北京
文/上海进深 严明会
宝华在松江车墩，打了一场漂亮仗。
5月30日开盘，紫薇星城云悦官宣开盘劲销超八成。
不过并未明确这是货值去化率还是套数去化率。
作为宝华高端“紫薇系”在松江的首秀，项目高调喊出“松江迎来宝华时代”的口号。
开卖之前，除了产品本身，项目的价格同样出圈，宣传语也很打动人心：
低首付、轻松无压力。
懂你在这座城市的坚持，一份工资就能安家上海。
5月22日，项目启动认筹，共推出86套住宅，备案均价34858元/㎡。开发商同时给出了95折优惠、1万元购买车位以及渠道返现等一系列促销政策。
最终，86套房源获得85组认购，认购率约99%。
开盘一周后，网上房地产显示已网签23套。
从认购到去化，再到网签表现，这场价格战显然已经取得阶段性成果。
以价换量
宝华这次瞄准的，是区域市场比较缺失的中小面积改善需求。
首开推出的64套洋房，均价30700元/㎡，其中建面73/81㎡的房源10套，总价210-238万；91㎡房源46套，总价260-300万；122㎡房源8套，总价361-400万。
此外还有22套联排产品，建面125-135㎡，均价格43711元/㎡，总价约540-628万。
这个价格有多卷？
三年前隔壁松香源著开盘时，洋房均价约3.3-3.4万/㎡；如今宝华以3.07万/㎡的均价入市，相当于直接打了九折。
更何况住宅新规下得房率进一步提升，性价比叠加之后优势肉眼可见。阳台、设备平台、飘窗等赠送面积明显增加，得房率普遍高于过去。
换句话说，宝华不仅卖得比三年前便宜，实际可使用面积反而更大。
这种价格策略，本质上就是用极致性价比打开市场。
这并非宝华第一次靠低价走量。
去年底，桃浦紫薇花园以85折甩货式降价，成功清盘跑量，但不少老业主对后续降价产生强烈不满，一度引发维权风波。
经历过桃浦之后，宝华显然吸取了经验。
这次在松江，宝华学聪明了。与其后期降价引发争议，不如直接一步到位，把价格打到底。
撑不起溢价
不过，价格能够解决成交问题，却无法改变板块本身的现实条件。
车墩这个板块，天然决定了项目很难完全靠品牌溢价卖房。
去年3月底，上海城东投资开发有限公司（上海宝华企业集团有限公司持股90%，上海车墩资产经营有限公司持股10%）通过协议方式竞得车墩镇SJC10027单元14-01号地块，总价58862万元，楼面价15978元/㎡。
该项目公司的法人和董事长均为苏建荣，最终实控人指向宝华集团董事长高华。
项目所在的华阳桥社区，是上海“城中村”改造的首发宅地。
从产品角度看，这块地并不差。
地块容积率只有1.2，仅8栋8F洋房 12栋3层联排，共380户。户型覆盖约73-160㎡，瞄准首次改善和品质升级的需求。
隔壁约400米处就是上戏附属松江实验学校，九年一贯制学校已于去年正式开学，也成为项目最重要的教育配套。
但走出小区，周边的城市界面就比较一般了。
区域内大量动迁地块尚未完成更新，城市界面仍在建设阶段；没有地铁直达，对金山铁路和自驾依赖较高；大型商业配套相对匮乏，消费需求更多需要依赖松江万达和莘庄等成熟商圈。
这些都是车墩板块短期内难以回避的现实。
因此，它没有选择用“紫薇系”的品牌光环去挑战市场，而是选择了一条更务实的路：
既然板块暂时撑不起溢价，那就先用价格把客户吸引进来。
从目前结果来看，苏建荣这一步棋，至少已经走通了第一阶段。
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