”

苗野丨发自上海

“最近成交量很大，卖得也很快，有些学区房刚挂牌一天就卖出去了。”上海徐汇区某中介机构工作人员小于说，虽然价格目前还没涨，但性价比高的好房子确实越来越稀有了。

继“金三银四”之后，5月上海二手房市场热度未减。

据网上房地产发布数据显示，2026年5月，上海二手房网签成交量达28023套，同比增长约31%，这一成交规模创下近6年来同期新高，仅次于2020年5月的3.05万套，也带来了量价齐升的积极信号。

量价齐升，置换链条全面打通

不同于过往仅靠刚需支撑的阶段性小涨，本轮行情的爆发核心由置换链条闭环所带动。

上海松江区某中介公司置业顾问小张告诉记者，现在购房市场情绪高涨，主要得益于多重利好政策的叠加。“因为现在贷款额度一直在增加，贷款利率低，公积金利率2.6%，商贷3.05%，同时首付比例也比较低，现在买房还贷款和租房的价格差不多了。再加上上海外环外限购放开政策，也有人会买多套房子进行投资。”

数据恰好印证了这一说法。上海链家发布的成交明细报告显示，5月上海总价500万至800万元改善型房源成交量环比大涨9.3%，300万元以下的纯刚需房源交易量则环比下降2.6%。

上海中原地产市场分析师卢文曦也透露，5月总价500万至900万元总价段的二手房成交占比提升了0.9个百分点，900万至1500万元以上的高总价段成交占比提升了0.5个百分点，说明中高端置换客群正在集体入市。

这种阶梯式的需求轮动，源于前期市区低价“老破小”的加速去化为换房链条打开了空间。

太平洋房屋的成交数据也证实，500万元以下刚需置业热度边际回落，而500万元以上的中端改善标的成交环比显著攀升，改善型需求持续修复。

区域层面同样印证了这一趋势，上海外环内二手房成交量环比上涨2.9%，外环外则环比下降4.5%。

家住闵行的费先生就是此轮改善的典型案例。此前为了小孩上学方便，他们一家只能挤在老旧的五楼老房子，没有电梯，家中老人去三甲医院看病也非常不便。随着置换房源出手节奏加快，他在附近找到了高性价比的电梯房次新小区，并于5月底完成了置换。“现在把这套老房子卖掉是最好的选择，附近刚好有性价比高的次新房小区，家门口还有商场、幼儿园、医院，还是比较方便的。”费先生说。

这并非个例。从5月二手房成交趋势来看，全月有8个交易日单日成交破千套，日均成交903套。5月10日也是小长假后首个周日，上海二手房单日网签量达1664套，继4月11日创下1632套的峰值后，再次刷新了近5年来单日网签成交纪录。

与成交量同步回暖的，还有房价。国家统计局公布的70城房价数据显示，自2026年2月起，上海二手房价格环比由跌转涨，且涨幅持续扩大。2月上涨0.2%，3月上涨0.4%，4月上涨0.7%，实现“三连涨”。

多位中介人士表示，不同于此前二手房“以价换量”的格局，现在议价空间逐步收窄，部分热门板块业主甚至开始上调挂牌价。

同策研究院联席院长宋红卫表示，上海二手房置换需求正由刚需总价段开始向上传导，静安、徐汇、浦东金桥等核心片区次新房成交火热，一二手置换传导链条持续打通，呈现“卖小买大、卖旧买新”趋势，市场迈入良性修复通道。

快速消化房源的背后，是购房者决策效率的大幅提升。上海链家研究院统计显示，“沪七条”政策落地后，二手房平均成交周期从此前的49天缩短至39天。

“现在市场预期虽然不像此前一味倒向‘买方占便宜’，但多数房东依然不会盲目挂高价，主要还是看二手房的地段和配套。”中介小于表示，现在买房的置换客占大多数，房东盲目挂高价卖不掉的，不是所有二手房都是学区房。

他以上海徐汇区梅陇板块某二手房小区为例说：“有一套97平方米的电梯房，520万元挂牌长达一年，最近业主急于变现，降价到460万元才成交。”据他介绍，梅陇板块整体上来看是徐汇区房价最低的板块，二手电梯房均价在4.5万～5万元，多层的在4万～4.5万元。

挂牌量锐减，市场信心持续修复

相较成交量的变化，上海二手房挂牌量近一个月的锐减更加值得关注。安居客上海数据显示，截至6月2日，上海全市二手房挂牌量约为30.78万套，相较5月1日的31.89万套减少约1万套。剔除重复挂牌量，真实可售库存约10.3万套，较去年同期减少约2.3万套，降幅超过三成。

另据上海链家数据，5月末该平台在售挂牌房源7.88万套，较历史峰值下滑超3万套，创下近三年新低。供应端也有不少业主选择主动撤牌、转售为租，进一步收缩了在售供给。

一边成交量稳步走高，一边存量房源持续走低，双向变化正在持续优化上海楼市的供需结构。在多重政策红利的持续发酵下，卖旧换新的置换链条正重新畅通，买卖双方心态同步回暖，上海楼市正稳步走出低谷。

58安居客研究院院长张波认为，上海二手房市场的强势表现是自身周期性触底后的修复反弹，叠加政策效应的持续释放。随着收购二手房用作保租房政策持续扩围，置换链条有望进一步畅通，市场将从短期躁动走向成熟可持续的复苏阶段。

国金证券发布报告提出，当全国房地产市场仍处于止跌回稳初期时，上海率先实现了二手房的量价齐升。从止跌节奏看，上海的楼市复苏主要由“老破小”率先破冰，高价改善盘后来居上形成合力，两端房产率先企稳领跑。

该机构进一步强调，当前上海楼市既不缺需求，也不缺购买力，预期和信心是影响房价走势的关键。信心的回归恰恰源自“老破小”的止跌稳住了板块价格的下限，代表板块上限的改善房价格止跌只不过是水到渠成。此外，供给收缩的直接结果是买卖双方议价空间的收窄，这也带动了上海二手房成交价的反弹速度快于挂牌价。

中金公司也认为，得益于此前积压的相当体量的潜在购房需求、房价走稳后相较租售比更低的购房成本、已进入合理区间的房价收入比，北京和上海两地房价有望在企稳一段时间后转入上行，并通过梯队式需求逐步向新房市场扩散。北京和上海的拐点有望在2026年下半年进一步得到确认。