北京买房：理清思路，购房建议1907

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前我家有两套房产，一是01年拆迁时买的亦庄三居室，目前父母自住感觉良好，就是有些担心学区溢价贬值的问题，而且因为是大户型四居，所以感觉成为老破大了。二是07年我准备结婚时买的东四环华侨城，基本买在最高点，而且还基本没住，所以这次主要想问这套房是否应该索性卖掉算了。

A：

1、亦庄的学区溢价不算高，而且您这又是四居室大户型，那就应该更没什么溢价了。这具体的让当地中介给算算就行，应该没多少。其他的我好像没什么说的，猜不着哪个小区，但既然是父母住着满意那就住着呗，其他的没必要琢磨。

2、华侨城2007年买在最高点，那估计就是1.8万左右的时候吧？第二年崩盘的时候就降到1.2万了，暴跌30%。但应该是给了点儿补偿吧？当时很多楼盘都给了，要不然维权的太多了。

既然是基本不住那就出租呗，是不是因为婚房装修的太好而舍不得啊？如果既不自住，也不合适出租，那就卖掉呗，否则留着就没意义了。

而且华侨城到目前为止的价格走势不算太强，即便是按照2008年1.2万最低价计算，到目前为止的价格也顶多算中等。主要是这种游乐园的旅游产业对房价没帮助，南边小武基迟迟不开发，东边不仅有铁道，而且王四营焦化厂一带的保障房回迁房也太多，对板块价值的提升帮助不大。

3、简单就这情况吧，其他的我也说不出什么了。反正房子是用来住的，要不自己住，要不租给别人住，都不住那就甭留着了。而且地段和小区的优势也不大，不如置换了。

仅供参考。

二

Q:

我也是想买房的穷北漂儿，常看你的回答，但非常讨厌你的服务态度，人家不是北京人不了解北京楼市很正常，你就不可能好好说话吗？为什么动不动就说不可能买不到，你有什么资格打击年轻人的梦想？

我们钱少怎么了，就算买不起豪宅，难道不能抱有一丝希望吗？这是很多人的理想，不是让你为了体现优越感而打击的，而且你真的优越吗？你还是先补充点教养吧，说话不要太直接，回答问题的方式不是只有一种，那只会体现出粗鲁。更不要动不动流露出看不起，看不起谁呢？

A：

1、看不起谁？在此之前我肯定没看不起您，但以后就说不好了。

2、回答问题的方式确实有很多种，您或许喜欢弯弯绕儿的被哄着，但我认为最高效的则是有话直接说，从小老师和父母不都是这么要求的吗？怎么就没教养了？直接回答实际情况就叫粗鲁了，那您真是弯弯的可爱啊。

3、钱多钱少都是自己的事儿，想不想买豪宅也是自己的事儿，跟外人无关。我只是列出北京楼市的现状而已，这就打击了您的理想了？那只能说您的理想很脆弱，自己也知道禁不起打击。

4、您陈述的其实不是事实，而更多的都是情绪。所谓的别人在体现优越感就是如此，其实人家未必，但某些玻璃心的人听到看到就是觉得被刺痛了。

很多人都认为别人是“缺什么才炫什么呢”。但其实未必，更多的是因为别人确实有，但并没有炫。而您呢，正因为自己没有，所以看别人什么言行都是在刺激自己。也就是说不是别人故意体现优越感，而是您实在没有优越可以体现。

5、商业交易本来就是一手钱一手货的交易，买不到就是买不到，这有什么不能说的吗？打个比方，您拿着300分的高考成绩，然后说想找个等同于985的大学，您觉得应该怎么回答啊？是说不可能呢，还是说回去再复习十年就有可能了。

或许您觉得第二种才合适，宁可相信忽悠也不愿意接受事实。但我懒的忽悠，也没必要忽悠。

6、最后说一句，我这回答是免费的，谈不上什么服务态度。您没掏钱还想要服务好，白嫖都成习惯了吧？这年头儿谁愿意伺候巨婴啊。

仅供参考。

三

Q:

我家也是特殊情况，当年拆迁的时候没买房，后来不让买了，但户口因为没迁，所以孩子能在东城上学，但住的话只能在外边租房，目前租在松榆里，如果买房的话这里合适吗？

但说实话天天往返的孩子大人都累，可东城的房子都有溢价也没必要买，所以挺别扭的。而且我们也申请过公租房，都太远不合适，想问问还有其他的方法没有。如果买的话我们最高能买300多万的，但就是多贷款了。

A：

1、您家都能买300多万的房了，那收入估计不低，还怎么申请公租房啊？

2、松榆里，没什么不合适的啊。或者说从劲松到东四环之间的板块都差不多，从投资角度不算强，但从居住角度来说性价比挺高的，至少是不低。房价跟北部相比确实涨的慢点儿，但这也是优势所在，能用更少的资金得到相对高的居住体验，房子本来就是用来住的。

3、既然孩子已经在东城上学，那就没必要买学区房了。何况您的预算也不是很高，没必要花溢价费，还是多考虑居住吧。

4、公租房我不懂，其他除了租房也没什么办法了。或者说还有换租的方式，也就是您买一套收益更高的房子，用租金在东城或附近租房，这样接送方便，而且从经济角度可以占学区房的便宜。

比如现在朝阳的老破小租金收益有能到2.5%的，以300万来说每年能净落7万多。拿着这笔钱，在东城租老小区的话能租到价值500万左右的，这就等于是占便宜了。

仅供参考。

四

Q:

我是想问市区老破小和郊区远大新的问题，请问如何分析板块产业的发展？如何判断郊区新楼盘未来的价值？

A：

1、沃天，您这问题太空太大了，我没法儿回答，也犯不上用假大空来忽悠。

2、我要建议就是甭琢磨这些虚无缥缈的了，还是考虑务实的居住问题吧，本来房子就是用来住的。

常规建议是既然有买远大新的想法，那就多考察，然后再做决定。或者说您肯定是住惯了市区老破小了，那就必须亲身体验过远大新之后再做选择。

别拿去售楼处看房这几次就当体验了，这种短时间的感受未必真实。常规建议是在远大新小区里或附近，租一套差不多品质和面积的住一段时间，几个月就行，体验一下天天往返是否能真的接受？

3、总之常规建议是注重居住体验（不包括通勤），那就买新房，怎么都比二手的强。如果是注重保值的稳妥，那一般建议老破小，虽然占不到便宜，但换房时也多数不吃亏。至于什么板块产业和未来价值就甭琢磨了，都是瞎蒙+等待，很虚幻的没什么意义。

仅供参考。

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