74 套豪宅经历的万科隐情

2026年6月，深圳香蜜湖片区一家德佑地产门店，中介小李接到一个不同寻常的电话。对方询问万科瑧山府，但不是二手房，而是从未销售过的——"第5栋那74套，听说要挂牌了？"

小李压低声音："这栋楼的事，我们不敢多讲。但确实在内部登记，不久后联合产权交易所会挂牌。"

已经开盘长达八年之久的深圳香蜜湖顶豪——万科瑧山府（备案名：安托山花园），其神秘的第5栋、共计74套精装现房，终于要浮出水面。如无意外，这批总货值近30亿元的顶豪，将在联合产权交易所挂牌出让。

为何一个早已售罄的传奇楼盘，会凭空"变出"一整栋楼？

据同花顺信息，早在今年1月，有投资者向万科提问：据悉，公司位于深圳福田区安托山地块已建成的住宅臻山府尚有一栋物业（5栋）尚未出售，共有74套住宅，户均总价接近4000万，如果全部售出可轻松偿付到期的债券。与其低三下四的祈求债权人宽恕展期，为何不尽快出售这部分住宅以偿还到期的公开市场债务？

公司回答表示，"谢谢您的关注。公司一直以来都在推动各类资产的盘活和处置，2025年资产盘活情况也可参阅公司的定期报告。" 官腔背后，必有隐情——这消失的八年里，臻山府第5栋无声地藏在哪里？又经历了什么——

‖ “这是一个长时间的卧底计划，你在警察学校的记录会被删除。”——《无间道》

这一切，要从万科内部那个盘踞多年的"影子帝国"说起。

01 开盘即售罄，一栋楼却人间蒸发

万科瑧山府，备案名"安托山花园"，坐落在福田安托山豪宅带，共9栋，清一色231-240㎡纯大平层， 是万科高端"瑧系"开山之作， 圈层门槛极高。

2017年5月首期220套入市，备案均价9.97万/㎡，加7000元/㎡精装，开盘当天去化八成。2018年二期香蜜府200余套，均价9.75万/㎡，当日即售罄。

市场狂热追捧之下，一个诡异事实被刻意掩盖：臻山府【第5栋】共74套精装现房，自开盘起从未公开销售、从未摇号、从未网签，整整八年从市场视野里彻底消失。

登录深圳市住建局官网核查，第5栋自始至终未出现在预售许可名单中，根本不在可售之列——

▲深圳市住建局房地产备案登记信息

需要说明的是，这栋楼并未空置。据公开信息，该楼栋处于租赁状态，对外称用作人才房。瑧山府业主自豪地说：租这里的人，大都是想买买不到的人，宁可付出一个月 6 万房租——听说万科承诺他们将来卖的时候有优先权。

臻山府周边多家中介表示：该楼栋目前正在进行内部登记，租赁者已被清退。但这栋楼比较特殊，将在联合产权交易所正式挂牌出让，原先的租户没有“优先权”了，他们前一段还找万科讨说法呢……

这里必须还原最核心的套利逻辑：

瑧山府已售楼栋在2017-2018年开盘时的备案均价约为10万/㎡。然而，当时深圳的新房限价政策，旁边同档次二手房成交价达到14万-16万/㎡。一些私人老板开发的顶豪项目，如前海胤璞、宝中都市茗荟等，为了不让购房者独占政策价差红利，都委托代理人每套收取百万级喝茶费。

这种诱惑同样摆在万科面前。

臻山府每平米存在4万-6万元的确定性倒挂价差。而到了2021年深圳楼市顶峰，同户型二手成交价进一步突破21万/㎡，价差扩大到每平米约11万元。换算到臻山府第五栋74套房源，按240㎡均价计算，从2018年到2021年，体外截留的溢价从约7.4亿元膨胀至约19.5亿元。

万科该如何面对这笔嘴边的巨额财富？

02. 影子帝国的优质“猎物”

2026年3月，一位与瑧山府早期操盘密切相关的万科旧部被带走调查。圈内人低声提一个名字：张雍。

有媒体报道该事件指出："据称涉及当年博商资管一系列的金融操作问题"，暴露出臻山府第5栋巨额资产的真正去处。

博商系是盘踞在万科内部的影子帝国——由原万科总裁祝九胜一手搭建、实际掌控，两位股东何卓来自万科战投部、王炜曾在万科鹏金所任职。表面上与万科不存在股权关系的博商，围绕着万科主业，建立了一套复杂的套利模式：通过私人合伙企业投资万科地产项目，财新网报道称：“博商资管扮演者资金通道的角色，利用各种壳公司撬动大量金融资本，为万科项目进行表外输血。”

博商系大干快上，是在 2015 年底，也就是宝万大战最激烈之时。而这，恰好也是瑧山府开发启动时（2016 年获得施工许可证），如此一来——

‖ 作为万科多年来在深圳少有的豪宅，很可能成为博商模式的优质“猎物”。

而瑧山府的操作不仅于资金通道的操作——这自然能为万科的体外资金层层赚钱，其第 5 栋楼 74 套豪宅，更成为被截流的优质资产。由于一系列操作，博商表面上与万科并无股权关系，完全可以第三方或投资方角度控制 74 套房源。而在深圳房价猛涨的年代，被隐藏起来的这 74 套豪宅，肯定不是为了赚租金（即使每套房每月高达 6 万元）的。没有不透风的墙，知情人士透露，2019 年时，有人得知瑧山府有保留单位，找各种关系去获得购买资格，但都未能实现。也有传说：这些房源是为万科高管保留的，以至于郁亮曾发话万科员工不得持有这批房源。然而，博商控制这栋豪宅，是为了待价而沽，牟取更高利润，还是作为融资工具？这个谜团相信很快会揭晓。

那么，万科的博商系为何如此勇猛？与万科长期宣扬的理想主义情操背离？这背后是有隐痛的。

祝九胜大肆进行体外资金运作的根源，来自于宝万大战之后。虽然深圳地铁入股，击退了宝能姚振华，但万科管理层痛感：像王石那样不占股份，长期来看是不安全的。万科创造这么多利润，干活的人分不到大钱是不公平的。因而，祝九胜操作博商系等一系列眼花缭乱的影子帝国，最核心的目的是扩大合伙人在万科的持股比例。即使不能当大股东，也要当重要的第二大股东。

但是，凡事都可能发生变化。你的初衷是这样，而干起来，又变成了那样。变化的原因只有一个——

‖ "摆脱诱惑的唯一办法，是臣服于它。"——王尔德

影子帝国日益成为万科的主宰者，甚至，未必要从股权角度增持万科，把万科以及其他房地产项目作为下限，用金融资本控制它们，岂不更好？

而深铁作为大股东竟毫无作为，给了他们巨大的勇气和机会。

臻山府5栋加入博商系，经过一系列杠杆操作，一飞冲天，在2018年后那两年国内资产大放水中，失去了方向……臻山府5栋陷入的，最终是一场"楼塌了"的资产灾难。

万科2025年年度报告显示，创造A股历史亏损纪录的885.56亿元，其中337亿元是应收款坏账——老老实实当农民种地是不会有应收款坏账的。而这337亿的四家欠款方，博商均持有股份。也就是说——

‖ 影子万科赖掉了现实万科的巨资。

臻山府5栋作为优质猎物如何被操控参与投资的种种细节，尚难以得知。不过，该房源如果在联合产权交易所处置，可略见端倪。

国有资产或产权的处置必须走联合产权交易所。这与普通法拍房走淘宝、京东司法拍卖平台不同。换言之，这批房源的处置性质更接近于国资背景资产清理，而非法院强制执行抵债。以此来看，臻山府5栋在万科体外资产大清查中，被抢救了回来。

03. 八年轮回，昔日豪门变身“修罗场”

一位持股万科三年、账面亏损超过70%的中小股东，在得知瑧山府第5栋即将挂牌的消息后，苦笑道："这19.5亿，本该是我们的净资产。现在变成处置资产还债，我们还得拍手叫好，说终于查出来了。"

这句苦笑，道破了万科治理困境最残酷的真相。

深圳瑧山府，最早开启了万科体外资金疯狂的圈钱游戏，如今却成为见证万科绝境的“修罗场”。从2018年内部划转、悄然隐匿，到2026年启动资产处置；从圈层争抢、一房难求，到债务压顶、折价变现；从管理层体外套利、无人制衡，到核心高管落马、旧账全清。

74套房源即将挂牌，评估价尚未公开。据瑧山府其他楼栋二手房价格，成交价超过15万/㎡——比2018年的备案价高50%，比2021年的二手峰值低30%。即使在深圳房价深跌数年后，瑧山府价格依然有点坚挺。

静静伫立在福田核心，一栋瑧山府楼栋的八年轮回，完整见证了万科治理模式的疯狂与落幕。